Договор социального найма жилого помещения
В соответствии со ст. 60 ЖК договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
Договор коммерческого найма жилого помещения –это такой договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).
Оба договора являются консенсуальными, взаимными и возмездными.
Отличия договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма:
| Договор коммерческого найма жилого помещения | Договор социального найма жилого помещения |
| 1. может быть заключен в любом фонде; | 1. может быть заключен только в домах государственного и муниципального фонда; |
| 2. порядок заключения и условия договора определяются соглашением сторон; | 2. основания, порядок заключения и условия договора прямо предусмотрены нормативными актами; |
| 3. может быть заключен с любым физическим лицом; | 3. может быть заключен только с лицом, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях или имеющим право на внеочередное получение жилья; |
| 4. размер и уровень благоустроенности жилья определяется соглашением сторон; | 4. размер и уровень благоустроенности определяется нормативными актами; |
| 5. заключается на срок не более 5 лет; | 5. носит бессрочный характер; |
| 6. наниматель не может требовать обмена занимаемого жилого помещения | 6. наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по договору социального найма |
| 7. совместно проживающие с нанимателем лица несут солидарную с ним ответственность перед наймодателем только в том случае, если об этом заключено специальное соглашение; | 7. члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем за причиненный помещению вред; |
| 8. в случае расторжения договора, выселение производится без предоставления жилой площади. | 8. выселение, по общему правилу, допускается только с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. |
В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Помещение, предоставляемое по договору социального найма должно быть благоустроеннымприменительно к условиям соответствующего населенного пункта, соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
| Признаки благоустроенного жилого помещения |
|
|
|
|
Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями понимаются комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты, в одну из которых можно пройти только через другую. Помещениями вспомогательного использования признаются подсобные помещения: кухни, коридоры, кладовые и т.д. Общим имуществом в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности: лестницы, лифты, подвалы, крыши и т.д. Общее имущество не является частью квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без указания срока его действия, т.е. он носит бессрочный характер.
Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора, т.е. если улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел другое жилое помещение на праве собственности – это не может служить основанием для расторжения договора социального найма.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма.
В соответствии со ст. 63 ЖК договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования. Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 мая 2005 г. № 315.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, поэтому при несоблюдении простой письменной формы договора социального найма, стороны в соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК лишается права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.