Управление недвижимым имуществом в системе муниципального самоуправления

14.1. Состав и общая характеристика муниципального имущества

Муниципальная собственность - собственность муниципально­го образования (средства местного бюджета муниципальные вне­бюджетные фонды имущество органов местного самоуправления муниципальные земли природные ресурсы, находящиеся в муни­ципальной собственности муниципальные предприятия и органи­зации муниципальные банки и другие финансово-кредитные ор­ганизации муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования здравоохранения культуры и спорта другое движимое и недвижимое имущество);

Муниципальное управление - организующее и регулирующее воздействие органов местного самоуправления на жизнедеятель­ность населения городских и сельских поселений в целях ее упо­рядочения и воспроизводства опирающееся на их властную силу;

В состав муниципальной собственности, как правило, входят предприятия жилищно-коммунального комплекса учреждения об­разования, здравоохранения, культуры, спорта, жилой фонд и нежилые помещения.

Конкретный состав муниципального недвижимого имущества, установленный Федеральным законом 2003 года (с последующими изменениями и дополнениями):

· Имущество, предназначенное для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, снабжения населения топливом, освещения улиц (для муниципального района только для электро- и газоснабжения в его границах)

· Автомобильные дороги общего пользования, мосты и иные транспортные инженерные сооружения (за исключением объектов федерального и регионального значения), а также имущество, предназначенное для их обслуживания

· Жилищный фонд социального обслуживания для малообеспеченных граждан, а также имущество, необходимое для его содержания

· Имущество, предназначенное для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций

· Библиотеки (для муниципального района - межпоселенческие библиотеки и коллекторы)

· Имущество, предназначенное для организации досуга и обеспечения жителей услугами организаций культуры

· Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) местного значения

· Имущество, предназначенное для развития массовой физической культуры и спорта

· Имущество, предназначенное для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, иной официальной информации

· Имущество, предназначенное для организации осуществления экологического контроля

· Имущество, предназначенное для организации охраны общественного порядка силами муниципальной милиции

· Имущество, предназначенное для обеспечения дошкольного и школьного, дополнительного образования, организации отдыха детей в каникулярное время

· Архивные фонды, в том числе кадастр землеустроительной и градостроительной документации, а также имущество, предназначенное для хранения указанных фондов

· Имущество, предназначенное для создания, развития и обеспечения охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов местного значения

В собственности городских округов могут находиться все виды имущества, перечисленные выше.

Городские округа и муниципальные районы могут также иметь в собственности недвижимое имущество, переданное органами государственной власти для исполнения отдельных государственных полномочий (например, объекты социального обслуживания населения, транспортные средства и т.п.).

Согласно статье 130 Главы 8 Конституции РФ, местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Органы самоуправления в свою очередь возлагают обязанность по учету муниципального имущества на комитеты по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). Именно комитеты ведут перечень всех объектов, на которые распространяется право собственности конкретного муниципального образования.

Современные изменения в законодательстве направлены на ограничение перечня недвижимого имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, на исключение из него объектов, используемых в коммерческих целях (для пополнения доходов бюджета). В частности, не предусматривается существование муниципальных банков и иных финансово-кредитных учреждений, упоминавшихся в Федеральном законе 1995 года. Одна часть недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, передается в управление муниципальным предприятиям и учреждениям, другая входит в состав муниципальной казны.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, муниципальную казну составляют средства местного бюджета и имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями. Эффективное управление муниципальным имуществом обеспечивает качественное оказание муниципальных услуг.

Нормативную базу управления муниципальным имуществом составляют федеральные и региональные законы. По вопросам, отнесенным к полномочиям местного самоуправления, представительными органами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты (положения). Наиболее типичные из них представлены на рисунке 3:

Рисунок 3. муниципальные правовые акты по вопросам управления имуществом

Органы местного самоуправления обязаны вести учет наличия и изменения состава муниципального имущества. С этой целью ведется реестр муниципального имущества, представляющий собой информационную систему, построенную на единой для всей страны классификации, методологической основе и программной базе. Для организации учета и управления муниципальным имуществом в структуре местной администрации обычно создается комитет по управлению имуществом (далее - комитет) или иной орган.

14.2. Операции с муниципальным имуществом

Важную роль в развитии местного самоуправления играет муниципальная собственность являющаяся базой для практического воплощения в жизнь функций возложенных на местное самоуп­равление. Но, как свидетельствует анализ, доходы от такой собст­венности составляют весьма скромную долю в доходах местных бюджетов.

Органы местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования. Ниже рассматриваются особенности отдельных операций с муниципальным имуществом.

Купля-продажа. Неэффективная муниципальная собственность может быть приватизирована. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ». По условиям приватизации объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

- объекты, приватизация которых запрещается;

- объекты, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению

представительного органа муниципального образования;

- объекты, приватизация которых осуществляется администрацией по программам, ежегодно

утверждаемым представительным органом.

Представительный орган муниципального образования утверждает перечни объектов муниципальной собственности, подлежащих и запрещенных для приватизации. Способы приватизации собственности муниципальное образование выбирает самостоятельно. Чаще всего это аукцион или коммерческий конкурс.

Аукцион проводится в форме открытых торгов, в которых выигрывает назвавший максимальную цену. Победителем коммерческого конкурса объявляется предложивший не только наиболее высокую цену, но и лучшие условия. При равенстве предложений победителем признается участник, чья заявка была подана раньше. Для муниципального образования коммерческий конкурс имеет преимущества, так как оно может выдвигать такие условия приватизации, как сохранение профиля предприятия в течение определенного времени, сохранение рабочих мест и т.п.

Муниципалитет может приобретать в собственность необходимое ему имущество. Продавцами являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти. Государственную регистрацию прав собственности осуществляют специальные учреждения юстиции.

Мена. Муниципальное движимое и недвижимое имущество может быть обменено на другое.

Дарение. Любое физическое или юридическое лицо может безвозмездно передать в муниципальную собственность движимое или недвижимое имущество. Договор дарения также подлежит государственной регистрации прав собственности.

Аренда. В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущество, не теряющее своих натуральных свойств в процессе использования.

Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущество, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение определенного времени со дня ее регистрации. При поступлении нескольких заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает тот, кто предоставляет наилучшие условия. Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т.п.). Если все они согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором. Последний берет на себя коммерческий риск, самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на базе арендованного имущества, получает прибыль. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образования. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета.

В отдельных случаях на передачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий.

Целевым назначением, без проведения конкурса, муниципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случаях - конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

Органы управления каждого муниципального образования утверждают правила расчета арендной платы, это порождает множество алгоритмов. Однако все они могут быть приведены к нескольким основным типам:

1. Фиксированная арендная плата устанавливается для конкретного договора распоряжением органов муниципального самоуправления.

2. Арендная плата – это произведение арендуемой площади объекта недвижимости на базовую ставку аренды.

3. Арендная плата рассчитывается с учетом площади арендуемого объекта, базовой арендной ставки за квадратный метр и установленного набора коэффициентов. Коэффициенты определяются:

· по месту расположения объекта;

· по способу использования;

· по организационно-правовой форме юридического лица;

· по техническим характеристикам объекта аренды.

4. Арендная плата может быть уменьшена за счет льгот на часть арендуемой площади или для отдельных категорий арендаторов.

5. Для объектов движимого имущества арендная плата может определяться, как часть от текущей балансовой или рыночной стоимости.

Сложившаяся практика оценки эффективности использования муниципальной собственности основывается на анализе состояния и тенденций изменения ее вклада в формирование базы неналоговых доходов местного бюджета. Выделяют следующие задачи обеспечения эффективного управления муниципальной собственностью:

- структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной формы собственности;

- обеспечение полного и своевременного учета муниципальной собственности и всех проводимых с ней операций;

- создание единой системы контроля сохранности муниципальной собственности и использования ее по назначению;

- выработку критериев оптимальных решений по распоряжению муниципальной собственностью;

- повышение инвестиционной привлекательности муниципальной собственности.

Изучение тенденций и закономерностей, сложившихся в облас­ти обеспечения муниципальных образований собственными источ­никами доходов, убеждает, что сегодня местное самоуправление не обладает серьезной экономической основой. Заметим при этом, что зависимость от внешних поступлений увеличивается по мере пере­хода с более высокого уровня на находящийся ниже.

Увеличение удельного веса дотаций в доходах местных бюджетов свидетельст­вует о возрастающем перераспределении финансовых средств че­рез областной бюджет. В результате снижается и без того ограниченная самостоятельность местного самоуправления, что ведет к снижению ответственности его руководящих органов за реализа­цию намеченной социально-экономической политики ограничению их заинтересованности в поиске и использовании резервов разви­тия местного хозяйства.

Можно утверждать, что магистральным направлением реформирования системы местного налогообложе­ния призвана быть ориентация бюджетной системы на закрепле­ние за местными бюджетами доходных источников, которые были бы в состоянии стабильно обеспечивать выполнение возложенных на местное самоуправление функций. Видимо, в системе местного налогообложения целесообразно ориентироваться на поимущест­венные и подоходные налоги.

14.3. Экономические проблемы управления муниципальным имуществом

Проблемы управления муниципальным имуществом в городах бывших социалистических стран, по сути, схожи с таковыми в странах с развитой рыночной экономикой, но в них необходимость усовершенствования управления имуществом гораздо острее. В странах с менее развитой экономикой доля муниципального имущества обычно очень большая; персонал, который должен управлять им, плохо подготовлен, а стандартные источники финансирования общественных услуг слишком скудны, чтобы компенсировать потери из-за плохого управления муниципальным имуществом. В результате ошибки управления имуществом в менее развитых странах оказывают гораздо большее негативное воздействие на граждан, чем в более развитых странах.

В Конституции Российской Федерации перечислены важней­шие вопросы местного значения: управление муниципальной соб­ственностью формирование утверждение и исполнение местных бюджетов установление местных налогов и сборов осуществление охраны общественного порядка.

Органы местного самоуправления вправе осуществлять самостоятельное управление местными финансами муниципальной собственностью заниматься практически всеми видами финансово-хозяйственной деятельности с некоторыми ограничениями, обу­словленными необходимостью снижения рисков нанесений ущерба или утраты части муниципальной собственности, а также угрозой монополизации определенных секторов местного рынка.

Следует отметить что, несмотря на декларированную законодательством бюджетную самостоятельность органов местного самоуправления уровень собственных и закрепленных на постоян­ной или долговременной основе доходов очень мал. Система меж­бюджетных отношений не отлажена, отсутствует единая методиче­ская основа для выравнивания бюджетной обеспеченности муни­ципальных образований. Это происходит на фоне общего тяжело­го финансового состояния и дефицитности бюджетов всех уровней. Число муниципальных образований - бюджетных «доноров» очень невелико. В результате органы местного самоуправления не всегда имеют достаточный объем ресурсов для обеспечения нор­мальной жизнедеятельности населения возможности прогнозиро­вания и планирования. Отсутствие средств необходимых для осуществления органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий, а также для реализации решений ор­ганов государственной власти приводит либо к отказу органов местного самоуправления от реализации этих полномочий либо к их реализации за счет собственных средств, что приводит к еще большему ухудшению финансового положения муниципальных образований.

При формировании муниципальной собственности, управлении муниципальным имуществом и его приватизации возникают сложные экономические проблемы. Далее рассматриваются некоторые из них.

1. Передача объектов в муниципальную собственность.

Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов социального назначения уже передана в муниципальную собственность. При передаче в муниципальную собственность объектов, остающихся пока в собственности предприятий, возникают серьезные проблемы.

Проблема финансирования. При существующей практике, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность, орган местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приема тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто «бросают» социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принимать решение с учетом всех экономических и социальных факторов.

Проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и т.п. Муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на его финансовом состоянии.

2. Определение условий сдачи в аренду, обоснованное установление ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества.

В данном случае важно найти баланс интересов между стремлением муниципального образования увеличить доходы бюджета от аренды и опасностью свертывания арендаторами важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату.

Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от места расположения арендуемого объекта и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и привилегий.

3. Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и

совершенствование технологии приватизации.

Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных (доходных) и убыточных объектов. Доходный объект можно продать по высокой цене и получить крупные разовые поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со временем может возрастать. Формально выполненный экономический расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган муниципального образования при согласовании программы на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдаленные последствия приватизации объекта.

Цель приватизации убыточных объектов - сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта в этом случае может быть низкой. Единственным ограничителем является социальная значимость объекта. Например, в одном из городов депутаты отказались включить в представленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе магазин, специализированный на продаже учебной и методической литературы. В условия бюджетного дефицита принятие таких решений является нелегкой задачей.

4. Приватизация жилья.

Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы как можно больше жителей стали собственниками своих жилых домов и квартир. В соответствии с Федеральным законом 2003 года и новым Жилищным кодексом РФ муниципальное жилье сохранится только для малоимущих (жилищный фонд социального назначения) и некоторых других категорий граждан (специализированный жилищный фонд). Фактически население, несмотря на бесплатность приватизации (за исключением расходов по оформлению соответствующих документов), приватизировало лишь около половины жилищного фонда.

Основной причиной этого стали опасения, связанные с лишением владельцев частного жилья бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.

Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в муниципальных образованиях создаются соответствующие структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципального учреждения. Наряду с этим приватизацию муниципального жилья могут осуществлять частные агентства.

5. Приватизация встроенных помещений в жилых домах.

Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий и организаций, расположенных на первых этажах жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их предприятиям в аренду. Таким образом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным же моментом является то, что организация, не получив помещение в собственность, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство.

Ситуация может измениться благодаря созданию товариществ собственников жилья.

Встроенное помещение должно стать коллективной собственностью товарищества, и уже с ним арендатор должен будет устанавливать договорные отношения. Однако муниципальная власть может участвовать в товариществе как собственник встроенного помещения, если в нем располагается, например, муниципальное учреждение.

В странах как с рыночной, так и нерыночной экономикой наблюдается поразительное сходство в практике управления государственным недвижимым имуществом. Структура управления в этих странах крайне нечеткая. Зачастую вообще неизвестно, какая недвижимость находится в распоряжении органов управления, а существующие данные по этому вопросу бывают скудны. В целом процесс управления фрагментирован. Каждый объект имущества рассматривается по отдельности, в режиме реагирования на проблемы. Обслуживание и ремонт не производятся своевременно, откладываются на будущее и имеют некачественный характер. Многие пользователи недвижимости не имеют договоров аренды и соответственно не платят арендной платы. Наличие имущества не отражается в плане бухгалтерских счетов или в финансовых отчетах. Более того, решения в сфере управления подвержены политическому вмешательству. Иными словами, государственное недвижимое имущество зачастую рассматривается как «бесплатное благо», за которое пользователи ничего не платят и которое не имеет никакого отношения к вопросам эффективности и результативности деятельности правительства.

14.4. Комплексный подход к управлению муниципальной недвижимостью

Муниципальная собственность наряду с местными финансами составляет экономическую основу местного самоуправления. Сейчас, не смотря на тотальную приватизацию всего и вся, государство и муниципалитеты остаются крупными собственниками имущества. Вопросы формирования, эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью, поэтому являются весьма актуальными в нынешних экономических условиях.

Экономический механизм управления собственностью города представляет собой ком­плекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединенных еди­ной политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Для вновь созданных муниципальных образований особую актуальность приобретает проблема скорейшего и полноценного нормативно-правового обеспечения деятельности органов местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом. Решение проблемы создания эффективной системы управления муниципальным имуществом предполагает сосредоточение нормотворческих, организационных и управленческих усилий органов местного самоуправления на следующих основных направлениях:

1. Обеспечение надлежащего (т.е. полного и своевременного) учета муниципального имущества и ведение его реестра, включающего многоаспектное (техническое, экономическое, правовое) описание соответствующих объектов учета.

2. Обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению муниципальным имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, закреплении в хозяйственном ведении или оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление, внесении в качестве вклада при создании хозяйственных обществ, использования в качестве обеспечения кредитных обязательств (ипотека).

3. Обеспечение надлежащего содержания и эффективного использования муниципального имущества, включая меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости.

4. Обеспечение эффективного контроля за сохранностью и использованием по назначению муниципального имущества.

Отдельно следует отметить проблему повышения эффективно­сти управления муниципальным хозяйством. В большинстве му­ниципальных образований не применяется или применяется фор­мально система муниципального заказа, которая при грамотном подходе позволяет экономить значительные средства. Объекты муниципальной собственности часто используются не по назначению либо с малой отдачей. Структуры управления муниципальным хозяйством преимущественно не оптимизированы и их функционирование практически не регламентировано.

До недавнего времени управление муниципальной землей и муниципальным недвижимым имуществом рассматривалось муниципальными образованиями как две различные задачи, решение которых возлагалось на разные органы: земельный комитет и комитет по управлению имуществом. Недостатком раздельного управления землей и недвижимым имуществом является отсутствие единой системы объективной оценки и взимания платежей за использование муниципальной недвижимости, что приводит к постоянному занижению ее стоимости и сокращению поступлений в бюджет. Осложняется контроль денежных потоков в сфере недвижимости, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет. Все это снижает значимость недвижимости для муниципального образования. Переход к единой системе управления муниципальной недвижимостью обеспечивает создание цивилизованного местного рынка недвижимости, гарантии имущественных прав на недвижимость, а также привлечение инвестиций в недвижимость и, как следствие, увеличение доходов бюджета.

Для перехода на единое управление недвижимостью в некоторых городах в составе администраций созданы структурные подразделения (департаменты, комитеты) по управлению недвижимостью, в состав которых входят земельные комитеты и комитеты по управлению муниципальным имуществом. В этих структурных подразделениях централизованы ведение реестра недвижимости, бухгалтерский учет, юридическая служба и т.п. За счет этого муниципальные власти получают существенный эффект.

Особый интерес представляет опыт управления недвижимостью в г. Томске, где создано муниципальное учреждение «Томское городское имущественное казначейство». Это казначейство является единым многофункциональным балансодержателем всех объектов муниципальной собственности города, кроме жилищного фонда. Его основные задачи:

- контроль эффективного и целевого использования объектов муниципальной собственности, сдаваемых в аренду;

- контроль эффективного использования бюджетных средств на содержание и ремонт объектов муниципальной собственности;

- обеспечение сохранности муниципального имущества, в том числе временно пустующих помещений и изъятого имущества;

- анализ эффективности использования и систематический учет муниципального имущества.

В рамках этих задач упомянутое учреждение осуществляет:

- контроль технического состояния и эксплуатации закрепленных за ним зданий и помещений, определение необходимости и возможности ремонта объектов;

- экспертизу проектно-сметной документации и актов выполненных арендаторами работ при проведении капитальных ремонтов зданий и помещений, контроль качества и объемов выполненных работ;

- инвентаризацию и иные проверки выполнения договоров аренды и использования по назначению объектов муниципальной собственности;

- ведение реестра муниципальной собственности города, выявление, учет и принятие мер к постановке на свой баланс бесхозяйных объектов муниципальной собственности;

- организацию работы по паспортизации и проведению оценки стоимости объектов муниципальной собственности;

- контроль своевременного поступления арендной платы в бюджет города и выполнения договоров между арендаторами и организациями, оказывающими коммунальные услуги;

- контроль использования муниципального имущества в соответствии с требованиями.

Созданная в Томске структура призвана в комплексе решать все вопросы управления муниципальным имуществом и обеспечить повышение эффективности его использования.

Вообще, критерием эффективности использования муниципального имущества может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологической безопасности и т.д.

Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования муниципальной недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

На основании оценки эффективности использования объектов муниципальной недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Бюджетная эффективность организаций, использующих го­родское имущество, а также организаций, в уставном капитале которых есть доля муниципалитета, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имуще­ства, принадлежащего муниципалитету.

Касаясь вопроса бюджета муниципального образования, необходимо отметить, что неналоговые доходы приобретают все большее значение для местных бюджетов.

В результате проведенного анализа можно выделить следующие задачи экономического механизма эффективного управления муниципальной собственностью:

· создание благоприятного экономического климата для функционирования хозяйствующих субъектов;

· совершенствование экономических условий для развития малого и среднего предпринимательства;

· финансовое оздоровление хозяйствующих субъектов посредством предоставления ресурсов города и различных льгот;

· формирование благоприятных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики для производственного, технологического и социального развития предприятий, создания конкурентоспособной продукции и услуг;

· стимулирование прозрачности капиталов и привлечение инвестиций;

· координация деятельности предприятий, связанных технологическими цепочками;

· согласование мер государственного протекционизма и поддержки отечественного производителя с требованиями рынка и финансовыми возможностями города;

· управление долгами и правами требования города как частью нематериальных активов;

· стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и содействие их реструктуризации, необходимой для успешной работы в условиях рыночной экономики;

· использование долей (пакетов акций), находящихся в собственности города, как эффективного средства управления хозяйствующими субъектами и источник доходов города;

· оптимизация структуры собственности города.

Итак, контроль над достижением эффективности управления может осуществляться по следующим направлениям:

1. увеличение доходов местного бюджета от использования муниципального имущества;

2. своевременная разработка и принятие соответствующей нормативно-правовой базы;

3. сближение ставок за аренду муниципального имущества и рыночных ставок арендной платы;

4. обеспечение полноты реестра объектов муниципального недвижимого имущества.