Права и обязанности сторон по договору аренды. Субаренда и перенаем. Улучшения имущества.

По договору арендыодна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

В роли сторон (арендодателяи арендатора)могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.сАрендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель. В обязанности арендодателя входит:

1) предоставить арендатору имущество, которое должно соответствовать договору и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды;

2) вместе с имуществом передать принадлежности и документы (техпаспорт, сертификат);

3) передать имущество в обусловленный срок, если срок не определен, то в разумный срок. Если имущество не передается, то арендатор вправе ис- требовать имущество в принудительном порядке и возмещения убытков;

4) нести ответственность за недостатки переданного имущества, которые препятствуют использованию, даже если он о них не знал. Если такие недостатки имеют место, то арендатор вправе: а) потребовать безвозмездногоустранения арендодателем недостатков; б) потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; в) потребоватьвозмещения расходов, если сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; г) потребоватьрасторжения договора, д) произвести замену.

Арендодатель не несет ответственностьза недостатки имущества в следующих случаях. а) если они были оговорены при заключении договора; б) если они были заранее известны арендодателю; в) если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

5) обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога), если он этого не сделает, то арендатор может требовать уменьшения размеров арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков;

6) производить капитальный ремонт имущества. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. В случае невыполнения арендатор по своему выбору производит капитальный ремонт с взысканием,

7) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возвратапредмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом лично в соответствии с условиями договора аренды, используя имущество только по назначению. В противном случае арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложения затрат на улучшение арендованного имущества. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день, час, минуту, секунду;

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций);

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в устав- ной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срокпреимущественно перед др. лицами.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью,т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отвечать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор). Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обуслов. личными качествами арендатора.

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены.

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, неотделимые улучшения остаются арендодателю. Стоимость может быть возмещена арендатору, если он осущ. их с согласия арендодателя.