Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка предложения

Е – равновесие,

P – цена,

Q – объем,

S, D – предложение, спрос.

Повышение цены до уровня прямой АВ.

Объем спроса сократился, а объем предложения стал выше равновесного, что характерно для рынка покупателя. Избавляясь от товарных излишков, конкурирующие производители начнут снижать цены. Под давлением избыточного предложения цена на товары снизится. В ответ величина спроса на данный товар начнет возрастать. Это будет продолжаться до тех пор, пока производители не нащупают такой объем выпуска, который совпадает с объемом спроса.

Новинка, роскошь.

Рынок совершенной конкуренции

1- Однородные и делимые товары

2. Большое число участников, что дела­ет невозможным влияние каждого из них на уровень цен

3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация

4, Централизованное ведение сделок

5. Низкие операционные расходы

Рынок несовершенной конкуренции

1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален

2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирова­ния и сложными юридическими права­ми, характерными для каждого объекта

3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Децентрализованные торги

5. Высокие операционные издержки

4. Расчет функционального износа (устранимый, неустранимый, требующий модернизации), пример качественный виде алгоритма.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых здание не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. В связи с этим износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Сверхулучшения:

1. Определяется полная восстановительная стоимость сверхулучшений на дату оценки.

2. Вычитаем устранимый или неустранимый износ сверхулучшений

3. Прибавляем стоимость демонтажа

4. Вычитаем стоимость возврата материалов с учетом всех издержек по их продаже (если есть необходимость и возможность)

Функциональное устаревание которое требует замены или модернизации элемента определяется:

1.Определяется стоимость воспроизводства заменяемых или модернизируемых элементов (калькуляция или доля в удельной стоимости 1м2, 1м3 в справочниках)

2.Из стоимости вопроизводства вычитается совокупный физический износ (устранимый и неустранимый)

3.Плюс затраты на демонтаж

4.Минус стоимость возвратных материалов с учетом всех издержек по их продаже

5.Плюс разность между затратами на установку заменяемых элементов в старом объекте.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий.

Группы:

1.Устаревание вызванное отсутствием элементов, без которых здание не соответствует современным стандартам.

2.Устаревание вызванное избыточностью того или иного элемента.

3.Устаревание, которое вызвано необходимостью замены или модернизации

5.Внешний (экономический) износ. Методы определения (парные продажи, капитализация потерь)

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым из-за неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализация потерь в арендной плате;

• сравнительные продажи (парные продажи);

• срок экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

В отечественной практике методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.