Договор аренды: понятие, элементы, права и обязанности сторон по договору.
По дог. аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить др. стороне (арендатору) имущ. во временное владение и пользование или во временное пользов. за плату.
возмездный, взаимный и консенсуальный договор
Предметом дог. аренды явл. индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее исполь-я.
Форма дог. аренды зависит от ее срока и состава уч. дог.. Так, если дог. закл. на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон явл. юр. лицом, форма его должна быть пись.
Цена дог. опред. по согл. сторон. В случае если она не определена при закл. дог., применяется обычная для данного вида имущ. арендная плата.
Срок дог. мб как опред, так и неопред. Если срок в дог. не указан, он счит. закл. на неопред. срок.
В роли сторон (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гр. правоотн.: физ. и юр. лица, а также гос.
Арендодатель дб либо собственником имущ., передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собств-ком имущ. на сдачу этого имущ. в аренду. При этом лицо, владеющее имущ. на праве оперативного управл., может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущ.
Арендодатель обязан: предоставить арендатору имуще. в состоянии, соответ-ем его назначению и условиям договора; снабдить имущ., передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и док-ми, относящимися к нему; передать арендатору имущ. в срок, устан-ый дог.
Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока дог.; досрочного расторжения дог., если арендатор использует имущ. не в соответ-ии с условиями дог. или с назначением имущ.
Арендатор обязан: пользоваться арендованным имущ. в соотв-ии с условиями дог. либо назначением имущ.; использовать арендованное имущ. только сам; не сдавать это имущ. в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату.
Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущ. сущ-но ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущ., если он был предусмотрен дог.
Договор аренды( имущественного найма)- соглашение по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору( нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование , а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением предусмотренным договором(606). Это возмездный, взаимный и консенсуальный договор.
По договору аренды нанимателю может быть предоставлено либо только правомочие пользования( пользование спорт залом), либо правомочие владения( хранение) и пользования. В последнем случае арендатор является титульным владельцем и пользуется защитой своего права против 3-х лиц включая собственника(305).
Договором аренды может быть предусмотрено возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения.
Предметом договора аренды могут быть только индивидуально определенные не потребляемые вещи( земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания , сооружения, оборудования, транспортные средства, по истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещ в том виде и состоянии в котором она была получена с учетом естественного износа.
Существенным условием является условие о предмете, в соответствии п.3 ст 607 условие о предмете согласовано ,если договор содержит данные согласно которым можно установить имущество подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды.
Существенным условием договора аренды земельного участка, здания , предприятия является условие о размере арендной платы.
Сторонами договора аренды являются арендодатель( наёмодатель) и арендатор( наниматель).
Арендодателем может быть собственник имущества а так-же лицо которое по закону может сдавать имущество в аренду.( субаренда).
Срок договора аренды определяется соглашением сторон, при отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждый из сторон имеет право в любое время отказаться от договора предупредив другую сторону за 1 месяц а при аренде недвижимости 3 месяца.
Законом могут устанавливаться мах предельные сроки для отдельных видов договора аренды.
Отношения сторон носят длящийся характер, права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности к другому лицу право аренды следует за вещью.
Форма договора зависит от того кто является сторонами и от срока на который он заключается.
Права и обязанности сторон по договору аренды.
Права и обязанности арендодателя по договору аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Обязанности: 1. предоставить имущество (ст. 611 ГК), 2. вручить имущество (обеспечение доступа к нему). Имущество должно быть передано в состоянии, предусмотренном в договоре или соответствовать его назначению. Должно передаваться со всеми принадлежностями. Имущество должно быть предоставлено в срок, если не указан, то в разумный срок. Если арендодатель не передает имущество, арендатор вправе: а) требовать передачи индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков; б) отказаться от договора или требовать возмещения убытков. Если имущество передается с недостатками, которые препятствуют его использованию и они не явны и арендодатель не предупредил: Арендатор может: уменьшить арендную плату; безвозмездно устранить недостатки; возместить расходы на устранение недостатков. Арендатор может исправлять вещь только с согласия арендодателя. Эти требования могут предъявляться независимо от знания арендодателя о недостатках; 3. предупредить об обременении имущества правами 3-х лиц (если не предупредил - расторжение договора или уменьшение цены); 4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Сроки: В соответствии с частью 1 ГК если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот срок. В случаях, когда определенный срок не установлен, обязательство должно быть исполнено в разумный срок (если этого не происходит, то должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнения).
Права и обязанности арендатора по договору аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Обязанности арендатора:
1) обязанность содержать нанятое имущество - текущий ремонт, нести расходы по содержанию вещи, иная договорная обязанность (страховка);
2) обязанность использовать имущество по назначению; если указана цель аренды -только целевое использование; бережное отношение к имуществу и вернуть в нормальном состоянии с учетом естественного износа (ст. 615, 622 ГК). Если имущество используется не по назначению, порча имущества ведет к расторжению договора. Если не возвращается вовремя - принудительный возврат, возмещение убытков; взыскание договорной неустойки, арендная плата за весь срок. Имущество в худшем состоянии, чем предусмотрено в договоре - убытки. Акт передачи имущества при передаче имущества (не существенное условие). Последствия улучшения имущества арендатором:
Если улучшения отделимые и арендодатель не согласен их оплачивать - арендатор может оставить их у себя; если улучшения неотделимые и арендодатель не давал согласия на их производство, то все переходит арендодателю (ст. 623 ГК).
3) вносить арендную плату в срок, порядке, размере, предусмотренном договором. Это не
существенное условие.
Формы оплаты: денежная; выполнение работ или оказание услуг; передача вещи арендодателю в собственность; передача арендатором вещи в пользование; другие формы, предусмотренные договором
Изменение арендной платы: договор долгосрочный. Арендная плата: чтобы арендодатель мог ее изменить, в договоре должна быть указана возможность ее изменения (четкие критерии и сроки изменения арендной платы). Срок - минимальный - 1 год Точный критерий - $, МРОТ, НПЦ; в зависимости от их изменений. Если арендатор задерживает оплату, а арендодатель может требовать предоплаты, то не более, чем за 2 срока вперед. Выражение арендной платы в валюте - изменение курса не изменение оплаты.
Права арендатора: требовать передачи сданного в аренду имущества, возмещение убытков; пользование имуществом - сдача в субаренду, для собственных нужд; предоставлять арендованное имущество по договору ссуды; передавать право в залог; передавать право аренды в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ); полномочия 2-5 - только с согласия арендодателя; право собственности на плоды (доходы), если иное не предусмотрено договором; преимущественное право аренды;
Если иное не предусмотрено договором, по истечении срока договора арендатор на прочих равных условиях имеет право преимущественное на аренду. Если арендодатель нарушит это право, то арендатор имеет право перевода договора на себя и возмещения убытков или возмещения убытков. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что хочет воспользоваться своим правом в разумный срок. Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право на выкуп арендованного имущества (Закон «О приватизации») в договоре; после заключения договора предусматриваются условия, при которых арендатор становится собственником. Право собственности возникает после регистрации для недвижимости, соблюдения условий - для движимого имущества.
Прекращение и возобновление договора аренды.
Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, представляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.[87] О прекращении договора аренды предприятия арендатор должен письменно уведомить всех кредиторов.
По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст. 450 ГК. К числу существенных нарушений договора, в частности, относится предоставление имущества в субаренду без согласия арендодателя.[88] Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК.;
2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;
3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:
1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;