I. Что это такое - общее собрание собственников?

Вы – собственники не только ваших квартир, но и целого комплекса общего имущества, и распоряжаться им надо совместно с соседями по многоквартирному дому. Все решения должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме.

Общее собрание собственников (далее - Собрание) – это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке возле дома. Это – орган управления многоквартирным домом (далее - МКД). Об этом говорит статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Важно видеть разницу между инициатором и организатором Собрания.

Инициатором проведения общего собрания могут быть:

а) собственники помещений в МКД;

б) управляющая МКД организация.

При этом, в повестку дня Собрания, инициированного управляющей

организацией, могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции Собрания! Все эти вопросы перечислены в п.2 ст. 44 ЖК РФ. А вот, сколько необходимо набрать голосов для принятия решения по тому или иному вопросу, указано в ст. 46 ЖК РФ.

Если инициатор Собрания собственник - Собрание можно организовать

самостоятельно, а можно силами:

- управляющей организации;

- правления товарищества собственников жилья;

- жилищного или жилищно-строительного кооператива;

- иного специализированного потребительского кооператива.

Для этого собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме, должныобратиться с письменным обращением в свою организацию (в зависимости от выбранного способа управления домом) об организации и проведении Собрания. В таком обращении должны быть сформулированы вопросы повестки дня. В течение сорока пяти дней, но не позднее, чем за десять дней до даты проведения Собрания, Ваша организация обязана уведомить о проведении Собрания каждого собственника помещения в доме, оформить необходимые документы по результатам проведения Собрания, обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в доме. Удобно! Все сделают для Вас и без Вас – инициаторов-собственников! Но все эти удовольствия - за Ваш счет! Так предусмотрел ЖК РФ.

В Собрании вправе принимать участие и голосовать все собственники жилых и нежилых помещений в Вашем доме:

· физические лица;

· юридические лица;

· государственные органы или органы местного самоуправления, если в доме есть помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

(Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом доме на основании договоров найма помещений, юридические и физические лица, которые на основании договоров аренды занимают помещения в многоквартирном доме из состава общего имущества. Но все перечисленные лица права участвовать в голосовании - не имеют).

Только собственник помещений в многоквартирном доме (его представитель по доверенности) имеет право принимать решения на общем собрании.

На первом общем собрании необходимо утвердить состав общего имущества в Вашем доме. Это нужно для того, чтобы понимать что именно собственники помещений в доме совместно обязаны содержать, ремонтировать или сдать в аренду, а также для того, чтобы Ваше имущество не ушло в чужие руки.

По общему правилу (ст.36 ЖК РФ), в состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также: крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома

Статья 45 ЖК РФ устанавливает обязанность для собственников помещений в доме по проведению годового Собрания (в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, если иное не установлено решениями одного из предыдущих Собраний).

Если Вы более года являетесь собственником помещения в доме и до сих пор ничего не слышали о проведении общего собрания, значит, Ваши права нарушены организацией, которая управляет домом (управляющая организация или ТСЖ).

А при непосредственном управлении домом, проигнорировав проведение годового собрания, Вы нарушили закон сами! Последствия такого бездействия: решения не принимаются следовательно дом не ремонтируется, разрушается. Здесь, в силу закона бремя риска, порчи или гибели своего имущества, собственник несет самостоятельно (так кому хуже сделаем, не собираясь и не решая судьбу своего же дома ?).

Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе управляющей организации или любого собственника помещений в доме.

Как провести Собрание?

Требования к порядку и организации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах определены статьями 45-48 ЖК РФ.

Приказами Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 411/пр от 31.07.2014 г. и № 937/пр от 25.12.2016 утверждены:

-примерные формы материалов Собрания, предусмотренных ЖК РФ (сообщения о проведении Собрания, доверенности на голосование, решений и пр.);

- требования к оформлению протоколов Собраний; порядок передачи копий решений и протоколов Собраний в надзорный орган.

Существуют три формы проведения Собрания:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем, т.е. передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении Собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в Собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. Или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса;

3) очно-заочного голосования.