Замечания по применению нерыночных видов стоимости
6.1. Стоимость в использовании (см. п. 3.1), является нерыночной стоимостью, измеряемой с точки зрения определенного пользователя. Стоимость в использовании иногда называют «стоимостью для определенного пользователя или собственника». Стоимость в обмене (см. Стандарт 2.1, п. 1.2 и его подпункты) является стоимостью, признанной рынком, на котором умозрительно происходит обмен прав собственности на актив. Даваемое в настоящих стандартах определение рыночной стоимости, применимое для финансовой отчетности, основано на принципе стоимости в обмене, а не стоимости в использовании.
6.2. Употребление выражений стоимость в использовании и стоимость в обмене без соответствующих пояснений может привести к недоразумению. В тех случаях, когда может возникнуть путаница, их следует избегать.
6.3. Имущество может быть оценено на основаниях [базах], отличных от рыночной стоимости, либо может переходить из рук в руки по цене, не отражающей рыночную стоимость в соответствии с определением. Такие альтернативные основания [базы] стоимости могут быть либо отражениями экономической полезности или функций имущества, отличных от возможностей его реализации, либо необычных и нерыночных условий. К числу примеров относятся стоимость в использовании, инвестиционная стоимость (или ценность), стоимость действующего предприятия, страховая стоимость, налоговая стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость (или стоимость при вынужденной продаже), утилизационная стоимость (см. в данном Стандарте раздел 3.0 и его пункты).
6.4. Стоимость действующего предприятия выражает стоимость, «приписываемую» существующему бизнесу, а не каким-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как составляющих действующего предприятия определяется на основе их вклада в стоимость бизнеса в целом и обычно считается их стоимостью в использовании, когда ее рассматривают в связи с конкретным бизнесом и его собственником. Она не связана с рынком (см. п. 3.3).
6.5. Стоимость в использовании может совпасть с рыночной стоимостью имущества лишь случайным образом. С одной стороны, стоимость в использовании была бы выше, чем рыночная стоимость имущества, если бы предприятие смогло использовать его с большей пользой и выгодой, нежели типичный производитель аналогичного товара или услуги. С другой стороны, стоимость в использовании может быть ниже рыночной стоимости в том случае, если предприятие не использует объект имущества на полную мощность и с максимальной эффективностью. Стоимость в использовании также может быть выше рыночной стоимости, если предприятие обладает особыми правами на производство, экстраординарными контрактами, уникальными патентами и лицензиями, большим опытом в определенной сфере, особым гудвиллом и другими неосязаемыми активами, которые при продаже предприятия не могут быть переданы новому собственнику.
6.6. Специальная стоимость может «приписываться» объекту имущества в связи с его уникальным местоположением, временной ситуацией при исключительных рыночных условиях или с надбавкой, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый интерес (см. п. 3.8). Стоимость при слиянии – приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, – представляет собой специфический пример специальной стоимости. Подобные элементы специальной стоимости могут быть указаны в отчете отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением рыночной стоимости, данным в настоящих стандартах. Специальная стоимость имущества не должна включаться в расчет его рыночной стоимости, так как подобная процедура будет вводить в заблуждение и при умолчании будет означать, что некий добавочный элемент стоимости не является специальным.
6.7. Вынужденная продажа предполагает цену, устанавливаемую в связи с ликвидацией имущества в экстраординарных или нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, отсутствие должного выставления, а иногда недобровольность продавца и/или реализацию по принуждению или под давлением. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей или с продажей за долги, называемая стоимостью при вынужденной продаже (см. п. 3.7), не представляет собой рыночную стоимость. Цена, уплаченная при вынужденной продаже или продаже за долги, – это результат свершившейся сделки. В общем случае оценщику трудно ее прогнозировать из-за характера и степени субъективных предположений и догадок, требующихся для формулировки заключения такого рода. Стоимость (или цена) при вынужденной продаже может также встречаться под названием ликвидационной цены.
6.8. Утилизационная стоимость (см. п. 3.6) обычно является выражением ожидаемой текущей цены имущества (за исключением земельных участков) в конце предполагаемого срока его полезного использования с точки зрения его первоначального назначения и функции. Понятие утилизационной стоимости предполагает, что актив оценивается не по его первоначально предполагавшемуся использованию, а с точки зрения его продажи в порядке утилизации. В этом контексте утилизационная стоимость в терминологии бухгалтерского учета известна также как «чистая сумма реализации» актива, более не используемого предприятием (см. п. 3.6). Утилизационная стоимость не подразумевает, что имущество не может полезно использоваться в дальнейшем. Проданные для утилизации объекты имущества могут быть перестроены, преобразованы для аналогичного или иного использования либо могут служить источником запасных частей для другого имущества, которое еще может эксплуатироваться. В крайнем случае утилизационная стоимость может представлять собой стоимость лома или стоимость сырья для переработки.
Требования в отношении раскрытия информации
7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые для целей определения и представления в отчете стоимости, отличной от рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0 настоящего стандарта. Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, согласно Кодексу поведения требуется ясно указать в отчете цель оценки и предполагаемое применение ее результатов, а также полностью раскрыть базу расчета стоимости, ее применимость и ограничения.
7.2. Каждый отчет об оценке, подготовленной на основании [базе], отличной от рыночной стоимости, должен включать в себя раздел с изложением нестандартных или ограничивающих условий либо формулировки аналогичного содержания. Вместе с тем оценщик не должен использовать раздел нестандартных или ограничивающих условий для того, чтобы оправдать несанкционированное отступление от настоящих стандартов.
7.3. При проведении оценки на основании [базе], отличной от рыночной стоимости, оценщик не должен делать допущения, не обоснованные в свете фактов, являющихся проверяемыми на дату, к которой относится оценка. Во всех отчетах должны быть раскрыты все сделанные допущения. В частности, следует провести различия между рыночной стоимостью и любой другой стоимостью, имеющей свое толкование.
Условия отступления
8.1.При следовании настоящему стандарту допускаются лишь отступления, соответствующие требованиям Стандарта 3 «Составление отчета об оценке».