Основные факторы, влияющие на стоимость имущества
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.
Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос- количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.
Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.
Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограничено предложение.
Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.
Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что стоимость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.
Рынки имущества функционируют под влиянием факторовразличных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).
Политические факторыобразуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней политикой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:
1) социально-экономическую направленность деятельности федерального правительства и региональных властей;
2) проведение предвыборных кампаний и референдумов;
3) возможность военных действий (в зоне межнациональных и религиозных конфликтов);
4) действия правительства и местных органов власти в области экономики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сегментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помещений, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудования и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, рынок транспортных средств и др.);
5) политику местных (муниципальных) органов власти по функциональному зонированию территорий;
6) государственную политику в области производства - скорость и направленность процессов приватизации, национализации и денационализации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику
в области распределения доходов, в том числе систему социального обеспечения, политику в области экологии.
Экономические факторывключают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.
Социально-культурные факторыпредставлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребительским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.
Демографические факторы- численность населения, прирост населения, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.
К природно-географическим факторамследует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.
Научно-технические (техногенные) факторы,влияющие на технологию и организацию производства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.
В каждый анализируемый период конъюнктура рынка представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности, силе влияния и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.
Контрольные вопросы
1. Содержание понятий «цена», «себестоимость», «стоимость».
2. Стоимость имущества, виды оценочной стоимости.
3. Отличия понятий «рыночная стоимость» и «цена».
4. Основные параметры, определяющие стоимость имущества.
5. Основные факторы, влияющие на стоимость имущества
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Содержание и цели оценочной деятельности
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики. Субъекты свободного рынка в правовом смысле находятся в равных условиях. Любая сделка может быть осуществлена лишь при наличии согласия обеих (юридически равных между собой) сторон о стоимости объекта сделки. Таким образом, вопрос о стоимости объекта, продающегося на свободном рынке, то есть о его рыночной стоимости и об оценке этой рыночной стоимости, становится актуальным как для потенциальных продавцов, так и для потенциальных покупателей. В этих условиях возникает насущная потребность в услугах профессионального оценщика.
Оценщик является третьей независимой стороной в споре продавца и покупателя о цене объекта сделки, своеобразным ценовым арбитром, никак не заинтересованным ни в завышении, ни в занижении этой цены. Оценщик заинтересован только в одном - в повышении своего профессионального авторитета, который является его главным активом, обеспечивающим увеличение числа клиентов и соответственно повышение дохода от профессиональной деятельности. Это возможно только в том случае, если оценщик будет максимально полно собирать всю информацию об объекте оценки, применять с учетом поправок для ее анализа общепризнанные методы - и на этой основе проводить корректную и справедливую оценку имущества.
Оценка стоимости имущества должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или иные факторы субъективного характера.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 22 августа 2004 г.) в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».
Основная цель оценочной деятельности - определение рыночной или иной стоимости (имущества) объекта оценки. Причем определение рыночной стоимости как основного параметра большинства хозяйственных операций является основной задачей оценщика.
Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует отметить, что цель оценки имущества зависит от конкретной сделки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать:
1) определение стоимости имущества при его приватизации, передаче
в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
2) использование имущества в качестве предмета залога;
3) продажа или иное отчуждение имущества;
4) переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
5) передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц;
6) ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при возникновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);
7) выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
8) проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении
налогооблагаемой базы;
9) составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся
супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.
Законом предусмотрена обязательная оценка имущества в определенных случаях. Возможна также и необязательная оценка по желанию заинтересованной стороны (заинтересованных сторон).
Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-исследовательского и иного характера по определению стоимости имущества - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная стоимость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).
Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя действия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.
Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.