Шаг 6. Разработка сценария общего собрания собственников жилья

Инициативная группа может заранее разработать сценарий (порядок проведения) собрания, чтобы продумать последовательность всех этапов собрания, начиная от регистрации участников и до подведения итогов собрания.

В сценарии рекомендуется заранее определить, сколько времени отводится на обсуждение каждого вопроса повестки собрания, кто будет делать сообщения и кто может выступить в поддержку предложений инициативной группы или дать необходимую справку, например, техническую или финансовую.

Даже если ход собрания будет отличаться от сценария, он поможет сориентироваться председателю собрания, насколько при обсуждении того или иного вопроса можно отклониться от запланированного времени, чтобы успеть в разумные сроки завершить собрание.

Рекомендуется предусмотреть в сценарии варианты действий, если решение по отдельным вопросам не принято или не может быть принято (например, если кворум имеется, но голосов присутствующих на собрании собственников не достаточно для принятия решения о создании товарищества собственников жилья). В этом случае можно проголосовать за принятие решения по данному вопросу путем заочного голосования, а данное собрание использовать в информационно-разъяснительных целях (для еще одного обсуждения всех проблемных вопросов).

Пример сценария общего собрания приведен в приложении 2.6.

Шаг 7. Подготовка необходимых форм и проектов документов для проведения собрания и принятия решений.

Не позднее, чем за месяц до проведения общего собрания следует приступить к подготовке необходимых документов, уведомлений о проведении собрания, форм для заполнения, раздаточных и наглядных материалов, составить соответствующий перечень собственников и принадлежащих им помещений.

Кроме того, необходимо подготовить предложения, связанные с проведением самого собрания: кандидатуры председателя и секретаря собрания, кандидатуры членов счетной комиссии, регламент собрания, предложения по доведению до собственников принятых собранием решений, оформлению и хранению протокола.

Требуемые для создания товарищества собственников жилья документы, прежде всего, включают устав ТСЖ. Устав – это внутренний «нормативный» документ товарищества собственников жилья. Это свод правил, по которым осуществляются взаимоотношения между членами товарищества и самим товариществом, как организацией. В случае возникновения конфликтов, требующих рассмотрения в судебном порядке, судья будет обращаться к законодательству и затем - к уставу товарищества. Естественно, устав ТСЖ не может противоречить закону. Если закон и нормативные акты не регулируют какой-либо важный для данного многоквартирного дома вопрос внутреннего взаимодействия, и не содержат прямых запретов товариществу устанавливать порядок взаимодействия по данному вопросу, ТСЖ вправе установить такой порядок в своем уставе. В то же время, если законом товариществу переданы полномочия установить тот или иной порядок взаимодействия в многоквартирном доме, то товарищество обязано такой порядок предусмотреть.

На практике применяются разные подходы к содержанию устава товарищества собственников жилья. Первый подход заключается в разработке только самых необходимых правил и норм, касающихся внутренней организации, деятельности ТСЖ и его взаимоотношений с другими лицами и организациями, которые никак не отражены в законодательстве и по которым прямые полномочия переданы ТСЖ. Устав, разработанный в соответствии с таким содержательным подходом, как правило, короткий, не дублирует положения законов и нормативных актов, но может содержать отсылки к ним. Несмотря на явные достоинства – краткость, возможность быстро охватить основные правила, - есть и серьезный недостаток в таком уставе. Большинство собственников помещений не обладают достаточным знанием законодательства и не имеют ни активного доступа к нормативной базе, ни временем, чтобы изучить все положения законов и нормативных актов, которые регулируют взаимоотношения в ТСЖ и на которые даны (или не даны) ссылки в уставе. Из-за этого могут возникать конфликтные ситуации между членами ТСЖ.

Другой подход к разработке устава ТСЖ заключается в стремлении предусмотреть в уставе положения по всем возможным вопросам, так или иначе связанным с деятельностью ТСЖ, пользованием и управлением общим имуществом, взаимоотношениями между собственниками помещений в доме и т.п. При таком подходе в устав переносятся все соответствующие нормы законодательства, кроме того, разработчики стараются, используя личный опыт и известный им опыт других ТСЖ, включать в устав положения, разрешающие проблемы, спорные и конфликтные ситуации, - зачастую даже те, с которыми данное товарищество ранее не сталкивалось и может вообще никогда не столкнуться. Хотя такой устав содержит много важных правил, однако его недостатком является перегруженность невостребованными нормами и трудный для постижения объем.

Например, ассоциации собственников жилья (аналог российских ТСЖ) в США имеют уставы, один экземпляр которых может насчитывать несколько сотен страниц и весить более четырех килограммов. Тем не менее, даже при таких всеобъемлющих уставах ассоциации собственников жилья в США довольно часто обращаются в суды по вопросам, которые так и не нашли в уставе своего отражения.

Сложность заключается в поиске «золотой середины» - устава, содержащего все правила и положения, необходимые для устойчивой жизнедеятельности товарищества собственников жилья, но в то же время доступного для прочтения и понимания.

Типового устава товарищества, который нужно было бы использовать, не существует[2]. Десять лет назад существовавшее тогда Министерство по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству утвердило примерный устав ТСЖ (Приказ Минземстроя РФ от 3.08.1998 г. № 35 «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья»). Данный приказ еще не отменен и до сих пор действует, хотя утвержденный им устав разработан на основе не действующего с 2005 года Закона «О товариществах собственников жилья». В некоторых городах, например, в Москве, органы местного самоуправления в помощь инициативным собственникам утверждают примерные уставы ТСЖ, которые носят рекомендательный характер. Также примеры уставов можно найти в местных некоммерческих объединениях товариществ и центрах поддержки ТСЖ.

Можно также воспользоваться примером устава товарищества собственников жилья, приведенным в приложении 4.1. к настоящим рекомендациям. При его подготовке был использован лучший опыт примерных уставов, принятых ранее различными структурами, и уставов товариществ собственников жилья из разных городов России.

Данный пример устава товарищества собственников жилья содержит:

- общие положения о статусе товарищества,

- цели и предмет деятельности товарищества,

- положения о членстве в товариществе,

- порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме, а также имуществом товарищества,

- права и обязанности товарищества,

- права и обязанности членов товарищества,

- порядок образования и использования средств товарищества,

- порядок внесения платежей и взносов,

- процедуры для руководства деятельностью товарищества, в том числе:

- порядок принятия решений членами товарищества и органами управления товарищества,

- порядок проведения общих собраний товарищества, заседаний правления,

- порядок избрания в органы управления товарищества и руководящих лиц,

-порядок работы ревизионной комиссии и инициативных (общественных) комиссий товарищества,

- порядок изменения устава,

- порядок реорганизации и ликвидации товарищества,

- ряд других правил и процедур.

Предлагаемый устав товарищества собственников жилья имеет ряд особенностей. Прежде всего, нужно отметить, что данный пример устава подготовлен, в основном, для товарищества, действующего в одном многоквартирном доме, и мало учитывает особенности ТСЖ, созданного при объединении нескольких многоквартирных или жилых (индивидуальных) домов[3]. Для таких ТСЖ устав будет дорабатываться в будущем.

Рекомендуемый устав, предлагая те или иные правила, нередко содержит оговорку: «если общим собранием членов ТСЖ не установлено иное». Это позволяет сделать деятельность товарищества более гибкой и избежать частого внесения изменений в устав, требующего государственной регистрации.

Кроме того, устав предусматривает право общего собрания членов ТСЖ, а в некоторых случаях – общего собрания собственников помещений, принимать решения по отдельным вопросам самого устава. Таким образом предоставлена возможность собственникам в конкретный момент времени сообща договориться о порядке решения важных вопросов деятельности ТСЖ, - таких как порядок внесения обязательных, вступительных, специальных и других взносов, связанных с предметом деятельности Товарищества, выбор председателя правления и др.

На примере вопроса о порядке, включая сроки, внесения платежей и взносов покажем, насколько важно для деятельности ТСЖ и для всего дома в целом иметь возможность коллективного принятия решений собственниками. Жилищный кодекс устанавливает, что «плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом»[4]. То есть, для такого способа управления, как привлечение управляющей организации, предусмотрено право управляющей организации взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги в сроки, дающие ей возможность рассчитываться по всем своим платежам с поставщиками и подрядчиками в срок и без ущерба для ее деятельности. Есть ли такая возможность у товарищества собственников жилья?

В зарубежной практике практически повсеместно объединения собственников жилья пользуются порядком внесения платежей, предусматривающим авансовые платежи, - как за управление, содержание и ремонт общего имущества - фиксированная сумма ежемесячно, - так и за коммунальные услуги, потребление которых измеряется приборами учета: как правило, на основании приборов учета за прошедший период рассчитывается «прогнозная» сумма платежа, а по истечении следующего периода товарищество производит перерасчет со своим членом. Это позволяет объединению собственников сразу вовремя профинансировать расходы, возникающие в первые месяцы деятельности, вовремя рассчитываться по налогам, вносимым в начале периода (как НДС в России) и избегать проблемы задолженностей перед управляющими и подрядными организациями, перед организациями коммунального комплекса.

Большинство экспертов склоняются к мнению, что подобную возможность при желании могут обеспечить и члены ТСЖ в России. В соответствии с Жилищным кодексом «члены товарищества собственников жилья … вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья …»[5]. Установление высшим органом управления ТСЖ – общим собранием – порядка, включая сроки, внесения платежей и взносов в ТСЖ, даст возможность принять наиболее подходящее товариществу решение с точки зрения развития деятельности и удовлетворения ожиданий собственников жилья.

Рекомендуемый устав содержит детальные положения, касающиеся организации деятельности товарищества собственников жилья, проведения общих собраний его членов, работы правления, председателя правления, - который, подчеркнем, сам по себе не является органом управления товарищества, - ревизионной комиссии, предусматривает возможность создания общественных комиссий. Предлагаемый пример устава также содержит сводные процедуры реорганизации и ликвидации товарищества, соответствующие действующему законодательству.

Стоит подумать о том, чтобы обеспечить возможность ознакомления собственников жилых и нежилых помещений с проектом устава ТСЖ, чтобы учесть их мнение и получить полезные предложения и дополнения.

Помимо устава, к проведению общего собрания собственников необходимо подготовить ряд форм и других документов, к которым относятся:

- перечень собственников помещений с указанием количества голосов каждого собственника (приложение 2.1.);

- уведомления о проведении собрания (приложения 2.2, 2.3. и 2.4.);

- бланки списков собственников, уведомленных о проведении собрания, и списков собственников, получивших бланки решений (при заочной форме) (приложения 2.3. и 2.4.);

- формы доверенностей для собственников помещений дома, которые не смогут лично присутствовать на общем собрании собственников помещений (приложение 2.5.);

- бланки решений (бюллетени), если собрание проводится в форме заочного голосования (приложение 3.2.);

- лист регистрации собственников для участия в общем собрании в очной форме (приложение 3.1.);

- листы голосования собственников, участвующих в общем собрании в очной форме (приложение 3.1.);

- форму протокола общего собрания (приложение 3.1 и 3.3.);.

Шаг 8. Подготовка помещения для проведения собрания

Рекомендуется заранее определить, кто и где будет проводить регистрацию участников собрания, и заготовить формы регистрационных листов, позволяющие быстро определить, есть ли необходимый кворум.

Место для председателя собрания должно позволять ему видеть всех участников, а для секретаря необходимо обеспечить стол, чтобы у него была возможность вести протокол собрания.

Рекомендуется предусмотреть отдельное место для приглашенных на собрание лиц, которые не будут участвовать в голосовании (это облегчит работу по подсчету голосов).

Конструктивному обсуждению вопросов повестки собрания будет способствовать, если в помещении, где будет проходить собрание, есть возможность разместить наглядные материалы (плакаты, фотографии и др.), а основную информацию и предложения по созданию ТСЖ и управлению домом, которые будут обсуждаться на собрании, рекомендуется заранее представить в наглядной форме (плакаты с анализом моделей управления, данными расчетов по расходам на содержание и ремонт, расходами на регистрацию ТСЖ и осуществление его деятельности, расчетом размера членских взносов в ТСЖ и др.). Для плакатов можно использовать любые подручные материалы (например, небольшие куски обоев, упаковочную бумагу).