Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения)

Особенностью данного метода является то, что при расчете общего коэффициента капитализации две составляющие коэффициента – ставка дохода на капитал и ставка возмещения капитала – рассчитываются отдельно. Ставка дохода на капитал разбивается на отдельные компоненты, которые затем суммируются. В качестве базовой используется безрисковая ставка дохода (она обычно равна ставке дохода на долгосрочные правительственные облигации, а если они отсутствуют – то на среднесрочные правительственные облигации). Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени.

К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого объекта собственности. Риск считается низким, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов. По объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таких, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств, риск считается высоким. Общее правило формулируется следующим образом: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность объекта собственности. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями или облигациями.

Кроме того, должна быть внесена поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Для некоторых видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других – большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением объектом собственности, которое предусматривает ежедневный контроль и затраты на которое включаются в эксплуатационные расходы. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а, например, управленческие расходы по вкладам до востребования в сбербанке минимальны. Размер этой поправки может быть от 1% до 5%.

Таким образом, процентная ставка дохода равна сумме безрисковой ставки, поправки на дополнительный риск, поправки на неэффективное управление и поправки на низкую ликвидность.

Достоинства и недостатки метода капитализации дохода

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с объекта собственности является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их изменения умеренны. Это касается, например, объектов недвижимости с четко определенной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие указания, основанные на данных рынка, на его величину.

Основное преимущество данного метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не достроен, а значит не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, то есть требует серьезной реконструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. В формуле расчета присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода берется чистый доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.