Дать сравнение договора коммерческого найма жилого помещений и договора социального найма жилого помещения.
Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он мо-жет быть заключен с любым лицом и в отличие от договора соци-ального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь пре-доставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заклю-чается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года. Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих пре-доставляются бесплатно1. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жи-лое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. Таким образом, в договор коммерческого найма же может вступить неограниченный круг лиц и по любым основаниям. Для заключения же договора социального найма необходимо обязательное наличие хотя бы одного из оснований: Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимае-мого по договору социального найма либо находящегося в собст-венности. Следовательно, проживание малоимущих граждан в жи-лом помещении на условиях поднайма, в качестве временных жиль-цов, в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (общежития, служебные жилые помещения, фонды для беженцев и вынужденных переселенцев и др.) либо по договору коммерческого найма или безвозмездного пользования дает право считаться нуж-дающимся. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается каждым органом местного самоуправления самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуж-даемость в жилых помещениях. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма — это проживание в поме-щении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, техниче-ских, противопожарных и других требованиях. Четвертое — про-живание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хро-нических заболеваний, при которых невозможно совместное прожи-вание с ними в одной квартире.
32. Финансовая аренда (лизинг).
По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в соб-ственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и поль-зование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Это новый вид договора аренды, обладающий рядом преимуществ, которые спо-собствуют развитию инвестиций в средства производства.
Нередко лицо, не имеющее экономического интереса или воз-можности приобрести имущество в собственность, испытывает по-требность в использовании этого имущества. Однако собственник не желает передавать имущество в аренду, но готов его продать. При этом существует другое лицо, которое приобретает это имущество, чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Конструкция договора лизинга позволяет удовлетворить указанные экономические интересы. В частности, особенности лизинга потребовали при-нятия отдельного Закона о лизинге.
Основным признаком лизинга является участие арендатора в приобретении арендодателем предмета аренды. В соответствии с условиями лизинга арендодатель приобретает имущество в собст-венность у третьего лица специально для передачи его в аренду кон-кретному арендатору. В лизинговом обязательстве в отличие от обычной аренды к основным действиям сторон добавляются дейст-вия арендодателя по приобретению в собственность предмета арен-ды. В связи с этим необходимо установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арен-додателем и арендатором по поводу приобретения в собственность предмета договора. При этом для эффективного регулирования ли-зинговых правоотношений оказалось недостаточно совокупного применения норм об аренде и купле-продаже по правилам о сме-шанном договоре. Особенности лизинга предопределили необходи-мость формирования специальных правил об этом договоре.
Лизинговые отношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договора купли-продажи лизин-гового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодате-лем, и собственно договора лизинга, заключаемого между лизингода-телем и лизингополучателем. То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникают обязанности непосредственно перед лизингополучателем, не свидетельствует о том, что имеется единое обязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторон-ней сделки между продавцом, лизингодателем и лизингополучателем. Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор куп-ли-продажи лизингового имущества благодаря специальным прави-лам о договоре финансовой аренды изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляе-мые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, в том числе транспортные средства, оборудование, здания, имущест-венные комплексы. В то же время не допускается передача в лизинг земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК), а также имущества, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый поря-док обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Договор лизинга неза-висимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Зако-на о лизинге).
Сторонами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Лизингодатель — это физическое или юридическое лицо, которое приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. Лизингодателем может быть только лицо, имеющее соответствующую лицензию. Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое принимает предмет лизинга во времен-ное возмездное владение и пользование в соответствии с договором лизинга. Продавец — это лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи, заключенным с лизингодателем, продает ему иму-щество, являющееся предметом лизинга.
Права и обязанности сторон. Лизингодатель, приобретая иму-щество для арендатора, обязан уведомить продавца о том, что иму-щество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Нарушение данной обязанности не влечет недей-ствительности договора, однако дает право на возмещение соответ-ствующих убытков.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, договорное имущество должно быть передано продавцом не лизингодателю, а непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последне-го. В случае, когда договорное имущество не передано в установ-ленный срок, лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, в частно-сти, если выбор продавца производился им (п. 2 ст. 668 ГК). В отличие от обычного договора аренды, при котором риск слу-чайной гибели или порчи арендованного имущества несет собствен-ник (арендодатель), при лизинге по общему правилу риск возлагает-ся на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. 669 ГК). Это обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущест-во в собственность исключительно для сдачи его в аренду конкрет-ному лицу.
Приобретение арендодателем имущества специально для пере-дачи его арендатору обусловило установление дополнительных пра-вил, регулирующих правовую связь между продавцом и арендато-ром. Так, лизингополучатель наделен правом предъявлять продавцу требования, вытекающие из ненадлежащего исполнения продавцом договора купли-продажи, имеет права и несет обязанности, преду-смотренные для покупателя (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Арендодатель и арендатор в отношени-ях с продавцом выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК). Если выбор продавца производился арендодателем, продавец и арендодатель выступают перед арендатором как солидарные долж-ники по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи. Если выбор продавца производился арендатором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи (п. 2 ст. 670 ГК). Указанное правило является диспозитивным. Обязанности по капитальному и текущему ремонту предмета ли-зинга, а также по его техническому обслуживанию возлагаются на лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором.
Договор подряда.
1. В ст. 702 ГК договор подряда определен как обязательство, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Договор подряда принадлежит к группе договоров, направлен-ных на выполнение работ и оказание услуг. Это позволяет отграни-чить договор подряда от обязательств иной направленности (пере-дача имущества в собственность или во временное пользование, передача имущества в собственность с условием возврата такого же количества имущества того же рода и качества и т.д.). Предметом подряда может быть только такой результат, которого еще не существует на момент заключения договора и который дол-жен быть достигнут подрядчиком в процессе выполнения работы.
Особенность подряда, отличающая его от договоров, направлен-ных на оказание услуг, выражается в том, что целью подрядной ра-боты является достижение результата, отделимого от самой работы. Договор подряда заключается по поводу не собственно работ, а ра-бот и их результата. Работа не является самостоятельным предметом договора. Поэтому законодатель исходит из принципа: нет результа-та — нет и права на оплату. Договор подряда не может считаться исполненным, если работа выполнена, но результат (хотя бы час-тичный) не достигнут. Этот квалифицирующий признак позволяет отграничить подряд, в частности, от договора возмездного оказания услуг, который направлен на достижение результата, не отделимого от самой услуги, иными словами, результата, потребляемого в про-цессе оказания услуги.Стороны договора подряда. Сторонами договора являются заказчик и подрядчик, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муници-пальные образования, являющиеся заказчиками. Для отдельных видов подряда установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора. Подрядчик вправе выполнить работу лично, но может привлечь к ее выполнению других лиц (субподрядчиков), если это не проти-воречит закону или договору. В этом случае он становится гене-ральным подрядчиком (п. 1 ст. 706 ГК) и вправе заключить два и более субподрядных договора. Возможны ситуации, когда гене-ральный подрядчик поручает выполнение всего объема договор-ных работ субподрядчикам, а за собой сохраняет лишь общее ру-ководство. Предметом договора подряда может быть любая работа, которая создает результат, отделимый от про-цесса ее выполнения и передаваемый в итоге заказчику. Результат подрядной работы носит предсказуемый характер, т.е. он обяза-тельно должен наступить при надлежащем исполнении сторонами договорных обязательств (в отличие, в частности, от договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, по которым результат в силу его риско-вости может быть не достигнут, несмотря на безупречную работу исполнителя). Результат подрядной работы может выражаться в создании новой вещи либо в изменении существующих вещей. Условие о работе и ее результате является существенным для до-говора подряда. Поэтому без его согласования договор не может считаться заключенным.
3. Срок выполнения работы. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласова-нию между сторонами могут быть предусмотрены также промежу-точные сроки, т.е. сроки завершения отдельных этапов работы (п. 1 ст. 708 ГК). Цена. Цена работы не относится к числу существенных усло-вий договора подряда. При отсутствии договорной цены оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятель-ствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК). Существуют различные формы определения цены. Во-первых, она может быть указана в тексте договора. Во-вторых, возможно опре-деление цены путем указания на способ ее формирования (напри-мер, котировка биржевых цен). В-третьих, цена может быть опреде-лена путем составления сметы, которая содержит постатейное обос-нование договорной цены и является неотъемлемой частью договора (пп. 1-3 ст. 709 ГК). Договор подряда может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств (исполнение, но-вация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.). Возможно также досрочное расторжение договора подряда.
На подрядные отношения распространяется общее правило о возможности расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, договор может быть расторгнут по инициативе одного из контрагентов.