Понятие и виды договора найма жилого помещения.

По договору найма 1 сторона (собственник) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату во временное владение или пользование жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор возмездный и двусторонний.

ГК выделяет 2 вида договора найма.

1.договор социального найма – предоставление жилищных помещений во временное владение или пользование из государственного или муниципального фонда

2.договор коммерческого найма - наймодатель выступает как работодатель для извлечения прибыли из своего жилого помещения. Жилые помещения предоставляются из частного жилого фонда.

Эти договоры имеют общие черты:

Оба данных договора опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользу, за плату, т.е. возмездное пользование

Стороны называются одинаково - наймодатель, наниматель.

Содержатся одинаковые требования к форме указанном в договоре Ст. 674 ГК РФ.

Единообразно определены обязанности наймодателя.

Одинаково определено правовое положение временных жильцов – ст. 680 ГК РФ.

Одинаково определены права и обязанности сторон по ремонту занимаемых помещений ст. 681 ГК РФ

Различия:

1. договор социального найма может быть заключен на жилые помещения относящиеся к фонду социального использования при наличии у гражданина определенных предпосылок для заключения договора:
1. признание гражданина малоимущим – признается ОМС
2. нуждаемость в улучшении жилищных условий
3. состояние на учете в качестве, нуждающегося в улучшении жилищных условий
4. наличие решения соответствующего органа о предоставлении гражданину его семьи жилого помещения согласно установленным нормам

при заключении договора коммерческого найма никаких других условий кроме волеизъявления сторон не требуется

договор коммерческого найма представляет собой гражданско-правовой договор, договор социального найма представляет собой квазидоговор, т.к. все условия договора, порядок заключения, права и обязанности сторон определены законодательством. Для свободного волеизъявления сторон при заключении договора социального найма места не остается

1. договор коммерческого найма заключается на определенный срок, до 1 года – краткосрочный, до 5 –долгосрочный, максимальный срок – 5 лет, договор социального найма заключается на определенный срок.

-1-

Наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммерческие услуги (п.1 ст. 65)

Наймодатель обязан:

1. передать наймодателю свободное от прав 3-х лиц жилое помещение
2. участвовать в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где находится сданное в наем помещение.
3. производится капитальный ремонт
4. обеспечить предоставление наймодателю необходимых коммунальных услуг
5. и иные, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

В случае неисполнения/ненадлежащего исполнения наймодатель обязанности по капитальному ремонту жилищного помещения общего имущества и устройств, которые находятся в жилищном помещении, для предоставления коммунальных услуг, наймодатель по своему выбору имеет право требовать:

1. уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом

2. возмещения своих расходов на устранение недостатков либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением/неисполнением своих обязанностей наимодателем (п.2 ст. 66 ЖК)

наниматель имеет право:

1. вселять в занимаемое им жилое помещение иных лиц;
2. сдавать его в поднайм;
3. разрешить проживать в нем временным жильцам;
4. производить обмен/замену занимаемого жилого помещения, участия в содержании общего имущества, предоставление коммунальных услуг

наниматель обязан:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;
2. обеспечить сохранность жилого помещения
3. поддерживать надлежащее состояние помещения производить текущий ремонт
4. своевременно вносить плату за помещение и коммунальные услуги
5. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма

члены семьи нанимателя:

проживающие с ним совместно супруг, дети и родители данного нанимателя.

Могут быть и другие родственники, если:

1. они вселены в качестве членов семьи

2. ведут общее хозяйство с наймодателем

3. в исключительном случае по решению суда (ст. 69)

Члены семьи нанимателя имеют сим равные права и обязанности.

Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по договору социального найма.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма (ст.69 ЖК РФ)

Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в т.ч. временно отсутствующих, имеет право вселить в занимаемое жилое помещение:

1. своего супруга, детей, родителей
2. с согласия членов семьи и наймодателя - других граждан, в качестве проживающих с ним совместно членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на 1 члена семьи составляет менее учетной нормы

согласия не требуется при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

В случае вселения граждан в жилые помещения должен быть изменен договор социального найма в части необходимости указания в нем нового члена семьи (ст. 70 ЖК РФ)

При отсутствии одного из членов семьи изменения прав и обязанностей по договору социального найма не происходит.

-1-

Изменение договора может происходить по различным основаниям:

1. вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов семьи в порядке ст. 70 ЖК;
2. объединение граждан проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилым помещением по отдельным договорам социального найма, в одну семью;
3. замена первоначального нанимателя дееспособным членам его семьи в случае смерти нанимателя (п.2 ст.82 ЖК РФ);
4. переустройство и перепланировка жилого помещения, в результате которого и изменится предмет договора социального найма (ст. 25, 29 ЖК РФ);
5. предоставление заселения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей по договору социального найма проживающими в ней нанимателем в порядке, установленном ст. 59 ЖК РФ.

-2-

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время:

1. по соглашению сторон;
2. на основании письменного соглашения нанимателя и его членов семьи;
3. при въезде нанимателя и его членов семьи в другое место жительства – со ня выезда

Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течении более 6 месяцев

2. разрушения/повреждения жилого помещения нанимателем/ другими гражданами за чьи действия он отвечает

3. систематические нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным проживание в одном жилом помещении

4. пользования жилого помещением не по назначению

-3-

С согласия других граждан постоянно проживающих с нанимателем, последствий может быть в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1. невнесения платы нанимателем за жилым помещением за 6 месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме при невнесении платы более 2-х раз после истечения определенного договором срока платежа;

2. разрушения/порчи жилого помещения нанимателем другими гражданами, за чьи действия он отвечает. Нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения им нарушений, явившихся основанием более 1 года для устранения им нарушений, явившихся основанием длярасторжением договора. В случае не устранения допущенных нарушений и неприятия мер для этого суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора в случае если:

1. помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания

2. в случае его аварийного состояния

3. в иных случаях

В тех случаях, когда наниматель жилого помещения/другие граждане, за чьи действия он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей наймодатель вправе предупредить его о необходимости устранения нарушений.

При не устранении нарушений и непринятии необходимых мер судом по повторному требованию наймодателя принимает решение о расторжении договора.

При расторжении договора коммерческого найма наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к этому моменту, подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения.

-1-