Тема 38. Договор продажи недвижимости
Договор продажи предприятия
(4 часа)
План
1. Понятие и признаки договора продажи недвижимости.
2. Элементы договора продажи недвижимости.
2.1. Стороны и предмет договора продажи недвижимости.
2.2. Цена и срок по договору продажи недвижимости
2.3. Форма договора.
2.4. Содержание договора продажи недвижимости.
3. Права на земельный участок при продаже недвижимости, расположенной на нём.
4. Договор продажи предприятия, его понятие, признаки и элементы.
5. Порядок передачи предприятия. Права кредиторов.
Задачи
Задача 1
Жижкин продал Костину жилой дом. Договор был удостоверен у нотариуса. Костин вселился в дом, но зарегистрировать договор стороны не успели, так как Жижкин заболел и вскоре умер, а основная часть необходимых для регистрации документов находилась у него.
Наследники Жижкина потребовали выселения Костина, утверждая, что заключённый им с Жижкиным договор недействителен, не осуществлена и передача жилого дома. Они же нуждаются в данном жилом доме, так как всегда использовали его под дачу. Кроме того, Наследники считали договор недействительным ещё и потому, что в нём ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом. Уплаченную Костиным денежную сумму они готовы вернуть.
Проанализируйте ситуацию и дайте разъяснения: кто прав в этом споре.
Задача 2
Супруги Рывкины продали бревенчатый дом в посёлке Иннокентьевка супругам Шевченко. Факт государственной регистрации договора продажи дома и подписание акта о передаче дома Шевченко обе семьи решили отметить наскоро. Во время поджаривания колбасы и яиц на электроплите, произошло короткое замыкание в электропроводке дома. Вспыхнул пожар, который присутствующие лица не смогли погасить своими силами. К моменту приезда пожарной команды дом уже сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Рывкиных.
Супруги Шевченко подали в суд заявление, в котором указали, что купленный ими дом сгорел и просили суд считать эту сделку незаключённой, так как регистрации перехода права собственности на дом не было. На суде супруги Рывкины утверждали, что договор считается заключённым, так как он прошёл государственную регистрацию. Передаточный акт о передаче дома подписан двумя сторонами, и поэтому риск случайной его гибели перешёл на супругов Шевченко.
Можно ли считать договор продажи дома Рывкиных Шевченко заключённым? Для чего необходим передаточный акт о передаче дома Рывкиных Шевченко? Перешёл ли риск случайной гибели дома к супругам Шевченко с подписанием ими передаточного акта? Какое решение должен вынести суд?
Задача 3
Между ООО и АО был заключён договор купли-продажи двух отдельно стоящих зданий. Однако в регистрации перехода права собственности на указанные объекты сторонам было отказано со ссылкой на незаключённость соответствующего договора в связи с отсутствием в нём условия о цене. В своём отказе Федеральная регистрационная служба указывала, что представленный договор устанавливает цену не отдельно по каждому зданию, а применительно к обоим зданиям вместе.
Не согласившись с подобным доводом, стороны обратились в арбитражный суд с иском к ФРС о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании ответчика произвести указанную регистрацию.
Какое решение должен вынести арбитражный суд?
Задача 4
Индивидуальный предприниматель Степанов по договору продажи предприятия обязался передать индивидуальному предпринимателю Горбачёву автомастерскую со всем её оборудованием и долгом кредитору Доценко. В договоре стороны предусмотрели сохранение за Степановым права собственности на мастерскую до получения Горбачёвым лицензии, дающей ему право заниматься ремонтом автомобилей определённой марки. Отсутствие такой лицензии делало невозможным исполнении Горбачёвым обязательства перед Доценко. После государственной регистрации договора продажи мастерской был составлен и подписан передаточный акт. Через 5 дней после этого сломался сверлильный станок и для его ремонта потребовались средства. После получения Горбачёвым лицензии на право заниматься ремонтом автомобилей определенной марки была оформлена государственная регистрация перехода права собственности на мастерскую от Степанова к Горбачёву.
Какими правами будет обладать Горбачёв до перехода на него права собственности на мастерскую? Кто должен нести расходы по ремонту сверлильного станка: Степанов или Горбачёв? Какой вид ответственности наступит у Степанова и Горбачёва в случае неуплаты ими долга Доценко?
Задача 5
АО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор о продаже предприятия. В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на одном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, следующие объекты: производственный цех с простаивающим оборудованием, здание котельной, несколько складских помещений, два гаража, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору продажи предприятия.
Договор продажи предприятия был представлен сторонами на государственную регистрацию в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое, однако, отказало в государственной регистрации данного договора, поскольку отсутствовали обязательные приложения к договору: бухгалтерский баланс и перечень обязательств, включаемых в состав предприятия.
Покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обжаловании отказа в государственной регистрации и потребовал обязать учреждение юстиции зарегистрировать договор продажи предприятия.
Какое решение должен вынести арбитражный суд?
Задача 6
Бабушкин и Внуков заключили договор купли-продажи квартиры. После того как Внуков вступил во владение, выяснилось, что в квартире не работает воздуховод, наблюдается слабый напор воды, теплоснабжение осуществляется не в соответствии с нормативами. В договоре была сделана ссылка на то, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта.
Может ли покупатель отказаться от договора купли-продажи?
Задача 7
В юридическую консультацию обратился директор ООО «Опра», которому на праве собственности принадлежит нежилое здание, со следующим вопросом: Может ли общество продать одно из помещений, которые находятся в этом здании?
Какую консультацию следует дать? Рассмотрите ситуацию приобретения ООО многоквартирного дома. Возможно ли это, при каких условиях?
Задача 8
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества предприниматель Иванов передал в собственность ООО «Ирга» нежилое здание магазина и земельный участок. Однако газопровод, необходимый для эксплуатации здания, передать отказался, посчитав, что он не относится к инженерным сетям здания, а является недвижимым имуществом и в случае продажи подлежит обязательной государственной регистрации.
Являются ли инженерные и телефонные сети неотъемлемой частью здания и следуют ли его судьбе в случае продажи? Какие требования может предъявить покупатель? Решите дело.
Задача 9
Между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому стоимость объекта составляет 1 000 000 руб. Продавец выставил счет на 2 000 000 руб., а покупатель его оплатил, указав в назначении платежа номер договора купли-продажи.
Можно ли данные действия сторон считать соглашением об установлении новой цены? Если нет, то может ли покупатель требовать взыскания неосновательного обогащения в размере излишне перечисленной суммы?
Задача 10
В процессе приватизации завод стеклоизделий был преобразован в акционерное общество. Не видя возможности сохранить производство из-за падения спроса на стеклоизделия, акционеры на общем собрании приняли решение о продаже предприятия.
При обсуждении на собрании возник ряд вопросов, для разъяснения которых решили провести еще одно собрание и пригласить на него юриста. В частности, акционеры хотели выяснить: 1) чем будет отличаться договор продажи предприятия как имущественного комплекса от договоров купли-продажи акционерами своих акций; 2) может ли выступать покупателем гражданин Меладзе, который не является индивидуальным предпринимателем; 3) нужно ли уведомлять о предстоящей продаже предприятия кредиторов и можно ли будет продать предприятие без их согласия; 4) будет ли акционерное общество после продажи считаться ликвидированным, а работники — уволенными, или трудовые отношения с работниками будут продолжены уже с покупателем; 5) можно ли включить в договор купли-продажи помещения, которые арендуются фабрикой, и перейдет ли к покупателю право их выкупа, которое принадлежит сейчас продавцу в соответствии с законодательством о приватизации?
Если бы Вы были приглашены на данное собрание, то какие разъяснения по поставленным вопросам дали?