Обязательства по передаче имущества в собственность (иное вещное право)

При анализе субъектного состава договора купли-продажи необходимо вспомнить общие правила о дееспособности (ст. 28, 30 ГК РФ и др.). Кроме того, важно учитывать, что продавцом может выступать не только собственник, но и субъект ограниченного вещного права (ст. 294, 296 ГК РФ), а также иные управомоченные лица, например, действующие в качестве представителя, в том числе – коммерческого, а также выступающие как агенты или доверительные управляющие. В этой связи могут быть предусмотрены особенности, касающиеся порядка, содержания и формы заключения договора. Их можно обнаружить не только в разделе «Купля-продажа», но и в других разделах Гражданского кодекса, а также в иных законах и подзаконных нормативных правовых актах, определяющих правовой статус соответствующих субъектов, выступающих в качестве сторон договора.

Перечень существенных условий различается в зависимости от вида договора купли-продажи, предопределенного, как правило, правовым режимом имущества, передаваемого в качестве товара. В связи с тем что общие положения закона о купле-продаже распространяются в случае, когда под товаром понимаются свободные в обороте простые вещи, то для уяснения логики законодателя, установившего особенности отдельных видов договоров купли-продажи, необходимо вспомнить правила о классификации вещей и повторить тему «Объекты гражданских прав». Здесь же важно проанализировать правовые нормы на предмет определения возможности продажи «будущих вещей».

Особенностью данного договора является возможное несовпадение моментов перехода к покупателю права собственности на вещь и рисков случайной гибели (повреждения) вещи. Это связано с тем, что риски переходят в момент, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара. Поэтому в зависимости от вида договора купли-продажи, от специфики передаваемого товара момент исполнения такой обязанности не всегда совпадает с собственно передачей. Поэтому важно вновь вернуться к общей части Гражданского права, чтобы вспомнить, что именно законодатель понимает под передачей, в результате которой меняется собственник. Кроме того, следует учесть, что в зависимости от предмета купли-продажи возможность усмотрения сторон в этой части ограничена императивными нормами, содержащимися не только в Гражданском кодексе, но и в специальных законах, например определяющих правовой режим недвижимости, ценных бумаг.

Что касается формы договора купли-продажи, способов достижения соглашения по существенным вопросам, следует вспомнить общие положения о возможных вариантах письменной формы, стадиях заключения договора, особо обратив внимание на содержание ст. 433 и 438 ГК РФ. При изучении этого блока поможет анализ судебно-арбитражной практики, так как часто заключение значительного числа договоров, порождающих обязательство купли-продажи, оформляется не путем составления единого документа, подписанного сторонами, а путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи.

Изучение материалов сложившейся практики поможет уяснить условия, при которых выставление счета потенциальному покупателю на оплату товара по цене, указанной в счете, может рассматриваться как предложение заключить договор, а его оплата будет расцениваться как акцепт оферты. Изучение конкретных судебных актов позволит определить, в каких случаях договор, требующий соблюдения письменной формы, заключенный посредством совершения конклюдентных действий (таких как отгрузка товаров и уплата соответствующей суммы либо передача предварительно несогласованного товара по накладной и принятие его без возражений покупателем), также будет рассматриваться в качестве основания возникновения обязательства купли-продажи.

Чтобы выявить существенные отличия договора розничной купли-продажи (наиболее распространенного, касающегося каждого гражданина, а потому более всего урегулированного среди договоров этой группы) следует вспомнить нормы части 1 ГК РФ о публичных договорах. Эти знания помогут уяснить специфику договора розничной купли-продажи с участием потребителей, понять, кто является потребителем, а также какие дополнительные права и гарантии предоставляет ему Закон «О защите прав потребителей».

Уяснение общих правил о моменте перехода рисков с продавца на покупателя поможет определить особенности заключения и содержания договора розничной купли-продажи, касающиеся товаров, приобретаемых по образцам; сложной бытовой техники и других видов, закрепленные в Правилах продажи отдельных видов товаров…, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55, а также в Правилах продажи товаров по образцам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 июля 1997 г. № 918 и других подобных правилах, с учетом изменений и дополнений, имеющихся на момент изучения темы.

Знание подзаконных нормативных правовых актов позволит не только более точно определить момент исполнения обязанности по передаче товара, а следовательно, и момент перехода рисков, но и выявить круг вопросов, которые могут быть индивидуально согласованы между покупателем и продавцом в зависимости от вида договора розничной купли-продажи. При определении прав и обязанностей сторон обратите особое внимание на значение таких терминов, как «комплектность товара» и «комплект товаров», «стандарты», «регламенты» и «технические условия». Изучение постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» даст возможность понять особенности защиты прав разных участников обязательства из договора розничной купли-продажи.

При изучении договора продажи недвижимости следует вспомнить, какие объекты относятся законом к недвижимости (ст. 130 ГК РФ), особенности правового режима каждой группы недвижимых объектов, так как, помимо общих правил, законом закреплены специальные требования к продаже, которые предопределены особенностями отнесения недвижимого имущества к соответствующей группе. От вида недвижимости зависит перечень документов, необходимых для перехода права собственности, а также орган, регистрирующий такой переход прав и обременений.

При анализе договора продажи предприятия (имущественного комплекса) необходимо уяснить порядок определения его состава (ст. 559, 561 ГК РФ), особо обратив внимание на те исключительные права, которые передаются и которые не подлежат отчуждению в составе имущественного комплекса. Важная роль отведена перечню документов, которые необходимо приложить к договору для подтверждения состава конкретного предприятия, так как он не только позволяет уточнить предмет договора, но и имеет важное значение для определения его цены.

При продаже жилых помещений важно вспомнить основания сохранения прав бывших членов семьи, иных лиц на продаваемое жилое помещение, а также определить все случаи, когда необходимо согласие органов опеки и попечительства на продажу. Все это поможет понять требования к оформлению таких договоров. Для этого важно особое внимание уделить изучению норм наследственного права, законодательства о приватизации жилых помещений и изучить правовые позиции Конституционного Суда РФ, выраженные в его постановлениях.

В связи с тем что доказательством передачи недвижимости является передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), оформление которого подтверждает факт исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара, следует особое внимание уделить в акте описанию недостатков (если таковые имеются) и порядку их устранения, так как в дальнейшем это будет иметь важное значение для решения вопроса о возможности расторжения договора, признания его недействительным или при применении иных последствий передачи товара с недостатками. Особое значение акт приобретает при продаже предприятия, поскольку состав имущественного комплекса при передаче всегда будет отличаться от состава, указанного в договоре. Поэтому в акте важно отразить не только состав имущества, но и обязанности сторон при выявлении различий в составе имущества на момент заключения договора и на момент составления акта передачи.

Надлежаще проведенный анализ прав кредиторов поможет понять, в каких случаях по их требованиям договор продажи предприятия может быть признан недействительным полностью или в соответствующей части и почему общие правила о последствиях недействительности сделок, об изменении или о расторжении договора купли-продажи, не могут быть применены к договору продажи предприятия.

Что касается договора поставки, то многое зависит от того, насколько хорошо уяснены правила определения предмета договора купли-продажи, так как порядок согласования условия о предмете подчиняется общим правилам купли-продажи. Что касается определения целевого использования предмета поставки, то обратите внимание на то, что в судебно-арбитражной практике под целями, не связанными с личным использованием, понимается в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина–предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.). Тем не менее если указанные товары приобретаются у продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, отношения сторон регулируются нормами о розничной купле-продаже.

В отношении определения сроков, формы договора нет исключений из общих правил, поэтому можно больше внимания уделить особенностям порядка заключения договора поставки и правилам разрешения преддоговорных споров (ст. 507 ГК РФ), которые могут отличаться в зависимости от субъектного состава участников обязательства, вида договора поставки, места его заключения, а также места и способа его исполнения. Например, определите значение согласования в договоре требований к маркировке или иной форме идентификации товара в качестве доказательства готовности последнего к передаче, когда договором предусмотрена выборка товара покупателем в месте нахождения поставщика. Все эти особенности во многом обусловлены тем, что в большинстве случаев договор заключается по поводу «будущих» товаров, которые еще только будут приобретены или закуплены.

При анализе прав и обязанностей сторон следует уделить внимание возможности досрочной поставки, восполнению недопоставки, порядку приемки товаров, последствиям поставки товара ненадлежащего качества, с нарушением требований о комплектности, незаказанного товара, порядку приемки товара на ответственное хранение. Обратите внимание на перечень и порядок составления, передачи документов, подтверждающих указанные факты.

Рассматривая последствия нарушения сторонами обязанностей, необходимо проанализировать основания и последствия одностороннего отказа от исполнения договора (вспомнив отличия одностороннего отказа от расторжения договора по требованию одной из сторон), формы ответственности и особенности исчисления убытков, в том числе при расторжении договора (см., например, ст. 524 ГК РФ).

При изучении договора поставки товаров для государственных нужд рекомендуется обратить внимание на особые цели приобретения товаров (пополнение государственного резерва, выполнение государственных программ, обеспечение экспортных поставок и др.); природу государственного контракта, структуру договорных связей (простую – означающую поставку товаров непосредственно государственному заказчику или указанному им получателю в соответствии с государственным контрактом, и сложную – предполагающую заключение поставщиком отдельного договора с покупателем на основании государственного контракта и извещения о прикреплении).

Следует обратить внимание на порядок заключения государственных контрактов и правила выбора поставщика для государственных нужд, особенности заключения таких договоров, когда покупателем является государственное или муниципальное учреждение. Для этого важно вспомнить правовой режим имущества, принадлежащего казенному, автономному и бюджетному учреждению и соотнести нормы гражданского и бюджетного законодательства.

Учитывая тот факт, что при наличии международного договора, в котором установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, приоритет отдается международным правилам, дополнительно следует обратиться также к ст. 66-70 Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров и определить, когда будут применяться ее нормы, а когда – правила, содержащиеся в национальных законах; когда субсидиарно подлежат применению общие положения о купле-продаже, а когда – нормы о поставках товаров. Кроме того, здесь же важно вернуться к положениям части 1 ГК РФ, определяющим роль обычаев, включая обычаи делового оборота. Их понимание позволит определить момент перехода рисков при заключении договора международной купли-продажи. В частности, как при заключении договоров международной купли-продажи, так и при заключении внутригосударственных сделок стороны вправе использовать правила Инкотермс. При этом важно помнить, что последние не являются общеобязательными в силу закона, так как они установлены не международным договором. Они будут обязательными для сторон, только если в договоре купли-продажи (поставки) есть ссылка на редакцию Инкотермс, которая подлежит применению.

При изучении договора контрактации важно понять, почему данный договор является единственным видом договора, предусмотренным гражданским законодательством специально в интересах сельскохозяйственных товаропроизводителей только для случаев, когда они реализуют свою сельскохозяйственную продукцию, которая выращена или выращена и переработана ими. Такое понимание поможет уяснить особенности порядка заключения договора, согласования существенных условий, определения момента исполнения обязанности по передаче товара, а также выявить обязанности заготовителя и понять условия ответственности сторон, так как они значительно отличаются от общих условий договора поставки и купли-продажи. Все это позволит определить возможность (или невозможность) субсидиарного применения норм о поставке и купле-продаже в случаях пробела в регулировании закупок сельскохозяйственной продукции.

Что касается договора энергоснабжения, то ему присущи черты, которые не характерны для обязательств купли-продажи, а также отсутствуют в группе обязательств по передаче имущества в собственность, что обусловлено предметом продажи и способом его передачи. Обратите внимание на различия в правах и обязанностях сторон в зависимости от целей приобретения энергии и субъектного состава участников отношения.

Учитывая проводимую реформу энергосбытового рынка в России (наиболее ярко это можно увидеть на примере анализа норм Федерального закона «Об электроэнергетике»), особое внимание следует уделить вопросам ценообразования, оплаты энергии, основаниям освобождения от ответственности при невыборке определенного сторонами объема соответствующей энергии. Кроме того, важно определить различия в терминологии, содержащейся в Гражданском кодексе и законодательстве об электроэнергетике, чтобы правильно применять нормы об ответственности сторон и порядке рассмотрения споров между ними.

При изучении договора мены следует обратить внимание на то, что передача каждой из сторон договора товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены. Выявление особенностей договора мены позволит отличить его, например, от передачи сторонами имущества по двум встречным взаимным договорам купли-продажи с последующим зачетом требований. Это в свою очередь поможет определить возможность применения мер ответственности за неисполнение денежных обязательств, так как в отличие от договора купли-продажи. сторонами используется неденежная форма расчетов, а потому при нарушении обязательств по договору мены ответственность за неисполнение денежных обязательств, по общему правилу, не применяется. Важное значение для исполнения и определения мер ответственности имеют презумпции, установленные для определения цены обмениваемых товаров. Кроме того, важно помнить, что для договоров мены отдельных видов товаров действуют правила, установленные нормами ГК РФ для купли-продажи товаров соответствующего вида. Так, например, если в качестве объекта мены выступает жилое помещение, то наряду с нормами ГК РФ, касающимися продажи недвижимости, необходимо изучить также нормы, посвященные обмену жилыми помещениями, содержащиеся в ст. 72-75 ЖК РФ, чтобы уяснить различия между двумя смежными договорами.

Особое внимание следует обратить на сходные черты договора мены с договором купли-продажи. Это позволяет субсидиарно применять к нему нормы о купле-продаже, хотя законодателем формально к основаниям возникновения обязательств купли-продажи он не отнесен. Изучение возможности применения субсидиарных норм позволит более четко увидеть различия в определении момента заключения договора мены и момента его исполнения.

Определенные сложности может вызвать выявление отличий договора мены от договора подряда с использованием давальческого сырья, когда заказчик передает подрядчику материал для выполнения подрядных работ и получает от него готовый результат работ. Для этого обратите внимание на цель сделки и согласованные условия.

Хотя срок исполнения своих обязанностей сторонами не относится к числу существенных условий договора, тем не менее важно помнить, что его согласование позволит воспользоваться добросовестной стороне правилами о встречном исполнении обязательств, предусмотренных в статье 328 ГК РФ.

Относить договор даренияк обязательствам по передаче имущества в собственность сегодня можно с определенной долей условности, так как в связи с расширением перечня объектов дарения, перечисленных в статье 572 ГК РФ, не все они могут рассматриваться как объекты права собственности, но конструкция правовых норм главы 32 ГК РФ традиционно построена так, как должно переходить право собственности на безвозмездной основе. В этой связи особое внимание следует уделить взаимосвязи правовых норм о прекращении обязательства прощением долга и об освобождении дарителем одаряемого от исполнения обязанности перед самим собой, а также норм о переводе долга и освобождением от исполнения обязанности перед третьим лицом, увязав их с нормами о запрете и об ограничении дарения.

При анализе субъектного состава сторон следует выявить случаи ограничения и запрета дарения. Важное значение приобретает возможность отказаться от дара и отменить дарение, но при этом необходимо видеть различия между названными действиями, особо обратив внимание на договор пожертвования.

При определении пожертвования обратите внимание на его общие черты с благотворительной деятельностью, а также выявите их отличия. В связи с тем что Гражданский кодекс РФ не содержит понятия «благотворительности», необходимо обратиться к нормам Федерального закона «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях», в котором это понятие закреплено. Изучение названного закона даст возможность определить соотношение бескорыстной и безвозмездной передачи гражданам или юридическим лицам имущества, в том числе денежных средств, понять, в каких случаях пожертвование рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве одной из форм благотворительной деятельности, а когда к осуществлению благотворительной деятельности правила о договоре пожертвования не применяются.

При анализе прав и обязанностей сторон следует понять условия допустимости правопреемства в зависимости от вида договора дарения, необходимость сообщать одаряемому о недостатках подарка. Рассматривая консенсуальный и реальный договоры дарения, важно видеть различия в порядке их заключения и исполнения, обусловленные особенностями индивидуализации объекта дарения.

Весьма специфичным является договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. В отличие от всех рассмотренных возмездных договоров, встречное удовлетворение за передачу имущества в собственность может сочетать, а в пожизненном содержании с иждивением всегда сочетает денежную и натуральную форму. Перед рассмотрением элементов договора ренты необходимо разобраться в механизме и целях совершения этих сделок. В связи с тем что под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги, в зависимости от вида такого имущества следует обратить внимание на различные требования к определению существенных условий договора. Целесообразно провести сравнительную характеристику постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, чтобы лучше увидеть различия в основаниях прекращения рентных обязательств, определить основания и формы ответственности сторон, возможность правопреемства в зависимости от вида договора ренты.

Необходимо уяснить, что означает передача имущества под выплату рентных платежей за плату или бесплатно и как этот факт влияет на размер выкупной цены при прекращении договора выкупом ренты, на ответственность получателя ренты. Это поможет понять, почему в момент заключения договора стороны предусматривают не общую стоимость предоставляемого взамен имущества удовлетворения, а согласовывается, как правило, лишь сумма периодического платежа.

Примерные варианты заданий для самостоятельной работы

А) По договору купли-продажи

1. Дайте сравнительную характеристику следующих понятий: срок годности, срок службы, гарантийный срок товара, подтвердив свои выводы ссылкой на конкретные статьи закона примерами из судебной практики.

2. Дайте сравнительную характеристику следующих понятий:

· технический регламент и стандарт,

· комплектность и комплект,

· образец товара и описание товара.

3. Изобразите схематично права покупателя в случае обнаружения недостатков (существенных, обычных) товара.

4. Напишите претензию продавцу о возврате некачественного товара.

5. Составьте тестовое задание на тему «Права и обязанности покупателя при покупке товара с обременениями».

6. Составьте таблицу «Сроки удовлетворения отдельных требований покупателя» по следующей примерной схеме

Требования потребителя	Срок исполнения требования	Статья закона
Устранить недостатки в товаре
Безвозмездно предоставить на период ремонта аналогичный товар длительного пользования
Заменить товар ненадлежащего качества на новый товар
Выплатить деньги при требовании

7. Составьте проект договора купли-продажи жилого помещения

Б) По договору поставки, контрактации, энергоснабжения

1. Сформулируйте основные правила исчисления убытков при расторжении договора поставки.

2. Сделайте схематическое изображение:

– простой структуры договорных связей договора поставки товаров для государственных нужд.

– сложной структуры договорных связей договора поставки товаров для государственных нужд.

3. Составьте уведомление контрагенту об отказе от исполнения договора поставки.

4. Составьте извещение поставщику о необходимости распорядиться принятым на ответственное хранение незаказанным товаром.

5. Составьте схему «Общий порядок заключения договора поставки».

6. Составьте график вывоза продукции по договору контрактации.

7. В схематичной форме со ссылкой на конкретные правовые нормы покажите отличительные особенности договоров поставки и контрактации

Критерии сравнения	Договор контрактации	Договор поставки
Предмет
Субъектный состав
Содержание договора
Ответственность сторон
Момент перехода рисков

8. Изобразите схематично порядок заключения договора электроснабжения, газоснабжения.

9. Составьте претензию по поводу перерывов в снабжении горячей водой.

10.Дайте сравнительную характеристику договора энергоснабжения, заключенного с физическим лицом, и договора энергоснабжения, заключенного с квалифицированным субъектом по следующим критериям:

Критерии сравнения	Абонент – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель	Абонент – гражданин, использующий энергию для бытового потребления
Форма договора и порядок его заключения
Порядок расторжения договора
Существенные условия
Ответственность
Срок договора