Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма. Выселение из жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен:

1) по требованию граждан, пользующихся в одной квартире жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, заключить один договор социального найма всех занимаемых жилых помещений с кем-либо из них;

2) путем замены нанимателя по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в следующих случаях:

1) по соглашению сторон в любое время;

2) по инициативе нанимателя с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время;

3) в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства со дня выезда;

4) в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения является прекращенным:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

В случае расторжения договора социального найма в судебном порядке либо в результате иных объективных причин (например, проведения наймодателем капитального ремонта) наниматель может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Причем в любом случае такое выселение производится по инициативе наймодателя и исключительно в судебном порядке. В зависимости от причин, которые повлекли за собой выселение нанимателя, ЖК РФ выделяет три способа выселения:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, которые могут и не быть благоустроенными;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выбор способа решения вопроса о расторжении договора обусловлен причиной, побудившей наймодателя обратиться в суд.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма наймодателем.

Если ремонт или реконструкция дома не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения работ другое жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Такое временное переселение осуществляется за счет наймодателя. Взамен временного предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в бессрочное пользование другое благоустроенное жилое помещение с расторжением прежнего и заключением нового договора социального найма.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или существенно изменится в размерах, наймодателем должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. В этом случае изменение размеров жилого помещения будет существенным в сторону уменьшения, если в результате проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, а в сторону увеличения – если в результате общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Однако, в случае уменьшения общей площади жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции, наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в такое жилое помещение по своему усмотрению.

Предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Граждане могут быть выселены из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещений по договору социального найма, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такое выселение производится в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным и размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения или проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Контрольные вопросы

1. Каким категориям лиц предоставляются жилые помещения по договорам социального найма?

2. Из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договорам социального найма, и в каких случаях?

3. Что собой представляет и для чего используется учетная норма?

4. Что собой представляет и для чего используется норма предоставления?

5. Дайте определение и охарактеризуйте договор социального найма жилого помещения.

6. Перечислите права и обязанности сторон по договору социального найма.

7. Каков порядок обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма?

8. Что означает и как осуществляется поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма?

9. Каково правовое положение временных жильцов?

10. Назовите случаи, когда договор социального найма жилого помещения может быть изменен, расторгнут и прекращен.

11. Каков порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма?

Нормативно-правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ.

4. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» от 21.05.2005г. № 315.

5. Постановление Правительства РФ «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» от 16.06.2006г. № 378.

6. Приказ Министерства регионального развития РФ «Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма» от 25.02.2005г. № 18.

7. Решение городского Совета г. Новосибирска «О Положении о порядке управления и распоряжения жилищным фондом, находящимся в собственности муниципального образования города Новосибирска» от 28.09.2005г. № 94.

Литература

Основная

1. Борисов А.Б. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). – М.: Книжный мир, 2005.

2. Гришаев С.П. Жилищное право: Повторительный курс в вопросах и ответах. – М.: Норма, 2007.

3. Жилищное право России: Практический курс/Под ред М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

4. Жилищное право, учеб. для вузов по спец 021100 «Юриспруденция» / под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. – М.: ЮНИТИ Закон и право, 2006.

5. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. – М.: Велби, 2007.

Дополнительная

1. Козлова Е.Б. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Риор, 2006.

2. Кубанкина Е. И. Жилищное право. Учебное пособие. – М.: Дашков и К, 2006.

3. Смоленский М. Б. Жилищное право. 100 экзаменационных ответов. – Ростов-на-Дону: МарТ, 2006.