Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями
Перечень услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества дома на текущий год должен содержаться в годовом Плане управления домом, который составляется в соответствии действующими нормативными документами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491,Правила и нормы технического содержания жилищного фонда, Правила благоустройства и т.п.) и имеющимся финансированием. Для выполнения указанных работ (услуг) управляющая компания привлекает подрядные организации.
Взаимоотношения управляющей компании с подрядными организациями строятся на основе договоров подряда (в т.ч. договоров на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества дома и объектов инженерной инфраструктуры, внешнего благоустройства).
УК заключает договоры подряда как на конкурсной основе, так и без конкурса (на основе деловой репутации, долговременного положительного сотрудничества, рекомендаций и т.п.).
Заключение и исполнение управляющей компанией договоров купли-продажи ресурсов с ресурсоснабжающими организациями обеспечивает достижение цели предоставления качественных коммунальных услуг.
Исполнителем признается юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у исполнителя (управляющей организации) возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг. В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления.
Взаимоотношения управляющей компании с подрядчиками и поставщиками ресурсов определяются на уровне договоров.
Взаимоотношения управляющей компании строятся:
- с подрядными организациями на основе договоров выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома;
- с ресурсоснабжающими предприятиями на основе договоров купли-продажи коммунальных ресурсов (рис. 5.9.).
 |
| Рис. 5.9. Договорные отношения управляющей компании |
Управляющая компания - подрядные организации
Управляющая компания по заключенным договорам передает подрядным организациям обязательства выполнения работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, инженерной инфраструктуры и придомовых территорий.
Можно выделить следующие общие задачи принятия решений в управлении договорами – принятие решений относительно:
1. параметров договора;
2. структуры и содержания договоров (планирование);
3. выбора контрагентов;
4. оперативного управления (оперативное управление включает как собственно управление договорами, так и оперативное управление деятельностью исполнителя со стороны заказчика);
5. контроля над исполнением и завершения договора.
Передача подрядчику объектов общего имущества дома осуществляется по Акту приема-передачи. Техническое состояние передаваемых объектов должно быть отражено в Акте оценки технического состояния.
Объемы работ, выполняемые подрядчиками должны подлежать ежеквартальному уточнению сторонами с учетом реально складывающихся условий финансирования. Управляющая компания должна заблаговременно предусмотреть соответствующий объем финансирования путем проведения соответствующей работы с населением по сбору платежей за жилищные услуги и корректировки выполняемых объемов работ в соответствии с договором на управление домом.
В приложениях к договорам должны содержаться критерии оценки качества работ, а также распределение стоимости по видам работ и размеры штрафных санкций за ненадлежащее выполнение договорных обязательств. Проекты договоров, заключаемых управляющей компанией с подрядными организациями представлены в приложении.
Управляющая компания осуществляет приемку выполненных подрядными организациями работ в соответствии с их реальными объемами и установленными критериями качества.