Функции девелопера,инвестора,заказчика,проектировщика,генподрядчика. Взаимоотношения между ними.

Девелопер- это предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.Девелопер создаёт идею проекта, проектирует расположение объекта, занимается проектной документацией. Получает необходимые разрешения на приобретение или аренду земли под застройку своего проекта. Занимается покупкой или арендой построенного здания. Выполняет инвестирование, лицензирование, согласование всех коммуникаций объекта. Отслеживает строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания. Занимается учётной документацией, управляет финансами и отчётностью. Продаёт или сдаёт в аренду здания, отдельные офисы.

Инвестор

Тот, кто финансирует строительство (государство или частный вкладчик).
Как правило, инвестор ничего не понимает в строительстве, поэтому он нанимает заказчика (застройщик). Например, покупая квартиру в строящемся доме, вы выступаете в качестве инвестора.
Инвестор выбирает участок земли, где будет строиться объект; заключает договор с заказчиком. С инвестором согласовывается внешний вид и функциональность здания, полная стоимость строительства.

Заказчик

Тот, кто занимается организацией строительства, контролирует процесс строительства. Заказчик отвечает перед инвестором за то, что объект будет построен по всем требованиям и во время.

Заказчик хорошо знает:

· что нужно сделать для начала строительства (какие документы куда подавать, что согласовывать, что у кого утверждать);

· какого качества должны быть строительные работы (СНиПы – строительные нормы и правила и др.);

· он нанимает проектировщиков (заключает договор с проектной организацией);

· подыскивает компанию, которая производит геодезические изыскания;

· находит генерального подрядчика.

Заказчик собирает все документы для подачи в государственные органы: на землю, на утверждение проектно-сметной документации и т.д. Собирает технические условия (например, в какой точке будет производиться подключение к водопроводной сети в МУП "Водоканал", в какой – к электросети, канализации, к теплосети и т.д.). Одна из главных бумаг, которые получает заказчик - разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право арендатора или владельца объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка. Без этого разрешения нельзя приступать к застройке.

Перед началом строительства:

1. У заказчика на руках есть разрешение на строительство и проектно-сметная документация, согласованная в государственных органах. В проектно-сметную документацию входит проект организации строительства (ПОС), который как и вся проектно-сметная документация, разрабатывается проектировщиками .

2. Заказчик готовит территорию: расселяет жителей, если это необходимо, организует подводку временного электричества для стройки, расчищает место под строительство, огораживает его, заключает договор на вывоз мусора и т.п. Когда участок готов к строительству – на него приходит генеральный подрядчик.

После начала строительства объекта заказчик только контролирует его строительство. Т.е. он следит за тем – в соответствии ли с проектом строится объект, насколько соответствуют выполняемые работы требованиям СНиПов, ГОСТов. Делает он это потому, что, если объект будет построен неправильно или не с должным качеством – именно заказчик будет отвечать перед инвестором. Поэтому ву заказчиков обязательно есть специалисты, компетентные в области строительства (знают, как строить и с каким качеством должны выполняться работы).
После того, как объект построен – заказчик сдает его госкомиссии, а также инвестору в эксплуатацию. На этапе приемки объекта госкомиссией проверяется соблюдение всех норм и требований – по санитарной, пожарной, экологической безопасности и т.п. На этом этапе госкомиссия проверяет наличие всей заполненной документации на объект. Сдачу объекта госкомиссии организует заказчик.

Проектировщик

Организация, которая составляет проектно – сметную документацию или ПОС, чертежи, схемы, технологии, которые будут применяться в строительстве, а также сметная документация – сколько будет инвестору стоить строительство объекта и всевозможные разрешения на использование земли. Утверждает его проектировщик в Госэкспертизе.

Генеральный подрядчик

Именно эта организация отвечает за строительство объекта в сроки, оговоренные договором и за сумму, утвержденную в проектно-сметной документации. Он осуществляет контроль за соблюдением проектных решений, требований качества. Отвечает за выполнение требований техники безопасности и охрану природы. И только с ним и взаимодействует заказчик строительства по вопросам приемки строительного объекта.

В то же время генподрядчик, как правило, не самостоятельно строит объект. Чаще всего генподрядчик возводит «коробку». А на другие «непрофильные» работы нанимает компанию – субподрядчика. Например: остекление производит фирма "КЛЕМЕНТИНА", кровельные работы – ООО "Монтаж-Сервис". За брак, допущенный субподрядчиком перед заказчиком, будет отвечать генподрядчик. Таким образом, специалисты генподрядчика не только строят и сдают работы заказчику, но и принимают работы у субподрядчиков.

Отдельный вопрос – обеспечение строительства материалами. Эту функцию может взять на себя генподрядчик, может – заказчик, может частично поставлять генподрядчик, частично – заказчик. Этот вопрос регулируется в рамках договора между заказчиком и подрядчиком.

Заказчик, заказчик-застройщик, изыскательская и проектировочная компании, подрядчик должны на сегодняшний день иметь необходимые лицензии. Получатели лицензий обозначаются термином «лицензиаты». Существуют плановые проверки (обычно через год) и внеплановые (в случае поступления сигналов из органов надзора). На основании проверок ФЛЦ принимает решение о продлении, приостановлении или отзыве лицензии.

В настоящее время законодательство по данному вопросу изменилось. С принятием Федерального Закона «О техническом регулировании» система лицензирования заменена системой подтверждения соответствия, теперь организации, участники строительного процесса, должны вступать в СРО - саморегулируемые организации и иметь разрешения (допуски) по выполняемым работам, которые, в свою очередь, соответствуют ряду других нормативно-технических документов.

Кооперирование

Научно-технический прогресс ведет к концентрации в одном продукте затрат труда работников все большего количества специализированных отраслей, что усложняет производственные связи и вызывает развитие кооперирования. Под кооперированием понимаются планово-организованные производственные связи между предприятиями, совместно изготовляющими какой-либо вид продукции.
Являясь следствием развития специализации, производственное кооперирование характеризуется относительным постоянством и устойчивостью связей, строгим соблюдением технических условий предприятий-смежников.
Производственное кооперирование существенно отличается от материально- технического обеспечения, которое не вытекает непосредственно из форм специализации и не всегда основано на длительных производственных связях.
Если кооперирование охватывает производственные связи по деталям, узлам, агрегатам, полуфабрикатам, определенным технологическим операциям, которые осуществляются с конкретными предприятиями, то материально-техническое обеспечение включает в себя поставки сырья, материалов, топлива, машин, оборудования и других средств производства любому потребителю.
В промышленности кооперированные связи могут различаться по отраслевому и территориальному признаку. По отраслевому признаку различают внутриотраслевое кооперирование, когда производственные связи устанавливаются между предприятиями одной отрасли, и межотраслевое — если оно имеет место между предприятиями разных отраслей.
По территориальному признаку кооперирование делится: на внутрирайонное, когда производственные связи устанавливаются между предприятиями одного экономического района, и межрайонное — между предприятиями, расположенными в разных экономических районах страны.