Развитие арендных отношений в городе

Введение

В хозяйственном обороте в последние годы арендные отношения заняли значительное место. Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской деятельности, вне зависимости от формы ее организации, требует значительного стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат. Сами условия функционирования большинства предприятий, ужесточающаяся конкуренция требуют новых вложений в обновление производства, укрепление его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных вложений создает барьеры входу на рынок и не позволяет на нем закрепиться многим предприятиям, особенно средним и малым. В этих условиях едва ли не единственной возможностью преодоления указанных препятствий являются такие специфические механизмы привлечения ресурсов, как аренда. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку.

"...Аренда - договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей..." [Международный стандарт финансовой отчетности].

Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, а с другой - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Возможность и необходимость широкого распространения аренды при многоукладной экономике изначально заложена в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует о том, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкой экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности.

Понятие и сущность аренды

«...По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью...» [ст. 606 ГК РФ].

Договору аренды посвящена глава 35 Гражданского Кодекса РФ.

«… В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) ...» [п.1 ст. 607 ГК РФ].

Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона - наниматель.

«… Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду …» [ст. 608 ГК РФ].

При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. Недопустимо в договоре аренды заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку данные договоры регулируются разными нормами гражданского законодательства.

«… Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества…» [п.1, п.2, п.3 ст. 609 ГК РФ].

«… Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца…» [п.1, п.2 ст. 610 ГК РФ].

Заключение

В настоящее время в России большое внимание уделяется такому виду новых рыночных отношений, как аренда. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Преимущества аренды:

· договорность основных отношений арендатора и арендодателя, их полное равноправие, а значит и устойчивый характер;

· фиксированность арендной платы, позволяющая развиваться арендатору, получать более высокий доход;

· полная самостоятельность арендатора в организации производства, оплате труда, трудовом распорядке;

· возможность улучшения и приращения основных средств с последующим возмещением затрат, а также выкупа (особенно в лизинге).

Арендатор, используя арендованное имущество, экономит собственные средства и получает доход от этого, и собственно деятельности, осуществляемой на основе эксплуатации арендованного имущества.

Аренда удачно соединяет права пользования землей и собственника результатов производства. При этом аренда позволяет включать землю в систему рыночных отношений без передачи ее в частную собственность, поэтому аренда (особенно применительно к землям сельскохозяйственного назначения) выступает важнейшим рычагом преобразования земельных отношений. Такой подход позволяет использовать так называемую «социальную функцию земли», согласно которой земля, как естественный природный ресурс, должна удовлетворять потребности всего общества.

Таким образом, именно аренда позволяет наиболее последовательно разделить понятия собственности и хозяйствования. При сохранении собственности в руках арендодателя, арендатор, при соответствующем правовом обеспечении, может остаться как хозяином средств производства, так и активным товаропроизводителем, участником рыночных отношений. По сути, единственное ограничение состоит в том, что арендатор не в праве нарушать законных интересов арендодателя.

Список литературы и нормативно-правовых актов

1. Абрамова, Е.Н. Гражданское право. Т. 2: Учебник/ Е. Н. Абрамова [и др.] под ред. А. П. Сергеева. - Москва: Велби, 2012. - 878 с.

2. Варламов, А.А. Государственное регулирование земельных отношений: Учебник/ А.А. Варламов, B.C. Шаманаев. - Москва: Колос, 2005. – 336 с.

3. Вейнберг, А.Ю. Аренда: учет, налоги, право: Справочник/ А.Ю. Вейнберг. - Москва: Налог-Инфо, Статус-Кво 97, 2009. - 335 с.

4. Ерофеев, Б.В. Земельное право России: Учебник/ Б.В. Ерофеев. – 8-е изд., перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2004. –656 с.

5. Киселев, С.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет: Учебное пособие/ С.А. Киселев, Д.А. Логунов. - Москва: Издательство АиН, 2010. - 364 с.

6. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 ст.9. (в ред. Законов РФ о поправке к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.14 №11-ФКЗ) [Электронный ресурс]. – КонсультантПлюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=2875

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=198256

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. – КонсультантПлюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=198285

9. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016, с изм. от 13.04.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2016) ) [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=194759

10. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 "Аренда" (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н) [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=jt&div=LAW&rnd=210680.315717564&

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.031997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». [Электронный ресурс]. – Консультант плюс. – Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=13762

Введение

Развитие арендных отношений в городе