Раздел 13. Преимущественное право покупки и соседство.

Тема 1. Определение понятия «шуфъа» и шариатские доводы на её дозволенность.

1 — Преимущественное право покупки (шуфъа) — право любого участника общей собственности требовать продажи ему доли другого собственника, предложенной последним к приобретению третьему лицу, за материальное вознаграждение.
В арабском языке слово «шуфъа» происходит от корня «шафъ» (пара, чёт). Оно получило такое название потому, что собственник одной доли имущества присоединяет путем выкупа к ней вторую долю общего имущества, принадлежавшего партнеру и проданного им третьему лицу. Преимущественное право покупки имеет и другое определение. Это привилегия, предоставляемая текущему участнику общей собственности на приобретение доли, продаваемой другим совладельцем, по праву совместного владения для сохранения его интересов и защиты от возможного вреда.

2 — Шариатские доводы на дозволенность преимущественного права покупки
Основным доводом на дозволенность этой сделки является хадис, который передал Джабир: «В соответствии с решением Посланника Аллаха, да благословит его Аллах и приветствует, преимущественное право покупки распространяется на неразделенное имущество. Если же были установлены границы и проложены дороги, то партнер не обладает преимущественным правом на покупку собственности». [Аль-Бухари и Муслим. Текст хадиса приведён в изложении аль-Бухари].
В другом хадисе сказано: «В соответствии с решением Посланника Аллаха, да благословит его Аллах и приветствует, преимущественное право покупки распространяется на всё совместное имущество, будь то земля, дом или сад. Согласно этому решению одному совладельцу не позволяется продавать свою долю без согласования c партнером, который имеет право купить это, если захочет, или отказаться от покупки. Если же один совладелец продаст свою долю без позволения другого, то за последним сохраняется преимущественное право выкупить её» [Муслим].
Кроме того, Посланник Аллаха, да благословит его Аллах и приветствует, сказал: «(Твой) сосед имеет больше прав на покупку (твоего) дома». [Ат-Тирмизи и Абу Дауд. Ат-Тирмизи назвал это хадис хорошим и достоверным. Текст хадиса приведён в изложении ат-Тирмизи. Аль-Албани назвал это хадис достоверным в «Ирва аль-Галиль», 1539].
Исламские учёные единодушны в том, что за совладельцем сохраняется привилегия на покупку имущества, которое не было разделено, будь то земля, дом или сад.
Таким образом дозволенность преимущественного права покупки по Шариату подтверждается Сунной и единогласным мнением знатоков религии.

Тема 2. Шариатские законоположения, связанные с преимущественным правом покупки.

1Совладелец не может продать свою долю имущества, предварительно не получив согласие партнёра и не предложив ему купить её. А если он продаст ее без согласования с партнером, то за последним сохраняется преимущественное право на выкуп той доли имущества.

2Преимущественное право покупки распространяется только на недвижимое имущество (земельные участки, здания и т.п.) и не касается движимого имущества (вещи, животные и т.п.).

3 Преимущественное право покупки закреплено Шариатом за совладельцем с целью защиты его интересов и имущества. Поэтому запрещено прибегать к юридическим уловкам, чтобы обойти это право.

4 Преимущественное право покупки доли общей собственности закрепляется за каждым совладельцем пропорционально их долям в имуществе. При чём совладелец имеет право приобрести долю по той цене, за которую она продаётся, будь то в рассрочку или сразу.

5 Преимущественное право покупки распространяется на те доли имущества, которые перешли от совладельца к третьему лицу путем сделки купли-продажи и исключает то, что передано в качестве безвозмездного дара, наследства либо завещания.

6Необходимо, чтобы совместное недвижимое имущество, которое переходит к другому лицу в результате продажи, было пригодно для разделения. Преимущественное право покупки не распространяется на недвижимость, которая не может быть поделена, например, на маленькую баню, колодец или дорогу.

7За совладельцем закрепляется преимущественное право выкупа доли имущества партнера сразу после того, как он узнает о ее продаже. Если же совладелец не заявляет о своём преимущественном праве покупки в момент продажи, то оно утрачивается. Исключение делается лишь в тех случаях, когда совладельцу было неизвестно о преимущественном праве покупки либо он задержался с предъявлением прав по иной уважительной причине, например, из-за незнания об этом шариатском законоположении.

8Предметом преимущественного права покупки является земля, которая не поделена и не огорожена, а также иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней (растения и строения). Если же земля поделена, но в совместном пользовании соседей остаётся связанное с ней имущество, например, дорога, вода и т.д., то согласно наиболее правильному мнению исламских учёных на них распространяется преимущественное право покупки.

9Если совладелец решит воспользоваться своим правом выкупа у третьего лица (покупателя) проданного ему партнером доли из общего имущества, то он должен выкупить эту долю полностью, а не частично, дабы защитить интересы покупателя.

Тема 3. Шариатские законоположения, связанные с соседством.

Сосед обладает правами и обязанностями по отношению к своему соседу. Пророк, да благословит его Аллах и приветствует, не прекращал давать наставления о необходимости хорошего отношения к соседу так долго, что он чуть было не включил его в число наследников.
Поэтому если одному соседу понадобится помощь другого соседа, например, провести воду на свой земельный участок, проложить проход через его владения и т.п., то ему следует удовлетворить нужду соседа, будь то за вознаграждение или безвозмездно.
Кроме того, человеку нельзя совершать такие действия в своём владении, которые могут причинить вред или неудобства соседу. Например, открывать окно, которое выходит на дом соседа, либо основывать мастерскую, шум работы в которой доставляет беспокойство соседу, и т.п.
Если же соседей разделяет общая стена, то сосед не может распоряжаться им по личному усмотрению и даже прикреплять к ней строительные леса, кроме как в случае крайней необходимости. Такая ситуация может возникнуть, если человек возводит потолок или крышу. Если человеку необходимо провести такие работы, то его соседу не следует препятствовать этому. Посланник Аллаха, да благословит его Аллах и приветствует, сказал:«Пусть сосед не препятствует соседу, если тому понадобится установить на его стене доску». [Аль-Бухари и Муслим. Текст хадиса приведён в изложении аль-Бухари].

Тема 4.Шариатские законоположения, касающиеся дорог.

1 Нельзя причинять верующим неудобства на дорогах.

2 Нельзя возводить в своих владениях то, что препятствует и перекрывает дорогу людям.

3 Нельзя устраивать для верховых животных стойло, а также парковать машины на проходной части дороги.

4 Право пользования дорогами принадлежит всем людям, поэтому необходимо убирать с них всё, что препятствует свободному передвижению, например, отходы, мусор и т.д. Как известно из хадисов, устранение с пути того, что наносит вред людям, является одним из ответвлений веры.