Правовой режим жилой площади в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Регулируется Жилищным кодексом, Уставами конкретных кооперативов и Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК».
В жилищной сфере могут создаваться два вида кооперативов.
 |
ЖСК создаются для строительства жилого дома и его последующей эксплуатации. ЖК создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных жилых домов и их эксплуатации.
ЖСК и ЖК являются разновидностью потребительских кооперативов.
В соответствии со ст. 110 ЖК жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Если членом кооператива является юридическое лицо, то жилые помещения в кооперативном доме оно может использовать только для проживания своих сотрудников или иных граждан.
Цельсоздания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива. Правовой режим жилой площади в домах ЖК и ЖСК одинаков. Наиболее распространенным видом являются ЖСК. По способу создания их можно разделить на два вида.
| Виды ЖСК | ||||||||
| создаваемые гражданами при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления | организуемые гражданами и юридическими лицами самостоятельно | |||||||
В первом случае, как правило, в члены ЖСК принимаются граждане, нуждающиеся в жилых помещениях. Органы государственной власти или местного самоуправления оказывают им помощь в строительстве кооперативного дома и его эксплуатации. Во втором случае в члены ЖСК принимаются все желающие и все расходы возлагаются на членов кооператива.
Количество членов ЖСК не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме.
Для создания ЖСК собирается инициативная группа граждан, которая рассматривает вопрос о возможности организации кооператива и проводит общее собрание граждан, желающих в него вступить. На собрании решается вопрос о месте отвода или приобретения земельного участка под жилищное строительство, выбирается проект жилого дома, уточняется список граждан, желающих вступить в ЖСК и членов их семей. Собрание принимает решение о создании кооператива и выбирает группу лиц (комиссию), которая будет заниматься организационными вопросами до регистрации ЖСК и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект Устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия Устава. Иногда комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа государственной власти или органа местного самоуправления из числа граждан, желающих вступить в ЖСК, если кооператив создается при их содействии.
Решение собрания о создании кооператива, списки граждан, желающих вступить в него и членов их семей, утверждаются в органе государственной власти или местного самоуправления, если ЖСК создается при их содействии. После утверждения такого решения снова собирается общее собрание вступающих в ЖСК – для принятия Устава. Созданный таким образом ЖСК подлежит государственной регистрации в Инспекции федеральной налоговой службы. С момента регистрации лица, проголосовавшие за организацию ЖСК, становятся его членами, а сам кооператив приобретает права юридического лица.
| Наименование с указанием предмета и цели деятельности ЖСК, а также слово «кооператив» | Условия о размере паевых взносов членов ЖСК, составе и порядке их внесения и об ответственности членов кооператива за нарушение обязанностей по внесению паевых взносов. | Права и обязанности членов ЖСК | ||||||||
| Порядок покрытия членами ЖСК понесенных кооперативом убытков | ||||||||||
| Место нахождения ЖСК, которое определяется местом его государственной регистрации | Устав должен содержать | Порядок реорганизации и ликвидации ЖСК | ||||||||
| Нормы о составе и компетенции органов управления и контроля за деятельностью ЖСК, а также порядке принятия ими решений | ||||||||||
| Порядок вступления и выхода из ЖСК | Порядок выдачи паевых взносов и иных выплат | |||||||||
Устав ЖСК может содержать и другие не противоречащие закону положения.
ЖСК приобретают гражданские права и обязанности через свои органы.
Высшим органом ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция в крупных ЖСК). К исключительной компетенции общего собрания относятся: принятие Устава и внесение в него изменений, избрание правления, председателя и ревизионной комиссии, утверждение отчетов об их деятельности, прием новых членов ЖСК и исключение из членов кооператива, утверждение правил внутреннего распорядка в ЖСК, размера вступительных и паевых взносов, утверждение планов деятельности кооператива и отчетов об их исполнении, установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов, решение вопросов, связанных с реорганизацией и прекращением деятельности кооператива, вхождения его в союзы и выхода из них. Общее собрание может рассматривать также любые вопросы, отнесенные к компетенции исполнительно-распорядительных или контрольных органов.
Созыв общего собрания производится членами ЖСК, а в кооперативах, созданных при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, также и по требованию указанных органов. Очередные собрания созываются правлением в порядке, установленном в Уставе ЖСК, обычно не реже двух раз в год. Внеочередные собрания созываются по требованию 1/3 части членов кооператива, правления, ревизионной комиссии, а если ЖСК создан при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, то и по их требованию.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов кооператива. Решение общего собрания оформляется протоколом.
Для проведения текущей работы и выполнения принятых решений общее собрание (конференция) избираетправление из числа членов кооператива, в количестве и на срок, который определяется Уставом ЖСК (обычно от двух до пяти лет). Порядок деятельности правления и порядок принятия им решений также устанавливаются Уставом кооператива и внутренними документами ЖСК (положением, регламентом или иным документом, принятым общим собранием). К компетенции правления ЖСК относится: получение вступительных и паевых взносов от членов кооператива, составление планов, смет и отчетов, управление домом, наем и увольнение обслуживающего персонала, совершение сделок от имени ЖСК, осуществление надзора за строительством дома и участие в приемке дома в эксплуатацию, представительство кооператива во всех судебных и административных инстанциях, ведение списков членов ЖСК, ведение делопроизводства кооператива и выполнение других обязанностей.
Правление созывается председателем не реже определенного в Уставе периода, обычно не реже одного раза в месяц. Решения правления могут быть отменены общим собранием ЖСК. Правление не реже одного раза в год должно отчитываться перед ним о своей деятельности.
Руководит деятельностью правления кооператива председатель,который избирается правлением ЖСК из своего состава на срок, определенный Уставом ЖСК. Он обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления кооператива, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, общественными и другими организациями, предприятиями и гражданами, заключает договоры, совершает иные действия от имени ЖСК без доверенности. Если кооператив небольшой, то функции правления может выполнять председатель кооператива. Председатель правления ЖСК при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
В соответствии со ст. 120 ЖК для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия или ревизор на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
Ревизионная комиссия ЖСК из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
| Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива: | ||||||||
| проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год | представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов | отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности | ||||||
Ревизионная комиссия (ревизор) ЖСК в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК определяется уставом и другими документами кооператива.
В соответствии со ст.1161 ЖК, членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
Строительство кооперативных жилых домов осуществляется на собственные средства ЖСК с помощью кредита. Кооперативы осуществляют свою деятельность по эксплуатации принадлежащих им домов на началах самоокупаемости, т.е. за счет средств ЖСК, поэтому все расходы по эксплуатации жилого дома оплачивают члены кооператива.
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.