Оно осущ-ся в целях реализации эк , науч-технич и соц политики гос-ва, а также создание благоприят условий для ИД.

Различают

1.Прямое упр-е гос инв-ями -бюджетные инв-ии выделяются под программы. Они планир-ся как в долгосроч периоде так и в годовом (сост-ся адресные программы стр-ва). Эти инв-ии реализуют гос зак-ки, конкурсная система выбора проектир-ов, подряд-ов, поставщиков, ведется контроль ст-ти.

2.Косвенное рег-е ИД за счет частных инв-ий.Условиями предостав зем уч-ков, природ рес-ов.

Оказание фин помощи гос-ом: гос кредиты, нологовые льготы, гос гарантии, дотации, субсидии.

Создан комитет по инв-ям и стратегич проектам. Цель: упростить согласование инв-х проектов и ускорить их реализ-ю.

Сущ-ют: КЭР (комитет экон развития),комитет по стр-ву, КУГИ (комитет по упр-ю гос имущ-ом). Согласование проходит через эти 3 комитета. Зал инвпроектов- инв проекты представлены на обозрение(площадь Островского).

Инв торги(конкурсы)

Проводятся с целью привлечения инв-ов для стр-ва или реконстр-ции объектов. Их проводя как пред-я (АО), так и гос струк-ры. В СПб городская админ-я проводит инв-ые конкурсы для привлечения част инв-ов к инв-ю городских объектов.Объектами инв-ий явл-ся:

-зем уч-ки , предостав под новое стр-во.

-зд и сооруж , предостав под реконстр-ю. Они м б расселенные и с жильцами.

-объекты незавршенного стр-ва(недостроен)

-встроенно-пристроенные помещения.

В городе создана ГИТК (городская инв-тендерная комиссия). Объекты могут передаваться по рез-там конкурса или целевым назначением. Сущ-ет регламент, опр-щий порядок проведения конкурсов:

1. перечень объектов инв-ий готовит комитет по стр-ву(КС), комитет по градостр-ву и арх-ре (КГА), комитет по зем рес-ам (КЗР), и КУГИ совместно с террит-ыми органами админ-ции. Списки утвеждаются на ГИТК в открытой печати не менее чем за 30 дней до конкурса.

2. Подготовка инв- тендерной докум-ции, готовит упр-е инв-ий КС.

3. Утверждение инв-х условий(утверждает ГИТК): правовая форма( в соб-ть , в аренду, в доверит упр-е), нач цена объекта, задаток и график платежей, сроки проектир-я( до1 года) и стр-ва , огранич по функц-му назнач-ю, по арх-планир решениям и прочее.

4. Проведение конкурса. Для участия претенденты подают заявки в секретариат ГИТК , копию платежного док-та о внесении залога, гарантии инв-х вложений.Опр-ся победитель по max- му цены.

Заключение инв договора между фондами имущ-ва и победителем конкурса.

2.Инвестиции: понятия, виды. Капитальные вложения: состав и структура. Источники финансирования инвестиций.Инвестиции- средства, вкладываемые в объект предприним. деятельности с целью получения прибыли и доходов на долговременный период. Инвестиции могут осуществляться в виде денежных средств, ценных бумаг (акции, облигации, векселя, сертификаты), имущества (движимое, недвижимое), имущественного права (право на землю, на лес). Все должно иметь денежную оценку.

Инвестиции: 1 прямые (реальные)

2 Финансовые (портфельные)

3 интеллектуальные

Прямые-прямые вложения в предпринимательскую деятельность, в инвестиционную деят-ть, в приобретение недвижимости, в строительство (здания, сооружения)

Финансовые- инвестиции, в приобретение ценных бумаг

Интеллектуальные- вложения в образование, научную деят-ть и приобретение патентов know how

Капитальные вложения- инвестиции в основной капитал, то есть средства на создание новых или реконструкцию действующих основных фондов

Они складываются из затрат:

1. на строительно-монтажные работы

2. приобретение оборудования, мебели, инвентаря

3. проектно-изыскательные работы

4. прочие затраты

Это технологическая структуру. Она соответствует составу основных фондов

1. здания и сооружения

2. оборудование

3. инструменты. инвентарь

4. затраты сопутствующие строительству (подготовка территории, эксплуат. кадров, прочие затраты подрядных организаций)

Общая сумма капитальные вложения определяется сметной ст-тью стр-ва

По направлениям кап вложения подразделяются:

1) воспроизводственная структура

- новое строительство 30

- реконструкция 70

· техническое перевооружение (смена линии)

· модернизация

· достройка, дооборудование

2 )отраслевая структура

· производ строительство (промышл, сел.хоз) больше 60%

· непроизвод строительство (жил.ком, образование) меньше 40%

3 ) региональная структура

Это распределение по территории

Инфраструктура - совокупность отрасли, обслуживающая назначение капит влож в обслуживающее производство и учреждения

Источники финансирования

· Бюджетные (гос-во выделяет) 15-20%

· Внебюджетные (из ср-в предприятий, кредиты банка)

· Собственные -которые постоянно находятся в распоряжении организации и формируются за счет собственных источников: УФ, взносов акционеров, паевых взносов части прибыли

· Привлеченные –средства заказчика в виде аванса или предварительной оплаты

· Заемные-средства, покрытие потребностей которых происходит за счет кредита банка

3.Понятие инвестиционного рынка, рыночная инфраструктура.ИД осуществляется в рыночных условиях: товар, спрос, предложение, конкуренция. ИД образует инвестиционный рынок.

Инвест. рынок включает товарный рынок, рынок капитала, рынок труда

На рынке товара представлены:

1. заказы или подряды на ПИР и СМР

2. Строит ресурсы (материалы, механизмы)

3. Инвестиц. оборудование

4. недвижимость (здания и сооружения)

Каждый товар образ. свой рынок, но все они взаимодействуют. Рынок капитала заключ. в привличении денеж ср-в, аккумулировании их, предоставлении инвесторам. На этом рынке учавствует банковско-финансовая система, различные инвестиц. Фонды.

Рынок труда очень широкий. Включает работников, строителей в сфере заказчиков, в инфраструктуре

Рыночная инфраструктура

Совокупность учреждений и орг-ий, обслуж. инвест-строит рынок, гос. органов, осущ госуд регулирование, центр экспрертизы и архит-строит надзора, регион центры ценообраз-я в стр-ве, городская админ-техн инспекция, комитет госуд инспекция и охрана памятников культуры.

2 часть: коммерч организации: банки, инвест фонды, страховые компании, инвест биржи (фондовые-продажа ценных бумаг, валютные-валюты), товарные биржи (аукционы)- в прошлом риэлторский фирмы оценка, продажа недвижимости (оценка, продажа недвижимости), инжиниринговые компании (оказывание услуг)- Заказчик до 5% за услуги, консалтинговые фирмы (проект работы, маркет исслед-я, технолог разработки), аудиторские фирмы (проверка финанс состояния)

4.Подрядный способ строительства. Подрядные договоры: их содержание. Порядок определения договорной цены на строительную продукцию.

Сущ. 2 основных способа осущ-я стр-ва: подрядный и хозяйственный.

При хоз.сп-бе стр-во объектов осущ-ся собств.силами зак-ка или инвестора. Для этого в орг.структуре зак-ка создается строит-монтажное подразделение. Этот сп-б применяют при реконструкции, в сельском стр-ве, при небольших объемах. Недостатки: слабая оснащенность техникой, низкая квалиф-я рабочих и произв-ть труда, неритмичность стр. процессов. Плюсы: сокращение времени на согласование с подр-ками, заинтересованность стр.упр-я в быстром и качественном осущ-ии работ.

При подрядном сп-бе стр-во объекта осущ-ся постоянно действующими спец.орг-циями (подрядчиками) по дог-рам с зак-ком. Они имеют собств. мат-тех. базы, транспорт, постоянные кадры соотв-щих спец-тей. Плюсы: спец-ция пр-ва, наличие опыта, собств. произв. базы, возможность вып-я крупных объемов работ, сложных проектов, выше произв-ть труда, кач-во работ. Этот сп-б явл-ся основным, получил развитие в России в 30-80 гг.

Подрядные договора

Подряд.деят-ть осущ-ся на основе дог-ра м\у зак-ком и подр-ком. Подр.дог-р – важнейший док-т, кот.служит осн-ем для защиты прав хоз-щих субъектов. Дог.отн-я регул-ся ГК РФ ч.3 гл.37. На основе ГК разраб. методич.реком-ции по составл-ю дог-ров подряда на стр-во, утвержд. Госстроем России от 05.10.99 №12.

Разделы дог-ра:

Преамбула

1).Предмет дог-ра

- на новое стр-во, реконструкция, кап.ремонт объекта (дог-р генподряда)

- на комплекс работ, т.е. вып-е сантех.работ, отделочных, монтажных (раньше –дог-р субподряда)

Предметом м.б. др.работы, напр.сущ-ет дог-р строит. подряда, подряд на вып-е проектных и изыскат. работ, на вып-е научно-исслед. работ, опытно-констр. и технол. работ, вып-е подрядных работ (оказание услуг) д/гос нужд.

2).Ст-ть работ по дог-ру

Указ-ся договорная цена, кот.м.б. твердой и приблизительной ( указ-ся метод коррект-ки).

Прилож.1 Протокол согласования дог.цены.

Контракт с твердой (паушальной ) ценой явл-ся соглашением, при кот. контрактор обязуется осущ-ть вып-е работ и оказ-е услуг за опр. цену, кот. не м.б. изменена в случае изменения затрат. Контракты с твердой ценой применяются в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему вып-ся в четкой послед-ти, подрядчик может осущ-ть жесткий контроль за ходом работ и располагает достат. ресурсами для того, чтобы нести соотв-щий риск.

Большая доля риска ложиться на подрядчика, т.к. любые отклонения от указанных в контракте условий влияют на его затраты, но возможность получения прибыли наиболее высока.

При внесении зак-ком изменений в работу, порученную подрядчику, последний имеет право согласовать с зак-ком новую цену, требуя компенсации доп. затрат. При этом типе контракта зак-к требует от подрядчика не только подготовки полной проект.док-ции, но и спецификаций с указанием того, кто будет вып-ть ф-ции инспекции: собственный персонал либо специалисты из приглашенной консультац. фирмы.

Больш-во предлагаемых на торгах стр.контрактов явл-ся с твердой ценой, поэтому проблемы связаны в основном с внесением изм-й в контракты. Большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика.

Недостатки: жесткое требование наличия ПСД до начала стр-ва объекта, затратам уделяется больше внимания, чем качеству.

Преимущества: Меньшая стоимость проекта. Более высокая степень определенности бюджета фирмы, возможностей обеспечения финансированием.

Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику части затрат, связанных с выполнением проекта. Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые положениями контракта отнесены к возмещаемым. В усл-ях этого типа контракта стр-во объекта м.б. начато еще до готовности всей ПСД, в кот. вносятся возникающие по ходу стр-ва изм-я.

Виды контрактов с возмещ. издержек., каждый из которых характеризуется различной степенью риска :

· фиксир. цена единицы продукции (1м3 уложенной бетонной смеси, опр.на основе ведомости объемов работ)

· цена равна фактич. затратам плюс фиксир.% от затрат (подр-к получает % в кач-ве прибыли, жесткий контроль за вып-ем работ, чтобы подр-к намеренно не увеличил затраты)

· цена равна фактич. затратам плюс фиксир. доплата (подр-к получает в кач-ве прибыли % от сметных затрат)

· цена равна фактич. затратам плюс переменный % (начальный % вознаграждения фиксируется в контракте. Он предст.собой сметную стоимость, умнож. на % вознаграждения. Окончательный % вознаграждения вычисляется на основе начального с учетом возможных штрафных санкций или премий на базе сопоставления фактической и сметной стоимости.)

· Контракт с опр-ем цены по окончат. фактич. затратам (зак-к оплачивает понесенные при вып-ии работ затраты вместе с предварительно опред. оплатой услуг подр-ка и поощрительной премией. Подр-к гарантирует зак-ку, что согласованная с ним макс. стоимость проекта не будет превышена)

· Контракт с гарантир. макс.выплатами (осн. на предельной цене, плановых затратах, плановой прибыли, плановой цене и процентном соотношении на каждый рубль, который сможет сэкономить подр-к. Если подр-к превзойдет заранее обусловл. стоимость, издержки ложатся целиком на его плечи. Схож с контрактом с тверд.ценой)

Контракты с возмещением затрат применяются в случае, если:

1. проект недостаточно разработан для того, чтобы опр-ть его твердую цену (при неполной готовности ПСД);

2. при реал-ции крупного проекта, когда заказчик хочет осущ-ть контроль за ходом вып-я работ; за выбором поставщиков и субподрядчиков;

3. особенности проекта, в т.ч. его цена, не дают заинтересованности подрядчику в принятии на себя доп. риска.

3). Сроки вып-я работ м.б. указаны 3-мя сп-бами:

- дата начала и окончания

- дата оконч

- общий срок с момента подписания дог-ра

Прилож.2 График пр-ва работ с выделением платежных этапов.

4). Порядок сдачи, приемки, оплаты работ.

Аванс, гарантии кач-ва, премия за ввод, распред-е экономии подр-ка.

5). Обяз-ва сторон.

Зак-к обустраивает площадку, передает утвержденную ПСД, обеспеч-ет фин-ние, поставляет обор-е и мат-лы, осущ-ет технадзор, приемку работ.

6). Имущ.отв-ть сторон

Устан-ся экон.санкции за наруш-е усл-й дог-ра, штрафы, пени, неустойки (возмещение реального ущерба и упущенной выгоды).

7). Изменение усл-й дог-ра и расторжение

Дог-р считаетсч заверш. при исполнении обяз-в сторонами. Все изменения в дог-р вносятся доп.соглашением (изменение ст-ти + 10%, изм-е сроков стр-ва). Дог.м.б.расторгнут по соглаш.сторон или в одностор.порядке (конкрет. усл-я д.б.указаны в дог-ре), по реш.Арбитраж.суда.

8). Прочие усл-я

Конфиденциальность, технол.тайна, форс-мажор.

Реквизиты сторон

Порядок опр-я догов.цены

Сметная ст-ть явл-ся базой при опр-ии догов.цены. Подрядчик должен просчитать в какую сумму обойдется осущ-е контракта в некотором диапазоне, и решить, какую цену внести в оферту.

Цподр = Ссмр +Спр

Ссмр = ПЗ +НР + Псм +ЛЗ

ПЗ = З\пл + Экспл.машин + Мат-лы

НР – расходы, связанные с развитием пр-ва, управлением, обслуживанием пр-ва.

Псм – сметная прибыль

Нормы НР (112% от ФОТ) указана в МДС 81-33.2004, норма Псм (65% от ФОТ) в МДС 81-25.2004.

ЛЗ – лимитированные затраты, установлены нормами в % от СМР, учитывают специфику орг-ции, резервные, непредвиденные затраты. Указаны в ГСН-2001: временные зд. и соор. 1,1%; зимнее удорожание 1%

(ПЗ + НР) составляют себестоимость стр.продукции.

5.Подрядные конкурсы: назначение, организация, методы оценки оферт.

Преимущ-во торгов закл. в создании конкуренции, оптимизации цены на стр.продукцию (догов.цена оказывается на 5-30% ниже).

Сущ. 2 док-та:

1. ФЗ от 99г. №97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, вып-е работ, оказ-е услуг для гос. нужд».

2. МДС 80-17.01 «Метод. реком. о порядке проведения конкурсов на вып-е работ, оказ-е услуг в стр-ве и ЖКХ»

Объект конкурса: стр. объект, совок-ть объектов, пусковые комплексы и др.

Предмет: конкрет.виды работ и услуг – стр-во, реконстр-я, кап.ремонт, проектные работы, инж-изыск., поставка обор-я, упр-е проектом, консультир-е, надзор и т.д.

Участники: заказчик, организатор конкурса, конкурсная комиссия, претенденты (оференты).

Зак-к проводит предпроектные проработки (ТЭО, обоснование инвестиций), опр-ет организатора конкурса, место, время, вид, предмет.

Этапы проведения конкурса:

1.) зак-к уведомляет претендентов о своем намерении вступить в сделку. Организатор конкурса готовит тендерную докум-цию (тендер), состоящую из технич. и коммерч.части. Составляется «приглашение к торгам», публикуется извещение в открытой печати.

2.) претенденты представляют зак-ку свои предложения (оферты). Предложения включают в себя три раздела.

Раздел 1.“Предложения по выполнению контракта“ - содержит следующие главы:

· описание проекта;

· объем представляемых услуг;

· рабочий план и графики;

· организация проекта.

Раздел 2.” Технические положения “- дается полное описание предлагаемой технологии, четкое определение ответственности за выполнение задач технического характера.

Раздел 3.” Коммерческие предложения “ - содержит предварительную оценку стоимости работ, на основании указанного заказчиком метода оплаты в качестве предпочтительного. Это наиболее конфиденциальная часть предложения, которая представляется как “закрытый документ”.

3.) проводится заседание конкурсной комиссии, рассм-ся оферты, опр-ся победитель торгов. Это оформляется протоколом тендерного комитета.

4.) заключит.этап – подписание контракта.

По способам проведения торги: открытые (публичные) и закрытые (негласные или ограниченные)

Открытые. О них даются объявления в печати, м.принять участие все желающие фирмы, в т.ч. иностранные. Организаторы обнародуют свои потребности и приглашают квалиф.претендентов к подаче оферт. Претенденты выкупают за опр.плату тендерную док-цию, в кот.подробно описаны треб-я зак-ка.

2. Закрытые. Приглашаются только определенные, известные в данной отрасли фирмы. Рез-ты торгов в открытой печати не публикуются.

Содержание тендерной док-ции:

1.Общая часть – общие условия торгов, она аналогична для многих объектов

2. Специал.часть – сведения о данном конкретном объекте, подробные тех-экон.хар-ки, условия платежа, сроки стр-ва, условия штрафов, гарантий, в каких ценах должна подаваться оферта. К этой части прилагаются спецификации, чертежи и др.

Методы оценки оферт:

1. Экспертный. Это качественный анализ оферт. Выделяются группы факторов, каждой из кот. придается опред. ценз, служащий основанием для экспертной оценки. Кажд. показатель имеет опр.весомость, бальная оценка. Группы факторов: технология, оборудование, гарантии кач-ва, инфраструктура, услуги (японская модель).

2.Факторный анализ. Предполагает колич. (денежное) выражение преимуществ и недостатков оферт. Главным критерием считаются финанс.преимущ-ва для зак-ка, а группы факторов – временные и ценовые (англ.модель).

6.Лизинг: понятие, виды, экономические отношения при лизинге. Другие виды аренды имущества, договоры аренды.

Лизинг – это вид арендных отн-й (финансовая аренда), когда по лиз.дог-ру арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собств-ть указанное арендатором (лизполучателем) имущ-во у определенного им продавца и предоставить арендатору это им-во во врем.владение или польз-е за плату на опр.срок, на опр.условиях с правом выкупа им-ва лизполучателем.

Предмет – любое имущ-во, предприятия и др.имущ.комплексы, зд.,соор, оборуд, трансп.ср-ва, др.движ.и недвиж. им-во, кот.м.б. использовано в хоз-предприн.деят-ти.

Лизинг регул-ет ГК РФ 95г. (отнош-я аренды) и ФЗ от 98г. №164-ФЗ «О лизинге»

Лизинговая сделка – это совок-ть договоров для реал-ции дог-ра лизинга м\у 3-мя субъектами.

Субъекты:

1. Лизингодатель (арендодатель) – физ. или юр.лицо, кот. за счет собств. или привлеч.средств в ходе лизинг.сделки приобретает имущ-во в собств-ть и предоставляет его лизполучателю с переходом или без перехода права соб-ти.

Им м.б.: специализир.лизинговая компания (помимо фин.обеспечения сделки она берет на себя обяз-во оказать услуги нефин.хар-ра); финан.лиз.компания (только для фин-ния); учреждение банка (лизинг явл-ся неосновным, но и не запрещ. видом деят-ти)

2. Лиз.получатель (арендатор) – физ. или юр.лицо, заним.предприн.деят-тью.

3. Продавец (постащик) – физ,юр.лицо, кот. согласно дог-ру купли-продажи с лиздателем продает ему им-во, явл-щееся предметом лиз.дог-ра.

Классификация:

1. По сроку действия дог-ра:

«Финансовый» – лизинг с полной выплатой. Закл-ся на срок соизмеримый со сроком амортизации предмета лизинга. Лиз. платежи включают полную ст-ть им-ва. Лизполучатель после оконч-я срока дог-ра м.приобрести в соб-ть им-во по остаточ.ст-ти. Досрочное расторжение дог-ра невозможно.

«Оперативный» - дог-р м.б. расторгнут в любо время. Этот вид не предусматривает полную амортизацию им-ва. По истечении срока дог-ра им-во возвращается лиздателю. Ремонт и обслуж-е им-ва лежит на лиздателе, риск недобросовестного исп-ния высок, поэтому с лизполуч-ля взимается более выс.%.

2. По объему обслуживания:

«Чистый» – все расходы по обслуж-ю им-ва несет лизполуч-ль и они не включ. в сумму лиз.платежей.

«Мокрый» – обслуж-е обор-я вып-ет лиздатель за свой счет

«Лизинг с полным обслуживанием» - лиздатель оказывает лизполуч-лю ряд дополн.услуг

3. Другие виды:

«Револьверный» - лизинг с последовательной заменой оборуд-я. Применяется, когда лизполуч-лю по технологии пр-ва работ треб-ся различ.обор-е. По дог-ру он может обменять взятое в лизинг им-во на другое.

«Возвратный» - явл-ся разновидностью фин-го лизинга. Лизингополуч-лем выступает продавец.

«Раздельный» - лизинг с частичным фин-нием лиздателя. Лиздатель получает кредит на сумму до 80% ст-ти им-ва. Т.о. лиздатель передает кредиторам часть своих прав и не отвечает за возврат средств, вносимых лизполуч-лем непосредственно кредиторам.

Лиз.платежи за год включают:

ü суммы аморт.отчислений, начисленных лиздателем в текущем году

ü плата за кредиты, использованные лиздателем на приобретение им-ва

ü комиссионное вознаграждение лиздателя за предоставление им-ва

ü плата за доп.услуги согласно дог-ру

ü НДС (кроме малых пр-й)

Лизинг выгоден для всех его участников.

Для лизполуч-ля: обновление ОФ, не треб-ся единоврем.крупных вложений, ускоренная аморт-я, налоговые льготы, законом разрешено относить на с\с продукции лиз.платежи, затраты по выплате % по кредитам.

Для продавца: реал-ция продукции с единоврем.оплатой, новые каналы сбыта

Для лиз.компании : ее сфера деят-ти

7.Инвестиционные проекты: понятие, виды. Этапы проектной подготовки строительства.

Проект как документация-комплект документов, в кот содержится цель предстоящей деят-ти и комплект действий, направл. на ее достижение

Деят-ть- комплекс действия работ, услуг, приобретений, управленческих решений, направленных на достижение поставленной цели

ИП-связан с осуществлением инвестиций. Инвест Строит Проект, Инновац Проект

ИСП связан с реализацией полного цикла инвестиций от начала проектирования до ввода объекта в эксплуатацию

Масштаб объекта определяет его общественной значимостью и проекты подраздел:

1 глобальные, 2 народнохозяйственные

3 крупномасштабные, 4 локальные (точечные)

По сложности: монопроекты, мультипроекты, особо крупные, мегапроекты

По срокам: краткосрочные (1-2 года), средне-, долгосрочные (более 5 лет)

Этапы проектной подготовки:

1. Формирование инвестиционного замысла. Этап заканчивается инвестиц предложением

2. Обоснование инвестиций (бизнес план) (проходит экспертизу,утверждение, акт о выборе земельного участка)

3. Разработка проектной документации (1 стадия или в 2 стадии)

Обоснование инвестиций (приминительно к промышл предприятию):

1. Исходные данные (маркетинговые исследования)

2. мощность предприятия, номенклатура предприятия

3. основные технолог решения

4. обеспечение предприятия ресурсами

5. место размещения предприятия

6. основные строит машины

7. оценка воздей-я на окруж среду

8. кадры и соц развитие

9. эффективность инвестиций

10. выгодное предложение

Обоснование инвестиций используют как предпроектный документ для разработки зданий на проектирование и для проведения обсуждений с общественностью будущего строительства для разработки бизнес-плана на получение кредита в банке, для переговоров с админ-хозяйст необходимость, технич возможность и эконом целесообразность- в этом документе

8.Обоснование инвестиций, назначение и содержание.