Аренда объектов государственной и муниципальной собственности.

15.1. Аренда государственного и муниципального имущества

Аренда — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами.

В соответствии с договором, собственностью арендатора являются плоды, продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества.

Аренда различается по следующим видам:

1) Аренда;

2) Субаренда;

3) Наем;

4) Поднаем.

При этом, существуют некоторые особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества:

1) прокат движимого имущества;

2) аренда транспортных средств;

3) аренда зданий и сооружений;

4) аренда предприятий;

5) финансовая аренда (лизинг).

Согласно Гражданскому кодексу, договор аренды – соглашение двух или более лиц, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору на временное владение или пользование (либо только пользование) свое имущество.

Гражданский кодекс также дает следующие определения понятиям арендатор и арендодатель:

Арендодатель – наймодатель, собственник имущества (это может быть как физическое, так и юридическое лицо), который предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Имущество может сдавать в аренду только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником или законодательством.

Арендатор — наниматель (как физическое, так и юридическое лицо), заключивший договор аренды и оплачивающий пользование и владение или пользование предоставленным имуществом собственнику (наймодателю).

Гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений к арендатору. Исключением может быть только гражданская дееспособность. Это ограничение также применяется и к другим субъектам гражданско-правовых отношений.

Объектом аренды выступают земельные участки и здания, предприятия и оборудование, сооружения и транспортные средства, а также другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми).

Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т. д.

Сроки договора аренды, как правило, устанавливаются соглашением арендатора и арендодателя и подлежат обязательному фиксированию в договоре. При отсутствии фиксированных сроков действия договора аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом, стороны договора могут в любой момент отказаться от его исполнения, но при условии заведомого предупреждения о своих намерениях другой стороны. В этом случае, необходимо уведомить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Различают следующие виды договора по срокам:

1) Бессрочный – срок договора не определён соглашением сторон;

2) Долгосрочный – срок действия от 5 до 20 лет;

3) Среднесрочный – срок действия от 1 до 5 лет;

4) Краткосрочный – срок действия – до 1 года.

Договор аренды заключается в письменной форме независимо от сроков его действия и того, кем являются стороны: физическими или юридическими лицами. После заключения договора аренды более, чем на год, он подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Арендатор обязан своевременно и в определенные договором сроки, вносить плату за пользование имуществом - арендную плату. Порядок и условия внесения арендной платы также определяются договором. Но в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены такие порядок, условия и сроки, какие обычно применяются при аренде аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Также, арендодатель обязан платить налог по форме 3-НДФЛ.

Что касается государственного и муниципального имущества, то этим имуществом распоряжается соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. В таком случае, арендаторы выступают налоговыми агентами по НДС. Проблема заключается в том, что по ряду вопросов налогоплательщики и налоговые органы до сих пор не могут прийти к единому мнению.

Гражданский кодекс РФ не выделяет договор аренды государственного и муниципального имущества в отдельный вид арендных правоотношений. Вместе с тем в зависимости от того, кто является сторонами такого договора, в зависимости от самого объекта договора налоговые обязательства, как арендодателя, так и арендатора имеют ряд особенностей.

На основании Указа Президента РФ от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности», установлен порядок исчисления арендной платы за сдаваемые в аренду общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения.

Размер арендной платы в месяц рассчитывается исходя из площади сдаваемых общественных, административных и переоборудованных производственных помещений и ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади.

В Положении дает определение понятию «арендуемая площадь».

Арендуемая площадь - площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, которая сдается в аренду и размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода.

Коэффициент перевода - это отношение общей площади здания, сооружения к нормируемой площади здания, сооружения. Причем для расчета арендуемой площади введено ограничение применения коэффициента перевода.

В размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет. Это происходит в соответствии с налоговым и бюджетным кодексами, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию.

Расходы по эксплуатации взимаются исходя из фактически занимаемой площади, размер которой определяется умножением нормируемой площади на фактический коэффициент перевода.

15.2. Особенности аренды объектов нежилого фонда

Одной из функций комитетов по управлению имуществом и других субъектов управления государственным и муниципальным имуществом, стала сдача в аренду большого массива государственных помещений. Часто среди граждан комитеты по имуществу ассоциируются именно с арендодателями, хотя в действительности эта деятельность имеет вовсе не основной характер.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование ли во временное пользование. Таким образом, законодательное определение выделяет только две стороны в договоре аренды. Однако для отношений по аренде государственного недвижимого имущества характерно появление третьей фигуры - балансодержателя.

Рисунок 4. Порядок предоставления нежилого помещения в аренду

В течение нескольких десятилетий огромные массивы государственных имуществ учитывались на балансах государственных предприятий, а также обслуживались и содержались ими. Но сейчас расчет на массовую приватизацию не оставил государственного внимания тем объектам, которые не приватизировались и продолжают содержаться на чьем то балансе. Если помещение не подлежит приватизации, а просто сдается государством в аренду, то ситуация мирная. Зачастую в договорах аренды балансодержатель выступает на стороне арендодателя с весьма условными полномочиями, получая свою часть от арендной платы.

Что касается споров из договоров аренды, то связаны они в основном с изменением или расторжением договоров. По закону суд может расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При использовании имущества с неоднократными нарушениями либо с существенным ухудшением имущества также расторгается договор аренды.

Существует ещё несколько условий расторжения данного договора: если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату или не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

15.3. Особенности аренды земельных участков

Что касается сдачи в аренду земельных участков, то Правительством РФ утвержден порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Рисунок 5. Виды аренды земельных участков

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними. При этом, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют: начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, размер задатка и СМИ, где в дальнейшем будет опубликовано извещение о проведении торгов.

Рисунок 6. Способы предоставления земельных участков под строительство

Также установлено, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества или его отделения.

В утвержденных правилах отмечается, что организатор торгов определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах. Также определяется место, дата и срок подведения итогов торгов и организуется подготовка и публикация извещения о проведении торгов и информация о результатах. Организатор торгов обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения. Содержание представленных документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона также является конфиденциальным.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% (в зависимости от условий арендодателя) начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Иностранные юридические и физические лица могут допускаться к участию в конкурсе или аукционе с соблюдением условий, установленных законодательством Российской Федерации.