Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

- подбор сопоставимых аналогов;

-расчет ВРМ;

- согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

- определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

- анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

- расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

- расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

1. Применение только на активных рынках доходной недвижимости;
2. Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами
3. Не учитывается разница в ЧОД

6. Понятие дисконтирования и ставки дисконтирования. Методы определения безрисковой доходности бизнеса.

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV.

Безрисковая ставка - процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском. Обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам.

Для принятия того или иного показателя в качестве безрисковой ставки доходности (Rf) необходимо определиться, какой актив возможно считать безрисковым. К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

· доходности, по которым определены и известны заранее;

· вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

· продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка со "сроком жизни" оцениваемого предприятия.

Бета-коэффициент - показатель, характеризующий изменение курса конкретного фондового инструмента (ценной бумаги) по отношению к динамике сводного индекса всего фондового рынка. Этот коэффициент используется в основном для измерения уровня риска вложений в отдельные ценные бумаги в сравнении с уровнем систематического (рыночного) риска. Чем больше значение бета-коэффициента по рассматриваемой ценной бумаге, тем выше уровень неустойчивости доходов по ней.

Расчет бета-коэффициента осуществляется по следующей формуле:

B = p * σu / σф

где р — корреляция между уровнем дохода от рассматриваемого вида ценной бумаги и средним уровнем доходности фондовых инструментов на рынке в целом;σu — среднеквадратическое отклонение уровня доходности по рассматриваемому виду ценных бумаг; σф — среднеквадратическое отклонение уровня доходности фондовых инструментов на рынке в целом в аналогичном рассматриваемом периоде.

Уровень риска ценной бумаги: B = 1 – средний, B> 1 – Высокий, B<1 – Низкий.

Рыночная премия за риск Ожидаемый доход от портфеля,представляющего весь рынок рисковых инвестиций (рыночный портфель), за вычетом ожидаем