Система регистрации прав собственности в РФ

18.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Регистрация собственности Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

Право собственности — абсолютное вещное право, отражающие три полномочия собственника: владение, пользование и распоряжение.

Как правило, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется право собственности на следующие объекты недвижимости: жилой дом, земельный участок, хозяйственные постройки, садовый дом, иные строения и объекты недвижимости, неразрывно связанные с землей.

Государственная регистрация собственности на объекты недвижимости может быть как первичной, так и вторичной.

Первичная регистрация права собственности имеет место в случаях оформления прав собственности на земельные участки, принадлежащие гражданам на праве пожизненно наследуемого владения или праве бессрочного пользования, а также при любом факте регистрации права собственности на конкретный объект недвижимости впервые.

Так называемый «закон о дачной амнистии» ввел упрощенный порядок первичной регистрации права собственности не только на земельные участки, но и на иные объекты недвижимости.

Часто под оформлением права собственности на объект недвижимости и подразумевается государственная регистрация такого права в органах государственной регистрации.

Для регистрации права собственности на каждый объект недвижимости имеются требования относительно документов, предоставляемых в регистрационный орган. Предоставление в орган регистрации неполного комплекта документов может служить основанием, как для приостановления регистрации, так и для отказа в ней.

Вторичная регистрации права собственности на объект недвижимости имеет место быть при переходе права с одного собственника на другого (сделки). Регистрация права собственности на наследство также может считаться вторичной регистрацией.

Моментом заключения сделки является именно момент ее государственной регистрации, а не момент подписания или нотариального удостоверения. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо подробное знание процедуры государственной регистрации недвижимости, полномочий регистрирующих органов, требований, предъявляемых к документам и договорам отчуждения недвижимости.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Для государственной регистрации прав необходимы документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав недвижимости, предоставляются не менее чем в двух экземплярах — подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

На государственную регистрацию прав недвижимости, возникших до введения в действие Федерального Закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т. е. до 31.01.1998, на основании договоров и других сделок, предоставляется не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник, после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Выдача копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, при условии нахождения в деле правоустанавливающих документов оригиналов вышеуказанных договоров или иных документов, производится на основании письменного заявления правообладателя, или надлежащим образом уполномоченного на это лица.

Как при первичной регистрации права собственности на объект недвижимости, так и при вторичной, орган регистрации выдает Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Однако ошибочно полагать, что именно такое Свидетельство и является основанием возникновения права собственности. Основанием в каждом конкретном случае будет являться тот документ, который это право порождает, будь то Постановление главы Администрации о предоставлении земельного участка на праве собственности или договор купли-продажи объекта недвижимости.

Особенности государственной регистрации недвижимости при наличии несовершеннолетних и представителей.

От имени физических лиц заявление о государственной регистрации недвижимости могут подавать законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, опекуны недееспособных граждан, представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут подавать заявление на государственную регистрацию самостоятельно (без согласия законных представителей).

Лица, признанные судом ограниченно дееспособными, могут подавать заявление самостоятельно, при наличии согласия их попечителей. Полномочия законных представителей подтверждаются:

•для родителей, усыновителей — удостоверением личности и свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении;

•для опекунов и попечителей — удостоверением личности и удостоверением опекуна (попечителя).

Полномочия представителя, действующего по доверенности от имени правообладателя — физического лица, подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью либо доверенностью, приравненной к таковой в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать:

•лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, без доверенности;

•представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Заявление на государственную регистрации недвижимости общей совместной собственности может подать любой из участников общей совместной собственности.

В заявлении о государственной регистрации недвижимости общей совместной собственности, поданном одним из участников, должны быть также указаны данные об остальных участниках общей совместной собственности.

Инспектор принимает и проверяет наличие документов, необходимых для регистрации недвижимости, сверяет их наличие с описью, составленной заявителем.

Приписки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц, подписавших документ, и (или) лица, удостоверившего документ.

Документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью в случаях, предусмотренных законодательством.

В подтверждение приема документов на государственную регистрацию или предоставления информации заявителю выдается расписка.

Дополнительные документы принимаются только на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него (них) надлежащим образом оформленной доверенности.

Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации недвижимости, предоставлении информации, осуществляется на основании письменного заявления заинтересованного лица.

Государственная регистрация прав носит открытый характер.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать:

•описание объекта недвижимости;

•зарегистрированные права на него;

•ограничения (обременения) прав;

•сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

В течение десяти рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом, только указанным в ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» лицам предоставляются следующие сведения:

•сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях);

•обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

•выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости.

Лицами, которым предоставляются вышеуказанные сведения, являются:

•сам правообладатель;

•физические и юридические лица, получившие доверенность от правообладателя;

•руководители органов местного самоуправления и руководители органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

•налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

•суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

•лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

•федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией этих территориальных органов;

•Председатель Счетной палаты Российской Федерации, его заместители и аудиторы Счетной палаты Российской Федерации (для обеспечения деятельности Счетной палаты РФ);

•нотариусы, в связи с открытием наследства, при наличии запроса о предоставлении сведений о правах наследодателя на объекты недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимое имущество, на который он имеет права. Такая информация предоставляется правообладателю в срок не более чем семь рабочих дней.

18.2. Приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Приостановление государственной регистрации по решению регистратора прав:

При возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, он обязан:

•принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений;

•в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав в указанных выше случаях может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в п.3. ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Приостановление государственной регистрации по заявлению правообладателя или стороны сделки.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (или) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В этом случае государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца.

Заявление подается в письменной форме с указанием причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение месячного срока, установленного для принятия регистратором прав решения о приостановлении регистрации. Срок, истекший до подачи заявления, не засчитывается в новый срок.Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Приостановление государственной регистрации по решению суда:

В порядке, установленным законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в учреждение юстиции по регистрации прав поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, предусмотренном законодательством.

Регистратор прав обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях такого приостановления.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

•право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

•с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

•документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

•акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

•лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

•лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

•правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

•правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества;

•не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав;

•имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

18.3. Структура Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – федеральный информационный ресурс, содержащий сведения о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т.д. Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными и должны предоставляться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Разделы ЕГРПН

№ раздела Наименование раздела

1. Информация о земельных участках.

2. Информация о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимости.

3. Информация о квартирах, помещениях и иных объектах в составе зданий и сооружений.

2.Подразделы в каждом разделе.

№ подраздела Наименование подраздела

1. Краткое описание объекта недвижимости.

2. Записи о праве собственности и иных правах.

3. Записи об ограничениях прав собственности и других прав.

3.Сведения, отражаемые в подразделах.

№ подраздела Перечень сведений

1.1) адрес (местонахождение);

2) вид (название объекта);

3) площадь объекта по кадастровому плану или по документам;

4) назначение;

5) иная необходимая информация.

2.1) правообладатель (для юридического лица - название, для физического лица - Ф.И.О.);

2) данные удостоверения личности или реквизиты юридического лица;

3) адрес и вид права;

4) размер доли в праве;

5) наименование и реквизиты правоустанавливающих документов;

6) дата внесения записи;

7) Ф.И.О. и подпись регистратора.

3.1) о сервитуте, ипотеке, трасте, аренде, аресте объекта, заявление о праве требования на объект и др.;

2) дата записи;

3) Ф.И.О. и подпись регистратора;

4) содержание ограничения и срок его действия;

5) лица, в чью пользу ограничиваются права;

6) сумма кредита (для ипотеки);

7) содержание сделок с отложенным исполнением (стороны сделок, цены сделок, сумма ренты при отчуждении объекта и т.п.);

8) наименование документа о возникновении обременения прав и время его действия;

9) сроки и условия исполнения обязательств по сделкам.

Учет государственного имущества происходит с присвоением ему реестрового номера.

Реестр имущества ведется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии информации на указанных носителях приоритет имеет информация на бумажных носителях. Реестр на электронных носителях представляет собой совокупность государственных баз данных о государственном имуществе и подлежит учету в Государственном регистре баз и банков данных.

Реестр имущества включает в себя 3 раздела:

В 1-ый раздел заносятся сведения о федеральном недвижимом имуществе.

Во 2-ой – информация о движимом имуществе.

В 3-ий раздел – включает данные о лицах, которые обладают правами на объекты учета и сведениями о нем.

Каждый раздел включает в себя подразделы, которые соответствуют видам движимого и недвижимого имущества и лицам, обладающим правами на федеральное имущество и сведениями о них. Все сведения об имуществе и вышеуказанных лицах заносятся в карту объекта учета и карты соответствующих лиц. Каждой карте присваивается номер, который состоит из номера подраздела и порядкового номера карты в соответствующем подразделе.

Одновременно с реестром ведутся другие документы, которые являются его неотъемлемой частью – это журнал учета документов, которые поступили для учета федерального имущества в реестре; журнал учета выписок из реестра; и дела, в которые помещаются документы, поступившие для учета федерального имущества в реестре и предоставляемые из него (эти документы сформированы по признакам отнесения указанного объекта учета к имуществу, которое составляет государственную казну Российской Федерации, или принадлежности правообладателю).

Все документы реестра подлежат постоянному хранению, их уничтожение или изъятие из реестра не допускается. Реестр должен храниться и обрабатываться в местах, которые недоступны для посторонних лиц, а также, необходимо соблюдать условия, которые обеспечивают предотвращение хищения, утраты, искажения и подделки информации.

В связи с переходом учета федерального имущества на электронных носителях, Росимущество и территориальные органы, чтобы предотвратить утрату сведений реестра, формируют резервные копии реестра, которые хранятся в местах, исключающих их утрату одновременно с оригиналами, с соблюдением условий и требований, предусмотренных для оригиналов.

Факт учета федерального имущества в реестре подтверждает документ – выписка из реестра, которая содержит номер и дату присвоения временного или постоянного номера федерального имущества и иные достаточные для идентификации федерального имущества сведения по их состоянию в реестре на дату выдачи выписки из него. Выписка из реестра – это документ, который необходим для осуществления полномочий собственника по совершению сделок с федеральным имуществом.