Определение понятия «системный анализ»

Прежде всего кратко сопоставим понятия «системный анализ» и «системный подход»:

они являются достаточно близкими понятиями, хотя между ними существуют определенные различия. В основе как системного анализа, реализующего на практике идеи системного подхода, так и системного подхода лежит диалектическая логика. Системный подход не дает готового набора рецептов решения проблем, скорее он кристаллизует умение правильно применять специальные методы анализа.

Существуют различные точки зрения на содержание понятия «системный анализ» и область его применения. Изучение различных определений системного анализа позволяет выделить четыре его трактовки.

Первая трактовка рассматривает системный анализ как один из конкретных методов выбора лучшего решения возникшей проблемы, отождествляя его, например, с анализом по критерию стоимость — эффективность. Такая трактовка системного анализа характеризует попытки обобщить наиболее разумные приемы любого анализа (например, военного или экономического), определить общие закономерности его проведения. В первой трактовке системный анализ — это, скорее, «анализ систем», так как акцент делается на объекте изучения (системе), а не на системности рассмотрения (учете всех важнейших факторов и взаимосвязей, влияющих на решение проблемы, использование определенной логики поиска лучшего решения и т.д.)

Согласно второй трактовке системный анализ — это конкретный метод познания (противоположность синтезу).

Третья трактовка рассматривает системный анализ как любой анализ любых систем (иногда добавляется, что анализ на основе системной методологии) без каких-либо дополнительных ограничений на область его применения и используемые методы.

Согласно четвертой трактовке системный анализ — это вполне конкретное теоретико-прикладное направление исследований, основанное на системной методологии и характеризующееся определенными принципами, методами и областью применения. Он включает в свой состав как методы анализа, так и методы синтеза, кратко охарактеризованные нами ранее.

Проанализировав все четыре трактовки можно сделать вывод, что последняя трактовка, наиболее адекватно отражает направленность системного анализа и совокупность используемых им методов.

Итак, системный анализ — это совокупность определенных научных методов и практических приемов решения разнообразных проблем, возникающих во всех сферах целенаправленной деятельности общества, на основе системного подхода и представления объекта исследования в виде системы. Характерным для системного анализа является то, что поиск лучшего решения проблемы начинается с определения и упорядочения целей деятельности системы, при функционировании которой возникла данная проблема. При этом устанавливается соответствие между этими целями, возможными путями решения возникшей проблемы и потребными для этого ресурсами.

Системный анализ характеризуется главным образом упорядоченным, логически обоснованным подходом к исследованию проблем и использованию существующих методов их решения, которые могут быть разработаны в рамках других наук.

Целью системного анализа является полная и всесторонняя проверка различных вариантов действий с точки зрения количественного и качественного сопоставления затраченных ресурсов с получаемым эффектом.

Системный анализ, по существу, является средством установления рамок для систематизированного и более эффективного использования знаний, суждений и интуиции специалистов; он обязывает к определенной дисциплине мышления.

Иными словами, системный анализ — это систематизированные методы оказания лицу, принимающему решение, помощи при выборе курса действий путем изучения всей проблемы в целом, определения конечных целей и различных путей их достижения с учетом возможных последствий. Для получения квалифицированного суждения по проблемам используются соответствующие методы, по возможности аналитические.

Системный анализ предназначен для решения в первую очередь слабоструктурированных проблем, т.е. проблем, состав элементов и взаимосвязей которых установлен только частично, задач, возникающих, как правило, в ситуациях, характеризуемых наличием фактора неопределенности и содержащих неформализуемые элементы, непереводимые на язык математики.

Одна из задач системного анализа заключается в раскрытии содержания проблем, стоящих перед руководителями, принимающими решения, настолько, чтобы им стали очевидны все основные последствия решений и их можно было бы учитывать в своих действиях. Системный анализ помогает ответственному за принятие решения лицу более строго подойти к оценке возможных вариантов действий и выбрать наилучший из них с учетом дополнительных, неформализуемых факторов и моментов, которые могут быть неизвестны специалистам, готовящим решение.[ 3, стр. 57-69]

Кратко охарактеризуем методологию системного анализа, используя определение методологии науки.

«Методология науки дает характеристику компонентов научного исследования, его объекта, предмета анализа, задачи исследования (или проблемы), совокупности исследовательских средств, необходимых для решения задачи данного типа, а также формирует представление о последовательности движения исследования в процессе решения задач». Вначале определим содержание объекта системного анализа, т.е. выясним его специфику и место среди других родственных ему научных направлений.

Объект системного анализа в теоретическом аспекте — это процесс подготовки и принятия решений; в прикладном аспекте — различные конкретные проблемы, возникающие при создании и функционировании систем; в теоретическом аспекте — это, общие закономерности проведения исследований, направленные на поиск наилучших решений различных проблем на основе системного подхода (содержание отдельных этапов системного анализа, взаимосвязи, существующие между ними, и др.).

Рекомендации по улучшению функционирования существующих систем касаются самых различных проблем, в частности ликвидации нежелательных ситуаций, вызванных изменением как внешних по отношению к изучаемой системе факторов, так и внутренних.

Следует отметить, что объект системного анализа является в то же время объектом целого ряда других научных дисциплин, как общетеоретических, так и прикладных. Поэтому считается, что выделить предмет системного анализа, т. е. отнести системный анализ к категории наук, не представляется возможным, поскольку решением указанных выше проблем занимается целый ряд наук и других научных направлений.

В отличие от многих наук, главной целью которых является открытие и формулирование объективных законов и закономерностей, присущих предмету изучения, системный анализ в основном направлен на выработку конкретных рекомендаций, в том числе и на основе использования достижений теоретических наук в прикладных целях. Его цели в противоположность целям чистой науки в первую очередь заключаются в выработке рекомендаций или, по крайней мере, предположений по выбору курса действий, а не просто в выявлении проблемы и предсказании ее развития.

Системный анализ означает сознательное систематизированное применение всей совокупности методов анализа, удаление большого внимания вопросам неопределенности и проверки полученных результатов на чувствительность к изменению показателей и факторов, определяющих функционирование системы. Степень чувствительности систем к изменению этих показателей и факторов указывает, на какие из них следует обратить особое внимание, а какими можно пренебречь.

Заканчивая рассмотрение основных методологических компонентов системного анализа, следует отметить, что ему присущи определенные принципы, логические элементы, определенная этапность и методы проведения. Наличие (без исключения) всех этих компонентов и делает анализ какой-либо проблемы системным.[5]

Понятие системы

В системном анализе исследования строятся на использовании категории системы, под которой понимается единство взаимосвязанных и взаимовлияющих элементов, расположенных в определенной закономерности в пространстве и во времени, совместно действующих для достижения общей цели. Система должна удовлетворять двум требованиям:

1. Поведение каждого элемента системы влияет на поведение системы в целом; существенные свойства системы теряются, когда она расчленяется.

2. Поведение элементов системы и их воздействие на целое взаимозависимы; существенные свойства элементов системы при их отделении от системы также теряются. Гегель писал о том, что рука, отделенная от организма, перестает быть рукой, потому что она не живая.

Таким образом, свойства, поведение или состояние, которыми обладает система, отличаются от свойств, поведения или состояния образующих ее элементов (подсистем). Система — это целое, которое нельзя понять путем анализа. Система — это множество элементов, которое нельзя разделить на независимые части.

Совокупность свойств элементов системы не представляет собой общего свойства системы, а дает некоторое новое свойство. Для любой системы характерно наличие собственной, специфической закономерности действия, невыводимой непосредственно из одних лишь способов действия образующих ее элементов. Всякая система является развивающейся системой, она имеет свое начало в прошлом и продолжение в будущем.

Понятие системы — это способ найти простое в сложном в целях упрощения анализа. Элементарная система, изображенная в общем виде, представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Система в общем виде

Основными частями ее являются вход, процесс, или операция, и выход.

У любой системы вход состоит из элементов, классифицируемых по их роли в процессах, протекающих в системе. Первый элемент входа тот, над которым осуществляется некоторый процесс, или операция.. Вторым элементом входа системы является внешняя (окружающая) среда, под которой понимается совокупность факторов и явлений, воздействующих на процессы системы и не поддающихся прямому управлению со стороны ее руководителей. Цели внешней системы могут быть известны, известны не точно и вовсе не известны. Третий элемент входа обеспечивает размещение и перемещение компонентов системы. Входы классифицируются также по содержанию: материальные, энергетические, информационные или любая их комбинация.

Вторая часть системы — это процессы или операции, через которые проходят элементы входа. Система должна быть устроена таким образом, чтобы необходимые процессы воздействовали по определенному закону на каждый вход, в соответствующее время для достижения желаемого выхода.

Третья часть системы — выход, являющийся продуктом или результатом ее деятельности. Система на своем выходе должна удовлетворять ряду критериев, важнейшие из которых — стабильность и надежность. По выходу судят о степени достижения целей, поставленных перед системой.

Рассмотрим различные классификации систем:

· Различают физические и абстрактные системы. Физические системы состоят из людей, изделий, оборудования, машин и прочих реальных или искусственных объектов. Им противопоставлены абстрактные системы. В последних свойства объектов, существование которых может быть неизвестным, за исключением их существования в уме исследователя, представляют символы. Идеи, планы, гипотезы и понятия, находящиеся в поле зрения исследователя, могут быть описаны как абстрактные системы.

· В зависимости от своего происхождения выделяют естественные системы (например, климат, почва) и сделанные человеком.

· По степени связи с внешней средой системы классифицируют на открытые и закрытые. Открытые системы — это системы, которые обмениваются материально-информационными ресурсами или энергией с окружающей средой регулярным и понятным образом. Противоположностью открытым системам являются закрытые. Закрытые системы действуют с относительно небольшим обменом энергией или материалами с окружающей средой, например химическая реакция, протекающая в герметически закрытом сосуде. В деловом мире закрытые системы практически отсутствуют и считается, что окружающая среда является главным фактором успехов и неудач деятельности различных организаций.

· С точки зрения равновесия системы можно классифицировать на равновесные, слабо равновесные и сильно неравновесные. Для социально-экономических систем состояние равновесия может наблюдаться на относительно коротком промежутке времени. Для слабо равновесных систем небольшие изменения внешней среды дают возможность системе в новых условиях достичь состояния нового равновесия. Сильно неравновесные системы, которые весьма чувствительны к внешним воздействиям, под влиянием внешних сигналов, даже небольших по величине, могут перестраиваться непредсказуемым образом.

· По целевым признакам различают: одноцелевые системы, то есть предназначенные для решения одной единственной целевой задачи и многоцелевые.

· Кроме того, можно выделить функциональные системы, обеспечивающие решение или рассмотрение отдельной стороны или аспекта задачи (планирование, снабжение и т. п.).

Хотя основные положения системного анализа являются общими для всех классов систем, специфика их отдельных классов требует особого подхода при их анализе. Ярко выраженная специфика социально-экономических систем по отношению к биологическим и тем более техническим обусловлена в первую очередь тем, что неотъемлемой частью первых является человек. Поэтому применительно к этому классу систем анализ должен осуществляться с учетом потребностей, интересов и поведения человека.

При системном подходе экономика страны, отдельные организации рассматриваются как системы, состоящие из функционально и структурно обособленных подсистем, образующих ряд устойчивых иерархических уровней управления для достижения конечной цели.

Следствием иерархической организации является наличие вертикальных и горизонтальных связей. Вертикальные связи опосредствуют взаимодействие подсистем различных уровней организации, горизонтальные — одного уровня. Принцип иерархической организации связан с понятием относительной обособленности подсистем разных уровней. Относительная обособленность означает, что такие подсистемы обладают некоторой независимостью (автономностью) по отношению к выше и нижестоящим подсистемам иерархического ряда, а их взаимодействие осуществляется по входам и выходам. Вышестоящие системы воздействуют путем подачи сигнала на вход нижестоящих и наблюдают за их состоянием по выходу, в свою очередь, нижестоящие подсистемы воздействуют на вышестоящие, реагируя на их сигналы.

Один и тот же объект может иметь множество разных систем. Если рассматривать производственное предприятие как совокупность машин, технологических процессов, материалов и изделий, которые обрабатываются на машинах, то предприятие представляется как технологическая система. Можно рассмотреть предприятие и с другой стороны: какие люди на нем работают, каково их отношение к производству, друг к другу и т. д. Тогда это же предприятие представляется в качестве социальной системы. Или же можно изучать предприятие с иной точки зрения: выяснить отношение руководителей и сотрудников предприятия к средствам производства, их участие в процессе труда и распределении его результатов, место данного предприятия в системе народного хозяйства и т. д. Здесь предприятие рассматривается как экономическая система.

Научно-техническая революция вызвала возникновение нового объекта исследований в области управления, получившего название «большие системы».

Важнейшими характерными чертами больших систем являются:

1. целенаправленность и управляемость системы, наличие у всей системы общей цели и назначения, задаваемых и корректируемых в системах более высоких уровней;

2. сложная иерархическая структура организации системы, предусматривающая сочетание централизованного управления с автономностью частей;

3. большой размер системы, то есть большое число частей и элементов, входов и выходов, разнообразие выполняемых функций и т. д.;

4. целостность и сложность поведения. Сложные, переплетающиеся взаимоотношения между переменными, включая петли обратной связи, приводят к тому, что изменение одной влечет изменение многих других переменных.

К большим системам относятся крупные производственно-экономические системы (например, холдинги), города, строительные и научно-исследовательские комплексы.

Подавляющее число экономических и управленческих задач имеет такой характер, когда уже заведомо можно сказать, что мы имеем дело с большими системами. Системный анализ предусматривает специальные приемы, с помощью которых большую систему, трудную для рассмотрения исследователем, можно было бы разделить на ряд малых взаимодействующих систем или подсистем. Таким образом, большой системой целесообразно назвать такую, которую невозможно исследовать иначе, как по подсистемам.

Помимо больших систем в задачах управления экономикой выделяют сложные системы. Сложной целесообразно называть такую систему, которая строится для решения многоцелевой, многоаспектной задачи. Непосредственным выводом из концепции сложной системы для анализа и проектирования систем управления является требование учета следующих факторов:

1. Наличие сложной, составной цели, параллельное существование разных целей или последовательная смена целей.

2. Наличие одновременно многих структур у одной системы (например, технологической, административной, функциональной и т. д.).

3. Невозможность описания системы в одном языке, необходимость использования спектра языков для анализа и проектирования отдельных ее подсистем, Справиться с задачами анализа больших сложных систем можно лишь тогда, когда в нашем распоряжении будет надлежащим образом организованная система исследования, элементы которой подчинены общей цели.

К числу понятий, на которых основаны важные принципы управления системами, относится понятие обратной связи. Именно оно способствовало установлению принципиальных аналогий между организацией управления в таких качественно различных системах, как машины, живые организмы и коллективы людей.

Обратная связь означает соединение между выходов и входом системы, осуществляемое либо непосредственно, либо через другие элементы системы (рис. 2.). (Мы при рассмотрении рис. 1.2. не учитываем классификацию обратных связей на положительные и отрицательные).

Рис. 1.2. Пример обратной связи

С помощью обратной связи сигнал (информация) с выхода системы (объекта управления) передается в орган управления. Здесь этот сигнал, содержащий информации о работе, выполненной объектом управления, сравнивается с сигналом, задающим содержание

объем работы (например, план). В случае возникновения рассогласования между фактическим и плановым состоянием работы принимаются меры по его устранению.

Основными функциями обратной связи являются:

1. Противодействие тому, что делает сама система, когда она выходит за установленные пределы (например, реагирование на снижение качества);

2. Компенсация возмущений и поддержание состояния устойчивого равновесия системы (например, неполадки в работе оборудования);

3. Синтезирование внешних и внутренних возмущений, стремящихся вывести систему из состояния устойчивого равновесия, сведение этих возмущений к отклонениям одной или нескольких управляемых величин (например, выработка управляющих команд на одновременное появление нового конкурента и снижение качества выпускаемой продукции);

4. Выработка управляющих воздействий на объект управления по плохо формализуемому закону.

Нарушение обратных связей в социально-экономических системах по различным причинам ведет к тяжелым последствиям. Отдельные локальные системы утрачивают способность к эволюции и тонкому восприятию намечающихся новых тенденций, перспективному развитию и научно обоснованному прогнозированию своей деятельности на длительный период времени, эффективному приспособлению к постоянно меняющимся условиям внешней среды.

Система может быть устойчивой и неустойчивой. Устойчивость системы — это состояние, означающее неизменность ее существенных переменных. Неустойчивость выражается в том, что система, организованная для выполнения определенных функций, перестает их выполнять под влиянием каких-либо причин. В изменяющейся среде или под воздействием различных «возмущений», которые достигают порога устойчивости, система может прекратить существование, превращаться в другую систему или распадаться на составные элементы.

Способность системы оставаться устойчивой через изменения своей структуры и поведения называется ультрастабильностью. Так, многие современные, прежде всего крупные компании обеспечивают высокий уровень своей стабильности за счет высокой приспособляемости к внешним и внутренним условиям своего функционирования. Такие компании своевременно прекращают одни направления своей деятельности и начинают другие, вовремя выходят на новые рынки и покидают бесперспективные.[2, стр. 87-104]

Практическая часть

Основные понятия рынка риэлтерских услуг

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами. Во-первых, со строительством нового жилого фонда: во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан. Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Раньше жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г. (далее — ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность. Существует два типа риэлтерских фирм. Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм — это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения. Второй вид риэлтерских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлтерской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.[12]

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлтерской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

Из анализа нынешней ситуации можно сказать, что риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок — это все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без причинения им ущерба. Поэтому применительно к рассматриваемой нами теме под недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлтерских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов России риэлтерские фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Рассмотрим несколько основный понятий рынка риэлтерских услуг:

Риэлтерские услуги — услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (-ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка — профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Риэлтерская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

· деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

· деятельность риэлтора в качестве брокера;

· деятельность риэлтора в качестве дилера;

· деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

· деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

· деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

· деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

· деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать. В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается, несмотря на нестабильное развитие в некоторых регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность — предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.[12]

Рассмотри основные качества человека, занимающегося предоставлением риэлтерских услуг. Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование.

Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально, поэтому такая конкуренция выгодна потребителю риэлтерских услуг. Для привлечения большего количества клиентов, риэлтерской фирме необходимо предоставлять весь комплекс услуг при операциях с недвижимостью. В связи с этим, некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Но не стоит забывать, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.[1]

Характеристика риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС»

ООО «Агентство КЛАСС» - динамично развивающаяся компания с серьезными амбициями и активной позицией. Она была основана в 2001 году командой профессионалов с многолетним опытом совместной работы, отсюда отлаженная технология работы.

Специалисты агентства работают на рынке недвижимости Тольятти уже более 10-ти лет, в течение которых добились успеха и огромного опыта в этом бизнесе. ««Агентство КЛАСС имеет лицензию на осуществление риэлтерской деятельности: регистрационный номер 79816 от "27" апреля 2001г., выдана Департаментом по управлению государственным имуществом Самарской области.

Компания «Агентство КЛАСС» готова нести финансовую ответственность за каждую проведенную сделку и может документально это подтвердить, тем самым даёт своему клиенту гарантию безопасности сделок. Юридически это выглядит в виде гарантийного или страхового обязательства. Подобное обязательство гарантирует клиентам в случае потери права собственности на приобретенный объект денежную компенсацию в размере полной стоимости приобретенно