Предоставление объекта аренды арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Вместе с основным имуществом арендодатель должен передать арендатору и все его принадлежности, а также документы (техпаспорт, сертификат качества и т.д.). К примеру, вместе с автомобилем арендодатель обязательно должен отдать арендатору свидетельство о государственной регистрации транспортного средства и талон технического осмотра, поскольку без них арендатор не сможет пользоваться автомобилем.

Если такие принадлежности и документы арендодатель не передаст, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, то последний вправе будет потребовать либо передачи таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А13-2210/2006-04).

Примечание. При передаче имущества стороны договора аренды обязательно должны составить акт приема-передачи, в котором им надлежит указать состояние передаваемого в аренду имущества.

Если состояние имущества арендатора не устраивает, то от аренды ему лучше отказаться. Иначе арендатор может оказаться в ситуации, когда он вынужден будет платить арендную плату за пользование имуществом, непригодным для аренды. Именно так произошло в случае с одной организацией, которая получила в аренду помещение без водо-, тепло- и электроснабжения, но акт приемки подписала, подтвердив тем самым, что помещение в аренду приняла без замечаний. Арендодатель потом отсудил у нее арендные платежи в полном объеме (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.07.2007 по делу N А56-38700/2006).

После подписания договора аренды не исключена вероятность того, что арендодатель начнет уклоняться от предоставления имущества арендатору. Если это произойдет, арендатор получит право истребовать имущество в принудительном порядке - через суд (п. 3 ст. 611, ст. 398 ГК РФ).

Помимо принудительного изъятия у арендодателя имущества, арендатор сможет взыскать с него еще и убытки, вызванные задержкой в передаче имущества. Например, если он в результате уклонения арендодателя от передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и другие расходы. Кроме того, в сложившейся ситуации арендатор может действовать и другим способом, а именно - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель, сдавший в аренду имущество, непригодное для использования в целях, определенных договором аренды, рискует впоследствии не получить арендную плату. Так, например, остался без арендных платежей городской комитет по управлению имуществом, сдавший предпринимателю в аренду бомбоубежище МЧС для размещения в нем магазина. Но в помещении бомбоубежища магазин не может быть расположен в принципе. Поэтому арбитражный суд отказал комитету во взыскании с предпринимателя арендной платы (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 по делу N А43-34189/2006-2-655). Аналогичное решение в схожей ситуации принял и ФАС Поволжского округа (см. Постановление от 22.04.2008 по делу N А65-17732/2007).

Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п. 1 ст. 612 ГК РФ):

1) потребовать от арендодателя по своему выбору:

- безвозмездного устранения недостатков имущества;

- соразмерного уменьшения арендной платы;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- досрочного расторжения договора;

2) самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатору следует сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03, ФАС Московского округа от 26.07.2005 N КГ-А40/6529-05-П и др.).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных законодательством случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), если недостатки:

- были им оговорены при заключении договора аренды;

- были заранее известны арендатору;

- должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится уже на арендатора.

Так, например, в одном из дел предприниматель принял в аренду емкости для хранения ГСМ. При их передаче стороны составили акт приема-передачи, в котором никаких замечаний по имуществу зафиксировано не было. Но когда пришла пора платить за аренду, предприниматель заявил, что арендованные им емкости для хранения ГСМ не подходят. Несмотря на это, арбитражный суд удовлетворил требования арендодателя о взыскании арендной платы, так как при получении емкостей предприниматель никаких замечаний по ним не высказал (Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2006 по делу N А36-859/2005).

В другом деле организация приняла в аренду ветхое здание, не указав в акте приема-передачи никаких замечаний по нему. Из-за неудовлетворительного состояния здание фактически арендатором не использовалось, но организация вынуждена была заплатить арендодателю полную сумму арендной платы (Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2004 N КГ-А40/10365-04).

Подобных примеров в судебной практике много.

При передаче имущества арендодатель обязан также предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ).

Допустим, собственник здания заключил договор залога данного объекта. Если впоследствии он передаст это здание в аренду, то, как арендодатель, должен будет предупредить арендатора о правах залогодержателя на объект. Неуведомление арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает тому право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.