Базы оценки, отличные от рыночной стоимости

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.0. Введение

1.1. Настоящий стандарт имеет двойное назначение: во-первых, определить и разъяснить базы стоимости, отличные от рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, провести различие между ними и рыночной стоимостью.

1.2. Несмотря на то, что в большинстве профессиональных оценок (особенно когда речь идет об оценке активов, рассматриваемой в МПО 1 «Оценка для финансовой отчетности») используется рыночная стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от рыночной стоимости. Важно, чтобы как оценщики, так и пользователи их услуг ясно понимали отличие оценок, основанных на рыночной стоимости, от оценок, основанных на нерыночных базах, и то влияние (если таковое имеется), которое различия между этими понятиями могут оказать на возможность использования данной стоимостной оценки.

1.3. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) стремится не допускать возникновения недоразумений на международном уровне и/или неправильных истолкований в тех или иных странах в отношении использования нерыночных баз оценки. Оценщики, отвечающие за применение настоящих стандартов, должны гарантировать выбор подходящих баз оценки, используя все разумные средства, чтобы добиться наилучшего понимания пользователями результатов оценки, избегая ситуаций, которые могли бы ввести в заблуждение общественность, и представляя в отчетах результаты, подкрепленные объективными данными.

2.0. Сфера применения

2.1. Настоящий стандарт представляет и разъясняет базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

3.0. Определения

3.1. Стоимость в использовании — это стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. В бухгалтерском учете стоимость в использовании — это приведенная к текущему моменту [дисконтированная] стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования актива и от его продажи в конце срока его полезной службы (см. МСФО 5, приложение А).

3.2. Инвестиционная стоимость, или ценность — это стоимость имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, группой инвесторов или организацией, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость (или ценность) основного актива может быть выше или ниже рыночной стоимости этого актива. Термин инвестиционная стоимость (или ценность) не следует путать с понятием рыночной стоимости инвестиционного имущества.Однако рыночная стоимость может отражать ряд индивидуальных оценок инвестиционной стоимости (или ценности) конкретного основного актива. Инвестиционная стоимость (или ценность) ассоциируется со специальной стоимостью (см. п. 3.8 ниже).

3.3. Стоимость действующего предприятия — это стоимость бизнеса целиком. Это понятие подразумевает оценку непрерывно функционирующей организации, исходя из которой возможно распределение или разнесение общей стоимости действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих компонентов не является базой для рыночной стоимости. Поэтому понятие стоимости действующего предприятия может применяться только к имуществу, которое представляет собой составную часть бизнеса или организации.

3.4. Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса.

3.5. Стоимость для целей налогообложения, или налоговая (налогооблагаемая) стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, методы, предлагаемые для расчета этой стоимости, могут давать результаты, отличные от рыночной стоимости в соответствии с определением в МСО 1. Поэтому нельзя считать, что стоимость для целей налогооблоэюения (или налоговая стоимость) соответствует определению, приведенному в МСО 1, если нет указания на противоположное.

3.6. Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может выражаться как валовая или как чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. В любом случае включенные или исключенные компоненты должны быть определены.

3.7. Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи. Сумма, получения которой, по разумным основаниям, можно ожидать от продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным рамкам для маркетинга, указанного в определении рыночной стоимости. В некоторых государствах стоимость при вынужденной продаже может, в частности, подразумевать незаинтересованность продавца и покупателя, или же покупателей, которые совершают покупку, будучи осведомленными о неблагоприятном положении продавца.

3.8. Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества, например территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнителыгую стоимость, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость применима только к покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной стоимости. Специальная стоимость может ассоциироваться с элементами стоимости действующего предприятия и с инвестиционной стоимостью (или ценностью). Оценщик должен гарантировать, что критерии, используемые для оценки таких объектов имущества, будут отделены от тех, которые используются для расчета рыночной стоимости, сделав ясными любые принятые особые допущения.

3.9. Стоимость ипотечного кредитования — это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотечного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как правило, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования должна быть отражена в отчетах ясно и прозрачно. Определение стоимости ипотечного кредитования содержится в Европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который в соответствии с указанными директивами может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удерживаемых банками. Этот метод представляет собой оценку риска в долгосрочной перспективе и не является приемлемой базой для определения стоимости в данный момент. В этом отношении стоимость ипотечного кредитования существенно отличается от других видов стоимости, указанных в настоящих стандартах.

3.10.Другие выражения стоимости, более специфичные для основных средств и/или особых ситуаций, определяются в MP 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования» {это руководство принято 17 ноября 2005 г.).

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Международное применение оценки 1 «Оценка для финансовой отчетности» должно рассматриваться в связи с настоящим стандартом.

4.2. В большинстве случаев оценки, подготавливаемые по требованиям МСФО, предполагают определение справедливой стоимости. МПО 1 обеспечивает то, что такое требование обычно удовлетворяется в случае, если оценщик приводит в отчете рыночную стоимость оцениваемого актива.

4.3. Однако существуют некоторые случаи, когда МСФО требуют определения нерыночных баз стоимости. Такое происходит, когда в соответствии со стандартом МСФО 36 определяется стоимость актива в использовании, или когда требуется определение остаточной стоимости для целей амортизации согласно стандарту МСФО 16; оба вида таких стоимостей являются специфичными для каждой организации. Более подробно они рассматриваются в МПО 1.

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОПО — GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов Кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета на базе нерыночной стоимости оценщик должен выполнить следующие указания:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможные неправильные толкования;

5.1.2. гарантировать, что расчет стоимости базируется на данных и условиях, соответствующих заданию на проведение оценки;

5.1.3.гарантировать, что расчет стоимости основывается на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5.при составлении отчета соблюдать требования МСО 3. При этом оценщик должен:

5.1.5.1. определить тип рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.1.1. четко указать на то, что тип определяемой стоимости не является рыночной стоимостью, в том случае, если оценка выполнена на базе отличной от рыночной стоимости',

5.1.5.2. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3. изложить объем и пределы проделанной работы и степень, в какой имущество было обследовано;

5.1.5.4. изложить все предположения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5. полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающее объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

5.2. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах могут применяться понятия, основанные на нерыночных базах стоимости, оценщик должен гарантировать, что если речь идет о нахождении такой стоимости и составлении отчета о ней, то нет разумных оснований считать ее отражением рыночной стоимости.

6.0. Замечания

6.1. Стоимость в использовании (см. п. 3.1), является нерыночной стоимостью, измеряемой с точки зрения определенного пользователя. Стоимость в использовании иногда называют «стоимостью для определенного пользователя или собственника». Стоимость в обмене (см. МСО 1, п. 1.2 и его подпункты) является стоимостью, признанной рынком, на котором умозрительно происходит обмен прав собственности на актив. Даваемое МКСО определение рыночной стоимости, применимое для финансовой отчетности, основано на принципе стоимости в обмене, а не стоимости в использовании.

6.2. Употребление выражений стоимость в использовании и стоимость в обмене без соответствующих пояснений может привести к недоразумению. В тех случаях, когда может возникнуть путаница, их следует избегать.

6.3. Имущество может быть оценено на базах, отличных от рыночной стоимости, либо может переходить из рук в руки по цене, не отражающей рыночную стоимость в соответствии с определением. Такие альтернативные базы стоимости могут быть либо отражениями экономической полезности или функций имущества, отличных от возможностей его реализации, либо необычных и нерыночных условий. К числу примеров относятся стоимость в использовании, инвестиционная стоимость (или ценность), стоимость действующего предприятия, страховая стоимость, налоговая стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость (или стоимость при вынужденной продаже), утилизационная стоимость (см. раздел 3.0 и его пункты).

6.4. Стоимость действующего предприятия выражает стоимость, «приписываемую» существующему бизнесу, а не каким-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как составляющих действующего предприятия определяется на основе их вклада в стоимость бизнеса в целом и обычно считается их стоимостью в использовании, когда ее рассматривают в связи с конкретным бизнесом и его собственником. Она не связана с рынком (см. п. 3.3).

6.5. Стоимость в использовании может совпасть с рыночной стоимостью имущества лишь случайным образом. С одной стороны, стоимость в использовании была бы выше, чем рыночная стоимость имущества, если бы предприятие смогло использовать его с большей пользой и выгодой, нежели типичный производитель аналогичного товара или услуги. С другой стороны, стоимость в использовании может быть ниже рыночной стоимости в том случае, если предприятие не использует объект имущества на полную мощность и с максимальной эффективностью. Стоимость в использовании также может быть выше рыночной стоимости, если предприятие обладает особыми правами на производство, экстраординарными контрактами, уникальными патентами и лицензиями, большим опытом в определенной сфере, особым гудвиллом и другими неосязаемыми активами, которые при продаже предприятия не могут быть переданы новому собственнику.

6.6. Специальная стоимость может «приписываться» объекту имущества в связи с его уникальным местоположением, временной ситуацией при исключительных рыночных условиях или с надбавкой, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый интерес (см. п. 3.8). Стоимость при слиянии — приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, —- представляет собой специфический пример специальной стоимости. Подобные элементы специальной стоимости могут быть указаны в отчете отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением рыночной стоимости, данным в настоящих стандартах. Специальная стоимость имущества не должна включаться в расчет его рыночной стоимости, так как подобная процедура будет вводить в заблуждение и при умолчании будет означать, что некий добавочный элемент стоимости не является специальным.

6.7 .Вынужденная продажа предполагает цену, устанавливаемую в связи с ликвидацией имущества в экстраординарных или нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, отсутствие должного выставления, а иногда недобровольность продавца и/или реализацию по принуждению или под давлением. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей или с продажей за долги, называемая стоимостью при вынужденной продаже (см. п. 3.7), не представляет собой рыночную стоимость. Цена, уплаченная при вынужденной продаже или продаже за долги, — это результат свершившейся сделки. В общем случае оценщику трудно ее прогнозировать из-за характера и степени субъективных предположений и догадок, требующихся для формулировки заключения такого рода. Стоимость (или цена) при вынужденной продаже может также встречаться под названием ликвидационной цены.

6.8. Утилизационная стоимость (см. п. 3.6) обычно является выражением ожидаемой текущей цены имущества (за исключением земельных участков) в конце предполагаемого срока его полезного использования с точки зрения его первоначального назначения и функции. Понятие утилизационной стоимости предполагает, что актив оценивается не по его первоначально предполагавшемуся использованию, а с точки зрения его продажи в порядке утилизации. В этом контексте утилизационная стоимость в терминологии бухгалтерского учета известна также как «чистая сумма реализации» актива, более не используемого предприятием (см. п. 3.6).

6.8.1 .Утилизационная стоимость не подразумевает, что имущество не может полезно использоваться в дальнейшем. Проданные для утилизации объекты имущества могут быть перестроены, преобразованы для аналогичного или иного использования либо могут служить источником запасных частей для другого имущества, которое еще может эксплуатироваться. В крайнем случае утилизационная стоимость может представлять собой стоимость лома или стоимость сырья для переработки.

7.0. Требования в отношении раскрытия информации

7.1.Огчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые для целей определения и представления в отчете стоимости, отличной от рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0 настоящего стандарта. Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, согласно Кодексу поведения требуется ясно указать в отчете цель оценки и предполагаемое применение ее результатов, а также полностью раскрыть базу расчета стоимости, ее применимость и ограничения.

7.2. Каждый отчет об оценке, подготовленной на базе, отличной от рыночной стоимости, должен включать в себя раздел с изложением нестандартных или ограничивающих условий либо формулировки аналогичного содержания. Вместе с тем оценщик не должен использовать раздел нестандартных или ограничивающих условий для того, чтобы оправдать несанкционированное отступление от настоящих стандартов.

7.3. При проведении оценки на базе, отличной от рыночной стоимости, оценщик не должен делать допущения, не обоснованные в свете фактов, являющихся проверяемыми на дату, к которой относится оценка. Во всех отчетах должны быть раскрыты все сделанные допущения.

7.4. В каждый отчет об оценке, подготовленной на базе, отличной от рыночной стоимости, должен включаться сертификат оценщика, свидетельствующий о согласии оценщика с указаниями, изложенными в п. 7.1 Кодекса поведения МКСО и в п. 5.1.5.6 МСО 1. В частности, следует провести различия между рыночной стоимостью и любой другой стоимостью, имеющей свое толкование.

7.5. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо в организации, владеющей оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности организации, в сертификате оценки или в отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

7.6. Прочие пункты, включаемые в отчет, не должны противоречить настоящим стандартам.

8.0. Условия отступления

8.1. При следовании настоящему стандарту допускаются лишь отступления, соответствующие требованиям МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий стандарт оценки вступил в силу «01» июня 2006 года.

СТАНДАРТ 3 (МСО 3)