Создание ТСЖ в разных типах многоквартирных домов

В существующем доме, где не было организации собственников. При создании ТСЖ в доме, где прежде не было организации жильцов, возникает необходимость сплотить собственников для организации содержания и ремонта общего имущества. Для этого требуется проведение большой предварительной работы собственников-активистов или инициативной группы по информированию других собственников помещений в доме об их правах и обязанностях по содержанию общего имущества, возможных способах управления имущественным комплексом многоквартирного дома, потенциальных преимуществах создания ТСЖ для эффективного управления домом в интересах собственников. Только когда каждый собственник помещения в многоквартирном доме повысит свою грамотность и осознает ответственность в вопросах управления домом, можно провести полноценное общее собрание собственников помещений, участники которого осознанно примут решение о выборе способа управления.

Первым внешним толчком к созданию ТСЖ также может послужить информационно-консультационная акция органов местного самоуправления по повышению информированности граждан – собственников помещений в «неорганизованных» домах, где еще не выбран способ управления. Как правило, в таких случаях из числа собственников помещений, получивших информацию о возможных вариантах управления многоквартирным домом, целях создания и характере деятельности ТСЖ, находится один или несколько человек, желающих выступить инициаторами проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления. Рекомендуется, чтобы инициаторы перед проведением такого собрания осуществили ряд мероприятий, направленных на пробуждение активности собственников в отношении исполнения ими своих обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и на разъяснение преимуществ и целесообразности создания ТСЖ.

Дальнейшие рекомендации в настоящем пособии будут в основном направлены на подготовку по созданию ТСЖ в домах, где ранее не существовало организаций собственников.

В строящихся домах. В соответствии с Жилищным кодексом, товарищество в строящихся многоквартирных домах может быть создано только лицами, которым будет принадлежать в них право собственности на помещения. Решение принимается на общем собрании этих лиц, проводимом в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.45-48 ЖК РФ).

Таким образом, для создания ТСЖ в строящемся доме требуется, прежде всего, установить конкретный круг лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Права таких лиц на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возникновение в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Для ситуации строящегося дома к таким документам в настоящий момент можно отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве устанавливает, что одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При этом указанный договор долевого участия подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения строящегося многоквартирного дома. Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно признать достаточным основанием для подтверждения права участника долевого строительства на участие в принятии решения о создании товарищества.

Кроме того, для создания ТСЖ в строящемся доме требуется установление общей площади каждого из помещений, которые будут принадлежать будущим собственникам – участникам долевого строительства. Документы, удостоверяющие права лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме, должны содержать сведения об общей площади этих помещений. В договоре участия в долевом строительстве должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, наряду с другими необходимыми документами, предоставляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения.

Далее, так же, как для существующего многоквартирного дома, общее собрание будущих собственников помещений в строящемся доме проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Следовательно, общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным, если в нем примут участие лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений. Количество голосов определяется пропорционально будущей доле каждого лица в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Для создания ТСЖ в строящемся доме необходимо так же, как в существующем, проводить информирование будущих собственников, агитацию и разъяснение преимуществ товарищества перед другими способами управления многоквартирным домом. Будущие собственники должны осознать, что именно они становятся хозяевами построенного дома, и только от них зависит, как долго дом сохранит свои первоначальные потребительские качества и сможет ли прирасти стоимость их недвижимости в доме в процессе его эксплуатации.

В существующем доме, где есть кооператив собственников. Из всех возможных вариантов формирования ТСЖ, наиболее простым в организационном отношении является создание товарищества путем реорганизации жилищного кооператива, члены которого выплатили свои паевые взносы. В доме, где существует кооператив, жильцы уже объединены общей целью, заинтересованы наиболее эффективно эксплуатировать свое имущество, знают ему цену и привыкли самостоятельно сообща принимать решения в отношении управления домом. Кроме того, жилищный кооператив обладает отлаженным механизмом организации работ и принятия решений – сложившейся процедурой проведения общих собраний, осуществления деятельности правления и ревизионной комиссии.

В то же время, практика показывает, что большинство кооперативов не стремятся перерегистрироваться в товарищество собственников жилья, а наоборот, сопротивляются перемене организационно-правовой формы, не видя отличий между кооперативом и товариществом, и воспринимая реорганизацию только как ненужное финансовое обременение.

В случае кооперативов вся предварительная работа, фактически, сведется к разъяснению различий между товариществом и кооперативом. Основное различие – в том, что жилищный кооператив, в соответствии с современным законодательством, форма организации не собственников квартир, а лиц, своими средствами участвующих в строительстве (приобретении), реконструкции и последующем содержании кооперативного дома (ЖК РФ, ст. 110, ч.2, 3). После выплаты пая каждый член ЖСК и ЖК становится собственником, а собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.

Принципы управления товариществом и кооперативом близки, но и здесь есть различия, например - в числе голосов, которыми обладает член кооператива и член товарищества. Члены кооператива голосуют и принимают решения на общем собрании, основываясь на принципе «один член кооператива обладает одним голосом», а члены товарищества собственников жилья - на принципе «один член товарищества обладает количеством голосов, соответствующим площади имеющегося в его собственности помещения».

Подготовка к созданию товарищества собственников жилья

Для организации товарищества собственников жилья необходимо убедить как можно большее число собственников (по возможности, всех) в том, что:

• управление многоквартирным домом – жизненно важный вопрос для каждого собственника, поэтому надо обязательно принять участие в общем собрании, чтобы и само собрание, и принятые решения были обеспечены кворумом и законны;

• управление товариществом собственников жилья как способ управления больше других подходит для данного дома, поэтому надо выбрать именно этот способ управления;
• создание ТСЖ в доме необходимо, поэтому надо проголосовать за создание ТСЖ;
• необходимо зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, поэтому надо проголосовать за учреждение специального взноса для компенсации расходов, связанных с подготовкой документов и государственной регистрацией ТСЖ, а также предоставить инициативной группе требуемые данные о собственнике помещения;
• необходимо сделать создаваемое ТСЖ сплоченным и работоспособным коллективом, поэтому надо вступить в ТСЖ.

Жизненный опыт показывает, что даже сравнительно простые, но затрагивающие чьи-то интересы вопросы, вынесенные на голосование без предварительной подготовки тех, кто будет голосовать, обычно сложно решить: или на собрание приходит мало людей и оно не правомочно принимать решения, или не набирается требуемого количества голосов.

Поэтому для того, чтобы решения по таким жизненно важным вопросам, затрагивающим каждого собственника квартиры, как выбор способа управления домом и самоорганизация собственников, были приняты, особенно важно, чтобы на общем собрании присутствовали как можно больше собственников, и чтобы они пришли с уже сложившимся положительным мнением по данным вопросам. Если собственники впервые услышат о том, что они должны выбрать способ управления домом, и о том, что кто-то из соседей хочет создать в доме ТСЖ, в ходе общего собрания, скорее всего, никаких решений принято не будет, а само собрание может закончиться конфликтом.

Чтобы создать товарищество собственников жилья, которое сможет успешно выполнять возложенные на него задачи, необходимо до того как созывать собственников на общее собрание, провести серьезную подготовительную работу. Работу по созданию товарищества собственников жилья рекомендуется осуществлять по следующим трем направлениям:

I. Повышение информированности собственников и обеспечение их понимания и поддержки при создании ТСЖ

II. Анализ возможных моделей управления / содержания многоквартирного дома и выбор наиболее подходящих моделей.

III. Подготовка к проведению общего собрания по выбору способа управления и созданию ТСЖ.