Договор аренды, его элементы, виды.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение (ст. 577 ГК).

Для осуществления предпринимательской деятельности субъектам необходимо иметь имущество. Для решения задачи приобретения имущества существует два способа:

1) приобретение имущества в собственность путем заключения договора купли-продажи и стать его собственником. Однако этот способ неприемлем, если имущество дорогое и у предпринимателя недостаточно оборотных средств для его приобретения, либо в случае, когда имущество необходимо для решения временных задач, или может быть использовано только в определенный период времени;

2) приобретение имущества во временное владение и (или) пользование (заключение договора аренды). Это дает возможность субъекту предпринимательской деятельности использовать указанное имущество в хозяйственном обороте, извлекать из него потребительские свойства не уплачивая его полную стоимость.

С другой стороны передача имущества во временное владение и (или) пользование на условиях возмездности и возвратности позволяет собственнику имущества получать доходы даже в том случае, если имущество в силу разных обстоятельств не используется им по назначению.

По своей правовой природе договор аренды консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Виды договора аренды:

Ø прокат;

Ø аренда транспортных средств;

Ø аренда зданий и сооружений;

Ø аренда предприятий;

Ø финансовая аренда (лизинг).

Стороны договора аренды - арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, Республика Беларусь и административно-территориальные единицы. Арендодателями могут быть собственники имущества либо уполномоченные лица.

Предметом договора аренды является имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

В ГК дан примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды. Ими могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Законодательными актами могут устанавливаться виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (ст. 580 ГК).

Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, существенным условием которого является цена (арендная плата). Арендная плата может устанавливаться в виде: определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода; предоставление арендодателю определенных услуг; возложение на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества. Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам имущества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).

Арендодатель по договору аренды обязан:

Ø предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также все документы принадлежности; нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества;

Ø предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

Ø производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Обязанности арендатора:

Ø своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества;

Ø пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы;

Ø при прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время.

Договор аренды является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны.

Договор аренды прекращается:

Ø с истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит);

Ø в случае гибели предмета аренды.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

2. более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

3. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора;

3. арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

30. Договор строительного подряда: понятие, признаки, элементы и содержание.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п.1 ст.656 ГК).

По своей правовой природе договор подряда консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Существенными условиями договора являются предмет и срок выполнения работы.

Предметом договора подряда является возмездное выполнение определённой работы, направленной на достижение конкретного овеществленного результата, и передача его заказчику. Срок выполнения работ определяется сроком начала работы и сроком её окончания, которые должны быть указаны в договоре. Стороны могут предусмотреть также сроки начала и завершения отдельных этапов (промежуточные сроки). Подрядчик отвечает за нарушение этих сроков, если иное не установлено законодательством или договором. Но только при нарушении конечного срока работы подрядчик отвечает за убытки, причиненные просрочкой.

Цена не является существенным условием договора подряда (кроме договора строительного подряда). Если в договоре не указана цена или способы её определения, она определяется исходя из обычно применяемых за аналогичные работы цен с учетом необходимых расходов сторон. Виды договора подряда: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на проектные и изыскательские работы, подрядные работы для государственных нужд. Можно выделить также договоры на: изготовление (создание) вещи; переработку (обработку) вещи; выполнение другой работы.

Сторонами договора являются подрядчик, выполняющий работу, и заказчик, по заданию которого она выполняется. Ими могут быть физические и юридические лица. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей субподрядчиков, кроме случаев, когда из закона или договора вытекает его обязанность выполнить работу лично. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика и несет ответственность за действия третьих лиц (перед заказчиком – за действия субподрядчиков, перед субподрядчиками – за действия заказчика). На стороне подрядчика одновременно могут выступать несколько лиц, и при неделимости предмета подряда такие лица признаются по отношению к заказчику солидарными должниками или кредиторами. При делимости предмета подряда, а также в случаях, предусмотренных законодательством или договором подряда, каждое из таких лиц по отношению к заказчику приобретает права и несет обязанности в пределах своей доли.

В ходе исполнения договора подряда подрядчик обязан:

Ø выполнить работу по заданию заказчика качественно и в срок; если иное не предусмотрено договором;

Ø выполнить работу своим иждивением, т.е. из своих материалов, своими силами и средствами, при этом он несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных материалов и оборудования;

Ø если работа выполняется из материалов заказчика, экономно и расчетливо использовать предоставленный заказчиком материал, вернуть его остаток и предоставить отчет об израсходовании после окончания работы; если иное не предусмотрено законодательством;

Ø выполнить работу за свой риск, т.е. принять на себя все неблагоприятные последствия, которые могут возникнуть вследствие случайных обстоятельств в ходе выполнения работы до сдачи выполненной работы заказчику;

Ø немедленно приостановить выполнение работ и предупредить заказчика, если обнаружена непригодность материала, оборудования, технической документации, существует риск неблагоприятных для заказчика и подрядчика последствий выполнения указаний заказчика.

Подрядчик имеет право:

Ø не приступать к работе либо приостановить её, если нарушение заказчиком своих обязанностей по договору препятствует исполнению договора заказчиком;

Ø отказаться от договора в случае непринятия заказчиком мер для устранения обстоятельств, грозящих годности выполняемой работы;

Ø получить оплату за результат выполненной работы. При неоплате заказчиком выполненных работ подрядчик вправе произвести удержание результата работ, оборудования, части неиспользованного материала и другого имущества заказчика до уплаты им соответствующих сумм; если заказчик уклоняется от принятия результата выполненной работы, подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результаты работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда.

Заказчик обязан:

Ø оплатить результат выполненной работы;

Ø оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. В тех случаях, когда исполнение работы стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на получение цены по договору, учитывая выполненную работу;

Ø принять выполненную работу: осмотреть её, при выявлении отступлений от условий договора, ухудшивших работу, немедленно известить подрядчика. Заказчик, который обнаружил при приемке недостатки в работе, вправе ссылаться на них, если эти недостатки отражены в акте или ином документе, удостоверяющем приемку выполненной работы.

Заказчик вправе:

Ø проверять ход и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика. Если подрядчик не приступает к работе или выполняет её настолько медленно, что окончание её к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;

Ø в случае выполнения подрядчиком работы с отступлениями от договора, ухудшившими её результат, или иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного в договоре использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков работы в разумный срок; соразмерного уменьшения цены за работу; возмещения своих расходов на устранение недостатков;

Ø при наличии уважительных причин заказчик вправе отказаться от договора, оплатить выполненную часть договора и возместить убытки подрядчика, вызванные досрочным расторжением договора подряда (подлежат возмещению убытки в пределах разницы между частью цены, уплаченной за выполненную работу, и всей ценой договора).

Срок исковой давности по искам, предъявленным в связи с ненадлежащим качеством работ, выполненных по договору подряда, является сокращенным (1 год), но в отношении зданий, построек, сооружений – 3 года.

Если законодательством или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках. Если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом.

Если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором подряда:

1) риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона;

2) риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

При просрочке передачи или приемки результата работы указанные выше риски несет сторона, допустившая просрочку.

Согласно ст. 696 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда двусторонний (может быть и многосторонний),консенсуальный, возмездный.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Заказчиками (застройщиками) выступают инвесторы или субинвесторы – юридические или физические лица, на которых по договору с инвесторами возлагаются функции заказчика. В качестве подрядчика выступают, как правило, строительные организации. Если из акта законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договор на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Виды договора строительного подряда: 1) договор генерального подряда, заключаемый между заказчиком и генподрядчиком; 2) договор субподряда, заключаемый между генподрядчиком и субподрядчиком. По сложным и крупным объектам строительства заключению договора может предшествовать оформление предварительного договора, а также заключение нескольких генподрядных договоров. Стороны могут заключать дополнительные соглашения к договору строительного подряда.

Предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, представляющий собой готовую продукцию строительного производства, либо строительные и иные специальные монтажные работы. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение строительных, монтажных, специальных и иных работ. Правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий, сооружений и иных объектов, если иное не предусмотрено договором. Если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком указанного в договоре срока. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. По договору строительного подряда могу также выполняться работы для удовлетворения личных, домашних и семейных потребностей гражданина (заказчика). В этом случае применяются нормы, регулирующие договор строительного подряда и права заказчика по договору бытового подряда.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законодательстве или договоре оплата работ производится в соответствии заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после надлежащего выполнения и окончательной сдачи результатов работы, либо с согласия заказчика – досрочно (ст. 701 ГК).

Комплекс работ по заключению и исполнению договора строительного подряда включает в себя, как правило, ряд таких основных этапов, как:

Ø заключение при необходимости предварительного договора;

Ø составление проекта договора строительного подряда;

Ø согласование условий договора с другой стороной, его подписание;

Ø исполнение условий договора;

Ø рассмотрение споров и защиту интересов участников строительства при нарушении договорных обязательств одной из сторон.

Для составления проекта договора заказчик представляет генподрядчику необходимую документацию и расчеты (например, проектно-сметную документацию, предложения о цене стройки, график выполнения работ, копию акта об отводе земельного участка и др.). Сроки составления, подписания и передачи договоров строительного подряда, а также ответственность за их нарушение устанавливаются соглашением сторон и отражаются в договоре.

Существенные условия договора строительного подряда:

Ø наименование сторон и необходимые реквизиты;

Ø предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

Ø основание для заключения договора;

Ø сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

Ø договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;

Ø порядок расчетов за выполненные работы;

Ø источники финансирования;

Ø распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости - и по проектированию объекта;

Ø обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в проектно-сметной документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в проектно-сметной документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от проектно-сметной документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства. В качестве санкций выступают неустойка (штраф, пеня), отказ от акцепта предъявленного к платежу документа, расторжение договора и др.

Стороны вправе также требовать компенсации убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора подряда, устанавливается гарантийный срок два года. При заключении договоров подряда стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.

Исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения решением (приказом, постановлением) юридического лица либо органа, назначившего приемочную комиссию, акта приемки объекта в эксплуатацию, если предметом договора строительного подряда является строительство определенного объекта, либо акта приемки-сдачи строительных и иных специальных монтажных работ, являющихся предметом указанного договора. Гарантийный срок на работы, выполненные субподрядчиками, исчисляется со дня приемки в установленном порядке заказчиком объекта и (или) строительных работ от генподрядчика. Если объект и (или) строительные работы, являющиеся предметом договора подряда, не принимаются заказчиком по независящим от подрядчика причинам, то гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.