В многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК органом управления многоквартирным домомявляется общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Это правило является императивным, т.е. указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах независимо от формы собственности.
| принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме | принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им | |||||||||||
|
| |||||||||||
 |  Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме | |||||||||||
| выбор способа управления многоквартирным домом | другие вопросы, отнесенные Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме | |||||||||||
| принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию регламент конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников. | ||||||||||||
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регулируется ст. 45 ЖК, в соответствии с которой собственники обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений может быть очередным – проводится один раз в год и внеочередным – созывается в любое время по инициативе любого из собственников. Расходы на подготовку и созыв внеочередного общего собрания несет его инициатор. В последствии по решению общего собрания расходы могут быть возмещены ему из источников, определенных таким решением.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить другим собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В этот срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания.
| сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание | форма проведения собрания (собрание или заочное голосование) | ||||||||||||||
| В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны: | |||||||||||||||
| повестка дня данного собрания | порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться | ||||||||||||||
| дата, место, время проведения общего собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения | |||||||||||||||
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.
| О реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и др. зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме | О пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им | |||||||||||||
| Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения: | ||||||||||||||
| О передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме | О выборе способа управления многоквартирным домом | По другим вопросам, которые в соответствии с ЖК должны решаться квалифицированным большинством голосов участников общего собрания | ||||||||||||
Простым большинством голосов (более 50% от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений) принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку для данного собрания, а также изменять повестку дня.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в этом доме и доступном для всех собственников помещений в доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Юридической и документальной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол соответствующего собрания. Обязанность ведения протокола может быть возложена решением общего собрания на любое лицо. Протоколы общих собраний и решения таких собраний по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК решения общего собрания, принятые в установленном ЖК порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
| Решение должно быть оформлено протоколом общего собрания | Решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания | ||||||||||||
| Чтобы решение общего собрания имело юридическую силу должны быть соблюдены следующие условия: | |||||||||||||
| Решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения | Решение доведено до сведения собственников помещений в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 ЖК | Решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания | |||||||||||
По указанным критериям может быть оценена правомерность решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
| Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК, в случае, если: | ||||||||
| Он не принимал участия в этом собрании | Голосовал против принятия такого решения | Таким решением нарушены его права и законные интересы | ||||||
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения главы 6 ЖК, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения собрания в форме заочного голосования указываются: дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК). Собственник помещения оформляет решение по вопросам, поставленным на голосование, по правилам ч. 3 ст. 47 ЖК. При этом в соответствии с ч. 6 ст. 48 ЖК засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования, иначе соответствующее решение признается недействительным. В случае, если решение собственника содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Оформленное надлежащим образом решение собственник передает (направляет) в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания. Способы передачи могут быть предусмотрены общим собранием собственников. Подобные документы могут передаваться посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, обеспечивающей аутентичность передаваемых сообщений и их документальное подтверждение.
| В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: | |||||||
| Сведения о лице, участвующим в голосовании | Сведения о документе, подтверждающим право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном доме | Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками: «за», «против» или «воздержался» | |||||
В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают только собственники помещений в данном доме. При этом собственник может лично участвовать в голосовании либо наделить этим правом своего представителя. Полномочия представителя могут быть основаны на указаниях ФЗ, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления (это характерно для наделения полномочиями представителей таких собственников, как РФ, субъекты РФ и муниципальные образования). Полномочия представителя могут быть основаны также на доверенности. Доверенность на голосование в соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 ГК или удостоверена нотариусом.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Письменные решениясобственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, в соответствии с ч. 5 ст. 48 ЖК, в обязательном порядке должны использоваться только при заочном голосовании.
При голосовании на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как письменные решения, так и другие документы (бюллетени для голосования).