Сравнительный (рыночный) подход

Сравнит-ый подход к оценке - это совок-ть мет-в оценки стоим-ти, основ-х на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении к-рых имеется инфо о ценах сделок с ними. Усл-я примен-я сравнит-го подхода: объект не должны б. уникальными. Инфо д.б. исчерпывающей, включающей усл-я совершения сделок. Сравнит. подход основ-ся на принципах:-замещения;-сбалансированности;-спроса и предложения.Технология применения сравнительного подхода включает 5 операций: сбор сравнит. данных; изучение сделок; временные корректировки; корректировка различий по сопостав. объектам НД; вынесение решения о стоим-ти НД. Расчет стоим. мет-ом сравнит-го анализа продаж производится в след последов-ти: исслед-е р-ка; ан-з и отбор инфо по объектам-аналогам; определение ед-ц сравн-я; сравн-е объекта оценки с объектами-аналогами; выбор эл-в сравн-я; расчет корректировок по эл-м срав-я; корректировка цен объектов-аналогов; приведение стоим-ти объектов-аналогов к одной стоим-ти или к диапазону стоим-ти объекта оценки. При проведении оценки выделяют эл-ты срав-я: − имущ-ые права;− ус-я фи-я;− состояние р-ка (время продажи);− усл-я продажи;− местоположение;− физические хар-ки;− эконом-е хар-ки;− использ-е; − огранич-я в использ-и и др. Рассчитываются корректировки по элементам сравнения. Для опред-я итоговой стоим-ти оцениваемой НД необх. корректировка сопоставимых продаж.В нетипичном случае(н-р в случае полного кредитования сделки купли - продажи), в кач-ве ед-ц сравнения след. ед-цы ср-ния: 1.Валов. рентный мульт-р (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализаций(ОКК). Валов. рентный мультипл-рпредст. собой –отнош-е продажной цены или к потенц. валов. доходу (ПВД), или к действит. валов. доходу (ДВД). Для примен-я ВРМ необходимо:а) Оценить рыночн. рентный доход от оцениваемого объекта.б) Определить отнош-е валов. (действит.) дохода к цене продажи по сопостав. продажам аналога. в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ. Вероятн. цена продажи оценив-го объекта рассчит-ся по ф-ле: Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД; где Цоб - вероятная цена продажи оцен-го объекта;Др - рентный доход от оценив-го объекта;ВРМ - валовой рентный мультипл-ор;Ца - цена продажи сопостав. аналога; ПВД - потенциальный валовой доход. Недост-ки:- м. примен-ся только в условиях развит. и активного РН,- в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала м-ду объектом оценки и его сопостав. аналогом; - не учитывает также вполне вероятную разницу в ЧОД.2. Общий коэффициент капитализации1. подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте РН; 2. общий коэфф-т капита-ции (ОКК) опред-ся отнош-ем ЧОДсопоставимого аналога к его продажной цене: Ккап = ЧОДа/Ца; где Ккап - коэффициент капитализации; ЧОДа - ЧОД аналога; Ца - продажная цена аналога.3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой: Цоб = ЧОДоб/Ккап, где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - ЧОД объекта оценки; Ккап – коэфф-т кап-ции, рассчит-ый из рыночн. данных по сопоставимым аналогам.

71.РН, его стр-ра, ….РН предст. соб экон. мех-м отнош-й, склад-ся м-у покуп-ми и прод-ми или поставщ-ми тов-в или услуг. РН явл. базой для существ-я осн. видов недвиж-сти. Эконом. структура РН опред-ся след. Фак-ми:1.общей эконом. ситуацией в стране, плотн-ю насел-я, густ-й дорожной сети; 2.формами собств-сти на недвиж. имущ-о;3.уров приватиз-и и разгосударвствления предпр-й и орг-ций; 4.ур-нем развит закон-ва, регулир-го отнош-я в сфере экон-ки недв-сти;5. Налич-м институцион. струк-р в сфере недв-сти. Недвиж. имущ-во оказывается воволеч-м в экон. отнош-я, в кот. одной из сторон выступ. гос-во в лице соотв. органов, кот. контр-т использов-е и установл законодат-м порядок реализ-и объе-в недв-сти и создает соотв. мех-мы регулир-я или управ-я РН. РН м. хар-ть единство правов. и эконом. отнош-й, возник-х м-ду субъе-и р-ка по поводу права собств-ти и др. вещевых прав на недв-сть, огранич-я этих прав, их возникн-я, перехода и прекращ-я с целью получ-я эконом. выгод. Эконом. выгоды от сделок с недв-тью –это периодич. поступ-я в виде платежей за использ-е имущ-ва или возможное воздорожание объетов с теч. времени. Особенности РН: 1.преобл-е императивных методов регул-я сделок с объектами недв-сти со стороны гос. органов; 2. низк эластичность предлож объектов недвиж-ти. Т.к РН связан с финанс. р-ком, р-ком товаров, строймат-в и т. д. м утверждать, что его струк-а имеет сложн. конструкцию и образует каркас для функционир всех ост. видов рынка. Осн. структурн. составл-е РН: 1.рынок земли, 2. рын. нежилых помещ-й, 3.р. жилья, 4.р. промышл. объектов. Выдел-т: первич-й РН,представл-й новым жильем, процессом приватизации жилья как своеобр-го первич-го р-ка, на кот единствен продавец-гос-во – предст-н своими властными струк-и; 2. вторичный р-к, на кот дейс-т множ-во и прод-в и покуп-й; здесь прод-ми выступ физ и юр лица, предлаг-е на продажу те или иные совок-ти прав на жилье. Фак-ы, влия-е на функционир-е РН - спрос и пред-е, в рез-те взаимод-я кот созд-ся р-к прод-в или р-к покуп-й. Осн. движущаясила развит р-ка — конкур-я среди прод-в - действует и на РН, что ведет к регулир-ю сп-са и предлож. Ф-ры, определ. вел-ну сп-са: - платежеспос-ть насел-я; -измен-я общ числ-сти насел-я; - измен-я в соотнош-ях м-ду разл. слоями населения; -изм-я во вкусах и предпочтениях насел-я. -условия и доступность финанс-я. Ф-ры, определ. вел-ну предлож-я:-наличие резерва пустующих объектов недв-сти в опред. сегменте рынка; -объемы нового строит-ва и затраты на него, включ. :1.интенсивность строит-тва, 2.положение в строит индуст, в какой мере оно влияет на ур-нь строит затрат –опред-т доступность и цены фак-в произв-ва; 3.измен-я в строит-й технологии, соотнош-е затрат на строит-тво и цен продажи объектов недв-сти;4. затраты на улучш-е неосвоенных и имеющ-ся в предлож-и земельн. участков.Тенденции и перспективы развития РНОтсутствие надежной инф об изменениях на бел. РН, системных исслед-ий в этой обл делают рынок одним из самых «закрытых», снижая его инвестиц. привлекательность, особенно для зарубеж. инвесторов. Бел. РН после бурного старта в посл. десятилетие прошл. 100-тия в наст. время принимает все более цивилизов. и организов. формы. Создана необходим. нормативно–правов. база, деятели рынка начинают перенимать зарубежн. опыт работы в сфере недвиж-сти и оценки. Рынок жилищн. строит-ва: Объем жилищн. cтроит-ва в Беларуси возрос в 2006-2010 гг. не менее чем в 1,2-1,5 раза от уровня 90-х. Больше всего в пос. годы предлагается строить крупнопанельн. домов. Реализуется ряд мер по снижению стоимости строит-ва. Б. продолжена работа по созданию благопр. условий для внебюдж. финасир-ния жилищн. строит-ва, внедрения и развития системы стройсбережений и ипотечного кредитования. Особ-сти развития вторичного РН:1. Стадийность (поэтапность) развития р жилья-1–этап – спад в эк-ке и стремит рост цен на недв-сть, 2–этап смена падения на рост экономики сопровожд-ся падением цен на недв-сть, 3–этап – темпы роста эк-ки аналогичны темпам роста цен на жилье, но цены на жилье растут чуть быстрее, 4–этап – темпы роста цен на

ПРОДОЛЖЕНИЕ71

жилье значительно (в разы) опережают темпы роста экономик, 5–этап – стабилизация цен, 6–этап – падение цен. 2.после того, как рынок недв-сти стабилизируется, он начинает вести себя циклично: Цикл спада. - Цикл поглощения. - Цикл нового строительства.- Цикл насыщения рынка. 3.прекращение спада в экономике и прекращение роста цен на недвижимость4.дальнейший рост в экономике и продолжение роста цен на недв-ть. 5.Стабильный рост в экономике и поддержание выс. темпов роста ВВП (10%) при условии создания благопр. условий для развития недвиж-сти 6.Стабильный рост в экономике и стабилизация цен на нед-сть.7Спад в экономике, а спрос на жилье растет и превышает предл-е. 8.Спрос меньше предложения, а цены растут 9: асинхронность развития рынка жилья в различных городах. 10: Эконом. пок-ли растут, а цены на жилье падают. Д. особ-сть проявилась в период миров. финанс. кризиса.Влияние мир. фин. кризиса на РН.Мир. фин. кризис подверг волнениям все области нашей жизни. Многие инвесторы боятся вкладывать финансы в некогда прибыльные проекты. Это обусловлено неизвестностью. Тогда, когда до кризиса выгодно было вкладывать финансы в недв-ть, сейчас нельзя сказать этого с уверенностью, так как она падает в цене. Мир. фин. кризис влияет в осн. на рынок ипотеч. кредит-я, хотя и затронул и финн. сторону раз-тых стран. Финансы, к-рые вкладывались в бел. рынок жилья, раньше имели 2 ист-ка – иностр. инвестиции и инвестиции граждан. С приходом кризиса доля финансов иностр. инвесторов значит. уменьшилась. Как утв-т аналитики, измен-я на РН б-т, но не слишком значит-е. В сфере покупки/продажи изменения уже заметны – жилье дешевеет. Однако многие не спешат вкладывать в недв-ть финансы, так как неизвестна будущая динамика цен на рынке жилья. Что же касается рынка аренды жилья, то здесь, серьезных изменений быть не должно. Значит. изменения на рынке аренды жилья никогда не происходят в короткие сроки, кроме этого, аренда всегда востребована. Так что финансы, потраченные в данной сфере, послужат неплохим вложением. Заметно и снижение спроса на недв-ть, что обусл. тем, что многие покупатели ждут большего снижения цен. Практика показ-т, что после значит. падения ценовой планки на недв-ть, что бы ни послужило этому причиной, затем цены все равно начинают набирать высоту. И скорее также и произойдет в этот раз, вопрос лишь во времени. Поэтому многие инвесторы придерживают финансы в ожидании еще более низких цен. А само по себе снижение спроса побуждает как продавцов, так и арендодателей недв-сти еще больше снижать цены.Около 60 % операций относительно купли-продажи и аренды жилья – это альтернат. сделки частных собственников. А люди постоянно стремятся улучшить свои жилищные условия.

Метод капитализации прибыли

Оценка стоимости предприятия доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков);

прямой капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи прим, когда предполагается изменение буд дох и их изменение в течение опр-го прогнозного периода. Отличит-й особ-тью и гл достоинством метода явл то, что он позволяет учесть несистемат-е изменения потока дох.

М-д прямой капитализации прим при усл, что в ретроспективном пер и при составлении прогноза ур-нь дохода постоянен или со стабильными темпами роста. М-д предполагает, что пред-ие (бизнес) обладает способ-тью созд доход (приб) в буд в течение неогран-го пер вр.

В кач-ве ден потока в м-де капит-ции по норме отдачи (дискон-ие ден потока) и ме-де прямой капит-ции могут выступать: ден поток для собств капитала; бездолговой денежный поток; фактич-е или потенц-е дивиденды (как пр, для привилегированных акций); чистая прибыль; приб до уплаты нал (прибыль к налогообложению); приб до уплаты нал плюс аморт по осн средствам и немат-м активам; др.

Опр-ие коэф-та кап-ции при прим м-да прямой кап-ции производится путем вычитания из нормы дисконт-ния ожидаемых темпов роста ден потока в соотв-ии с форм-й R = r - g, где R – коэф-т кап-ции; r - норма диск-ния; g - темпы роста ден потока.

Оц ст-ти пред-тия м-дом кап-ции по норме отдачи произв-ся по ф-ле

n CF_t V_term

V = SUM --------- + ---------

t=1 (1 + r_t )^t (1 + r_n )ⁿ

где r_t,n - норма дискон-ия в году t/n V_term - остаточная ст-ть предп-ия (реверсия в году n), д.е.; t - расчетный пер от 1 до n, лет; n - срок прогноза, лет.

Основные этапы применения метода :

1. Анализ фин-й отчет-ти, ее норм-ция(поправки) и трансформация (при необх-ти перевод на общепринятые стандарты бух учета).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована(выбор пер текущей произв-ной деят-ти, рез-ты к-го будут капитализированы).

3. Расчет адекватной ставки кап-ции(выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегод темпов роста приб или ден потока).

4. Определение предварительной величины стоимости(Чист приб / ставка кап-ции = Оцененная ст-ть I / R = V )

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтр-й хар-р оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

77.Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Оценка стоимости предприятия сравнительным подходом строится на принципе замещения. Сравнительный подход в оценке предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. В сравнительном подходе выделяют три метода: Метод рынка капитала предполагает использование в качестве базы для сравнения реальные цены, выплаченные за акции аналогичных компаний на фондовых рынках. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Данный метод оценивает стоимость предприятия на уровне неконтрольного (миноритарного) пакета акций. Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения целых аналогичных предприятий, предполагает использование в качестве базы для сравнения цены акций, по которым приобретались контрольные пакеты акций или компании в целом. Метод определяет уровень стоимости контрольного (мажори тарного) пакета акций, позволяющего полностью управлять предприяти ем. Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметра ми. Все три метода сравнительного подхода основываются на ценах за акции компанийаналогов на фондовых рынках. Рассмотрим этапы реализации указанных методов: 1. Осуществляется сбор информации о проданных предприятиях или их пакетах акций.(Рыночная (ценовая) информация Финансовая информация).

2. Осуществляется отбор аналогичных компаний по критериям.Отраслевое сходство ,Размер (прибыли),Перспективы роста ( оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия) Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами:

• сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств;

• оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами;

• анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента