Доля собственника помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме прямо пропорциональна размеру общей площади его помещения. Такая доля в праве представляет собой отношение общей площади помещения собственника к общей площади всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, не относящихся к помещениям общего пользования, и может быть выражена в виде математической дроби.

Например:

Допустим, что 50 кв.м – общая площадь помещения собственника, а 12 000 кв.м – совокупная площадь всех помещений многоквартирного дома, не относящихся к помещениям общего пользования (квартир, офисов, магазинов и пр.). Тогда 50 кв.м разделим на 12 000 кв.м и получим 0,0042 – это и есть искомая доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном случае.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество, а вместе с тем и бремя его содержания, не отделимы от права собственности на помещение в таком доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме всегда следует судьбе права собственности на указанное помещение. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, причем в размере, равном доле предшествующего собственника. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными и не влекут правовых последствий, о чем прямо указывает закон.

Однако, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичным образом регулируются правоотношения в связи с общим имуществом в коммунальной квартире многоквартирного дома, используемом для обслуживания более одной комнаты. Общее имущество в коммунальной квартире принадлежат собственникам комнат данной квартиры на праве общей долевой собственности. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства или перепланировки.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля расходов в связи с этим определяется долей собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, которая пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в такой квартире представляет собой отношение площади комнаты собственника к общей площади всех комнат коммунальной квартиры, и может быть выражена в виде математической дроби.

Например:

Допустим, что 35 кв.м – площадь всех комнат в коммунальной квартире, 10 кв.м – площадь комнаты собственника в коммунальной квартире. Тогда 10 кв.м разделим на 35 кв.м и получим 0,29 – это и есть искомая доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в данном случае.

Несколько сложнее обстоят дела с расчетами при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, хотя логика здесь та же.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире представляет собой отношение суммы площадей комнаты и доли в помещениях общего имущества в коммунальной квартире к общей площади всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, не относящихся к помещениям общего пользования, и также может быть выражена в виде математической дроби.

Например:

Допустим, что 10 кв.м – площадь комнаты собственника в коммунальной квартире, 15 кв.м – площадь помещений общего имущества в коммунальной квартире, 0,29 – доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, рассчитанная в предыдущем примере, а 12 000 кв.м – совокупная площадь всех помещений многоквартирного дома, не относящихся к помещениям общего пользования (квартир, офисов, магазинов и пр.). Тогда, определим площадь доли собственника комнаты в помещениях общего имущества в коммунальной квартире, умножив 15 кв.м на 0,29, и получим 4,29 кв.м. Далее суммируем площадь комнаты – 10 кв.м и площадь доли в помещениях общего имущества коммунальной квартиры – 4,29 кв.м и получим общую площадь доли собственника в коммунальной квартире – 14,29 кв.м. Затем, разделим общую площадь доли собственника в коммунальной квартире – 14,29 кв.м на совокупную площадь всех помещений многоквартирного дома, не относящихся к помещениям общего пользования – 12 000 кв.м, и получим 0,0012 – это и есть искомая доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире. Расчеты: (10 кв.м + 15 кв.м ´ 0,29) / 12 000 кв.м = 0,0012.

Для удобства восприятия вышеуказанных расчетов предлагается воспользоваться рисунком .

Площадь комнаты собственника в коммунальной квартире – 10 кв.м

Площадь всех комнат в коммунальной квартире – 35 кв.м

Площадь помещений общего имущества коммунальной квартиры – 20 кв.м

Площадь доли собственника комнаты в помещениях общего имущества в коммунальной квартире – 4,29 кв.м

Площадь всех помещений собственников многоквартирного дома, не относящихся к помещениям общего пользования – 12 000 кв.м

Помещения общего пользования многоквартирного дома

Рис. 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире.

Как и в случае с общим имуществом многоквартирного дома, право собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в коммунальной квартире, а вместе с тем и бремя его содержания, не отделимы от права собственности на данную комнату. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире, доля нового собственника в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире равна доле предшествующего собственника.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Контрольные вопросы

1. Что в юридическом смысле означает право собственности на жилое помещение?

2. Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения? Какой признак является основополагающим при отнесении граждан к членам семьи собственника жилого помещения?

3. Перечислите права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи в связи с проживанием в жилом помещении.

4. Право бывшего члена семьи собственника жилого помещения на проживание в этом помещении.

5. Как обеспечиваются жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором расположено данное жилое помещение, для государственных и муниципальных нужд?

6. Каковы правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным?

7. Назовите правила пользования жилыми помещениями по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением.

8. Каковы причины выселения граждан из жилого помещения?

9. Что включается в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

10. Каковы права собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество в таком доме?

11. В чем заключается содержание общего имущества в многоквартирном доме?

12. Как определить долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире?

Нормативно-правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ.

2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.2006г. № 491.

3. Постановление Правительства «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28.01.2006г. № 47.

4. Постановление Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23.05.2006г. № 307.

Литература

Основная

1. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Учебное пособие. – М.: Элит, 2007.

2. Жилищное право России: Практический курс/Под ред М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

3. Ивакин В.Н. Жилищное право: Конспект лекций. – М.: Юрайт-Издат, 2007.

4. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. – М.: Велби, 2007.

Дополнительная

1. Батяев А.А. Жилищное право. Курс лекций. – М.: Омега-Л, 2006.

2. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. – М.: Статут, 2000.

3. Кубанкина Е. И. Жилищное право. Учебное пособие. – М.: Дашков и К, 2006.

4.Смоленский М. Б. Жилищное право. 100 экзаменационных ответов. – Ростов-на-Дону: МарТ, 2006.