Право пожизненно наследуемого владения земельным участком

Согласно 265 статье ГК право пожизненного наследуемого владения участками земли, относящимся к собственности муниципалитета или государства, приобретается гражданами только по тем юридическим основаниям и в том порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Право пожизненно наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом права в этом случае может быть только гражданин, т. е. Физическое лицо. Владелец участка вправе возводить на нем здания и другие сооружения, передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование, но продажа, залог земельного участка не допускаются.

Прекращение пожизненного владения участком земли Возможны три основания для прекращения пожизненного наследуемого владения землей:

· оформление участка в собственность;

· отказ владельца земли от соответствующего права на участок, то есть по добровольному волеизъявлению обладателя прав;

· принудительные административные меры, принятые в соответствии с 54 статьей Земельного Кодекса РФ полномочным органом вследствие ненадлежащего использования владельцем участка земли (к примеру, нецелевое использование или существенное ухудшение экологии при владении землей сельскохозяйственного назначения, или систематическая неуплата землевладельцем земельного налога, или другие нарушения). Для прекращения у землевладельца прав в названном случае требуется соответствующие судебное решение.

Граждане, обладающие участками земли в пожизненном наследуемом владении, могут приобрести их в собственность, оформив необходимую документацию.

Если же правообладатель не желает заниматься оформлением своей собственности на землю, то он может продолжать бессрочно использовать участок и передавать его в наследство.

Подходы к оценке собственности

А) Экспертный поход

Б) Аналитические подходы

· Затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

· Доходный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объекта. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данный объект. Доходный подход определяет рыночные цены оборудования, исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую владелец может получить от его использования.

Есть объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существующих методов. Предположим, необходимо оценить картину Казимира Малевича «Черный квадрат». Понятно, что стоимость холста, красок и десяти минут работы студента Академии художеств не будут отражать реальную стоимость шедевра. Поэтому затратный подход использовать не имеет смысла.

В доходном подходе есть вариант: смоделировать стоимость будущих денежных потоков, которые могут возникнуть (а могут и не возникнуть) либо от продажи билетов на осмотр картины на территории владельца, либо от платы за прокат картины в продвинутых галереях мира. Подход в целом применим, но с учетом значительных ограничений и допущений, поэтому в данном случае не очень объективен.

А сравнительным методом «Черный квадрат» вообще нельзя оценить. Аналогов произведениям искусства такого рода нет и быть не может. Слишком уж картина … индивидуальна.

В этом случае применяется еще один, ни в каких стандартах не прописанный, экспертный подход.

Этапы проведения оценки

А) Подготовительный этап -прежде чем подписывать с заказчиком договор на проведение оценки, оценщику необходимо уточнить цель оценки, ознакомиться с имеющимися документами на оцениваемое имущество, определить, что входит в состав имущества и какова его специфика. Оценщик выясняет, достаточно ли документов, имеющихся у заказчика, или требуется получить дополнительную информацию.

· Ознакомление с объектом оценки.

· Составление перечня необходимых документов, представляемых заказчиком. Заключение договора на проведение оценки с указанием объекта оценки и целей оценки.

Б) Этап сбора информации -прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой информации будет зависеть объективность оценки.

· Осмотр объекта оценки на месте.

· Получение информации от заказчика.

· Получение

· дополнительной информации из официальных источников, печатных изданий, в сети Интернет, в базах данных оценщиков, в сборниках законодательства РФ и ее субъектов.

· Исследование рынка.

С) Этап расчета стоимости объекта оценки -Собрав необходимую информацию и проведя при необходимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, оценщик приступает к выбору методов оценки в рамках трех подходов и проведению расчетов.

· Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

· Определение стоимости объекта оценки с использованием методов затратного, сравнительного и доходного подходов.

· Согласование результатов оценки, полученных с применением различных методов, и получение итоговой стоимости.

D) Заключительный этап -На этом этапе составляется окончательный вариант текста отчета.

· Подготовка окончательного текста отчета.

· Передача отчета заказчику, подписание акта приема-передачи и возвращение документов заказчику.