Наилучшее использование объекта недвижимости

1.4.1. В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшее использование объекта недвижимости» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел VI ФСО №7 содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.

1.4.2. НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13 ФСО №7).

Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:

· определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);

· выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (на запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);

· выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);

· выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

1.4.3. НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (п. 14 ФСО №7).

1.4.4. Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 15 ФСО №7).

1.4.5. Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов (п. 16 ФСО №7).

1.4.6. Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта (п. 17 ФСО №7).

1.4.7. Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости (п. 18 ФСО №7).

1.4.8. НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (п. 19 ФСО №7).

1.4.9. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п. 20 ФСО №7).

1.4.10. Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п. 21 ФСО №7).

РАЗДЕЛ 2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Потенциальный валовый доход

2.1.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от эксплуатации недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов:

где:	АС –	арендная ставка;
	S –	площадь (дополнительно см. п.3).

2.1.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

2.1.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.