Лекция 8. оценка рыночной стоимости

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

Применение доходного подхода

Метод капитализации доходов

Используется при оценке недвижимости, приносящей стабильный доход.

Этапы:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который

можно получить от недвижимости при правильном использовании без учета

всех потерь и расходов:

ПВД = S*Са,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са - арендная ставка за 1 м2.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта

недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину

потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД):

ДВД = ПВД - Потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени-

ваемой недвижимости - операционные расходы.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД)

посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Отсюда

ЧОД = Действительный валовой доход - Операционные расходы

(за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается ставка капитализации.

6. Определяется стоимость недвижимого имущества:

Ставка капитализации

.

Метод дисконтирования денежных потоков

Этапы:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения

объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на

конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии),

даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на су-

ществующем рынке. Она равна ставке капитализации без учета ставки воз-

врата капитала.

4. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой

стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Получается формула:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического

потока дохода + Текущая стоимость реверсии

Применение сравнительного подхода

Метод сравнения продаж

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о про-

даже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 ме-

сяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является

принцип замещения.

Этапы:

1. Выбор объектов недвижимости — аналогов (3-5 аналогов)

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимо-

сти единицы сравнения.

3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умно-

жения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с

объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

 единицам сравнения (цена за 1 га, 1 м2, 1 лот и др.);

 элементам сравнения (переданные имущественные права, условия

финансирования сделки, условия продажи, время продажи, место-

положение, физические характеристики объекта недвижимости).

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи

объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха-

рактеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де-

лятся на: процентные и денежные. Денежные в свою очередь - на относи-

тельные и абсолютные.

Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последова-

тельность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же

процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие

процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену со-

поставимой продажи. Последовательность внесения процентных поправок

должна быть следующей: переданные имущественные права, условия финан-

сирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические

характеристики.

Методы расчета поправок: метод, связанный с анализом парных про-

даж; метод прямого анализа характеристик; экспертный метод расчета.