Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.

Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.

Е – равновесие,

P – цена,

Q – объем,

S, D – предложение, спрос.

Цена оказалось ниже равновесной на уровне прямой CD,следовательно, объем спроса будет превышать объем предложения, что характеризует рынок продавца: товары временно оказываются в дефиците. Конкуренция покупателей, т.е. избыточный спрос будет давить на цену товара в сторону повышения и в ответ производители станут расширять предложения до тех пор, пока спрос не будет полностью насыщен.

Доходный подход к оценке земельных участков. Классификация методов. Алгоритм расчета методом остатка.

Доходных подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальных покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

На доходном подходе основаны:

1)метод капитализации земельной ренты;

2)метод остатка для земли;

3)метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Алгоритм 1:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Алгоритм 2:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Методы расчета физического износа: Поэлементный, метод срока жизни, устраранимый коротко живущих и долго живущих элементов и неустранимый долго живущих элементов. Примеры. Последовательность выполнения действий

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);

• стоимостный;

• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле

Q_ф = (∑ q_i · J_i)/100

где Q_ф – общий физический износ здания, %;

q_i – фактический износ i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

J_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

• невозможность изначально учесть нетипичные условия эксплуатации объекта по причине «нормативности»;

• трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

• невозможность измерения функционального и внешнего износов;

• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотноше­нием стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) · 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) · 100

где И – износ, %;

ХВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния, отдельного элемента здания;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Использование той или иной концепции затратного подхода, отражающей либо позицию продавца, либо позицию покупателя, должно обосновываться анализом рынка: в ситуации рынка продавца следует применять затратный подход, отражающий позицию продавца (ориентированный в прошлое), в ситуации рынка покупателя – затратный подход должен отражать именно позицию покупателя и быть ориентирован в будущее. Причем на рынке продавца затратный подход показывает нижнюю границу рыночной стоимости, а на рынке покупателя – верхнюю. На равновесном рынке допустимо применение обеих концепций, которые должны приводить к одинаковому результату. В такой ситуации (и только в такой) правомерным оказывается применение классической схемы затратного подхода, ориентированной на настоящее.

Восстановительная стоимость

Остаточная стоимость(амортизированные затраты

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.

Метод Инвудаиспользуется, если сумма возврата капитала реин­вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз­ врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Метод Хоскольда .Используется в тех случаях, когда ставка до­хода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средствпредполагается получение дохода по безрисковой ставке

Снижение стоимости недвижимости (Δ), которое произойдет че рез п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

R кап = R дох кап + Δ · R норм возвр , (4.17)

Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,

Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,

Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.

Пример.Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение.По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: : 5 лет) • 1/2 = 10%. R _кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначаль ной цены недвижимости.

50%ная потеря • 0,1574097 = 0,07887.

R _кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).

Пример.Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.

Решение.В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда воз мещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

II. ОКК

Основные этапы расчета

1. Подбор сопоставимых, в том числе по степени риска и доходов, продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

2. Определяется усредненный коэффициент капитализации путем отношения чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

К кап = ЧОДа1/Ца1+ …+ЧОДаm/Цаm):m

Где К кап – общий коэффициент капитализации

ЧОД – чистый операционный доход сопоставимого аналога

3. Определяется вероятная цена продажи объекта оценки:

Ц об = ЧОД о / К кап

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта

Пример:

Оценивается объект недвижимости ЧОД=50000 рублей.

Аналог	А	Б	С
ЧОД			35000 (доход за истекший год)
Продажная цена
Коэффициент капитализации		0,08

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у А величина ЧОД не сопоставима с доходом оцениваемого объекта. А у С доход указан за прошлый год, то есть разная степень риска.

Цоб = 5000/0,08 = 625000

Определение принципа замещения. Мотивация продавца и покупателя на замещение. Пример

Принцип замещения.средний (рациональный) покупа­тель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезно­стью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по кото­рой может быть приобретено другое имущество с эквива­лентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимо­сти, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования. Это универсальный принцип: он применяется в практике оценки недвижимости во всех трех подходах, им руководствуются люди во многих жизненных ситуациях.

При затратном подходе принцип замещения требует, что­бы стоимость оцениваемого объекта не превышала затрат на приобретение аналогичного земельного участка с такой же полезностью.

Сущность принципа замещения особенно четко проявляется при рыночном методе оценки недвижимости: среди всех однородных объектов с одинаковой полезностью наибольшим спросом будет пользоваться недвижимость с минимальной стоимостью.

Действует принцип замещения и при доходном подходе оценки стоимости недвижимости: при прогнозировании буду­щего потока чистого дохода оценщик учитывает доходность аналогичных (альтернативных) объектов инвестирования.

Основные этапы расчета

1. Подбор сопоставимых, в том числе по степени риска и доходов, продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

2. Определяется усредненный коэффициент капитализации путем отношения чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

К кап = ЧОДа1/Ца1+ …+ЧОДаm/Цаm):m

Где К кап – общий коэффициент капитализации

ЧОД – чистый операционный доход сопоставимого аналога

3. Определяется вероятная цена продажи объекта оценки:

Ц об = ЧОД о / К кап

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта

Пример:

Оценивается объект недвижимости ЧОД=50000 рублей.

Аналог	А	Б	С
ЧОД			35000 (доход за истекший год)
Продажная цена
Коэффициент капитализации		0,08

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у А величина ЧОД не сопоставима с доходом оцениваемого объекта. А у С доход указан за прошлый год, то есть разная степень риска.

Цоб = 5000/0,08 = 625000

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле

где R - общий коэффициент капитализации;

Y_анал – чистый операционный доход аналога;

V_анал – продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле

где V- вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Y – ЧОД;

R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Правило 72х

Для примерного определения срока удвоения капитала в годах необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал.Данное правило применимо для ставок дохода на капитал в интервале от 3 до 18 %

Пример. $1000 вложено в банк под 10 % годовых. Какая сумма накопится на счете через 5 лет?

Определение принципа экономическая величина или размер. Пример, связывающий размер с ЛНЭИ, сбалансированностью, приростной стоимостью к объекту недвижимость. Пример на коттеджом поселке.

Принцип оптимального (экономического) размера. На любом рынке существует оптимальный размер площади зе­мельного участка, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования, преоб­ладающим условиям внешней среды и необходим для эффективного использования различных видов недвижимости. Недостаточный по размеру участок снижает стоимость пред­приятия из-за нехватки места для различных целей (склади­рование, парковка и др.), а избыточный – не приносит со­ответствующего дохода.

Например, в районе застройки од­ноэтажных домов участок в 15 соток считается достаточным и общепринятым. Если же он будет уменьшен до 8–7 соток, то цена его может упасть в 2 и более раз. В то же время если участок увеличится до40 соток, а дом до 4 этажей, что не будет соответствовать преобладающему экономичес­кому размеру в данной местности, то может не произойти пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Но если два небольших участка (по 6–8 соток) по цене 6 и 10 тыс. ед. объединить в один массив, то его стоимость может превысить сумму стоимости составляющих частей. Например, стоимость объединенного массива 30 тыс. ед., стоимость уча­стка № 1 – 15 тыс. ед., участка № 2 – 10 тыс. ед. Прирост стоимости всего земельного массива составят 5 тыс. ед.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

- расчет накопленного износа (И_н):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;

- определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.

Е – равновесие,

P – цена,

Q – объем,

S, D – предложение, спрос.

Цена оказалось ниже равновесной на уровне прямой CD,следовательно, объем спроса будет превышать объем предложения, что характеризует рынок продавца: товары временно оказываются в дефиците. Конкуренция покупателей, т.е. избыточный спрос будет давить на цену товара в сторону повышения и в ответ производители станут расширять предложения до тех пор, пока спрос не будет полностью насыщен.