Цели, задачи, принципы, методы и технологии оценки, её информационно-методические аспекты и правовое регулирование

Теоретическая часть

Изучение методологических основ оценки необходимо для усвоения методик оценки какого-либо объекта собственности. Знание принципов оценки и истории её развития, правовых основ и саморегулирования организаций оценщиков позволит избежать ошибок, обусловленных как субъективными, так и объективными причинами.

Особенность современных основ методологии оценки заключает­ся в том, что применяемые методы обоснования практических дей­ствий могут базироваться, в зависимости от целей проведения изме­рений, как на объективных (рыночных), так и на субъективных (инвес­тиционных) стоимостных измерениях результатов хозяйствования.Из такой методологической позиции следует, что хотя «истинная» стоимость имущества познаваема, однако она не является единст­венной, а, кроме того, она зависит от времени, места и обстоятельств ее проявления. Методология оценки стоимости основана на фундаментальной экономической те­ории свободного рынка.

Первой основной характеристикой современных условий, опреде­ляющих методологические особенности оценки стоимости имущест­ва, является вхождение всей мировой экономики в новую эпоху. Второйособенностью яв­ляется стоимостное (или ценностное) мышление, которое находит практическое выражение в профессиональной оценочной деятель­ности. Третьейособенностью, является то, что данную дисциплину в ее современной научно-практической форме следует считать еще не до конца устояв­шейся. Четвертойособенностью всей современной системы междуна­родных, европейских и национальных стандартов является понима­ние методологических основ оценки стоимости имущества как на­илучшей общепринятой практики – и признание ее критерием истин­ности. Пятой особенностью, относящейся в первую очередь к странам, экономики которых еще по международному признанию относятся к «возникающим рынкам», является освоение институциональных меха­низмов, соответствующих общепринятым в мире правилам.

К истокам методологических основ оценки относят исследова­ния английского экономиста Альфреда Маршалла (1842–1924), ро­доначальника микроэкономики и «неоклассической теории стои­мости» – как синтеза различных существовавших теорий стоимости Маршаллом впервые, наряду с теорией стоимости (value), были предложены концепция «оценки стоимости имущества» (valuation) и три – общепринятых в настоя­щее время – подхода к оценке стоимости, а именно: сравнение сопоставимых продаж, по затратам на замещение и капита­лизации доходов. В дальнейшем его последователи трансформировали элементы экономической теории, концепцию и подходы к оценке стоимости в так называемую «рабочую теорию оценки стоимости», которую мож­но рассматривать как основы методологии оценки, нашедшие отра­жение в современных международных и европейских стандартах.

Выделяют следующие общие принципы оценки: принцип замещения, принцип сравнения, принцип предвидения.

Наиболее важными особенностями методологических основ современной оценки стои­мости имущества являются:

- понимание оценки стоимости (или ценности) объектов иму­щества в соответствии со строго идентифицированными правами собственности на них в условиях институционально-рыночной экономики, обеспечивающей полноценную охрану имущест­венных прав;

- понимание объектов оцениваемого имущества как капитала, привлечение и применение которого зависит от народнохозяй­ственных (макроэкономических) и отраслевых (секторальных) условий его наиболее эффективного использования (НЭИ);

- понимание нормального функционирования экономики как со­ответствующего реалиям несовершенной конкуренции, несо­вершенного предвидения и постоянно воспроизводящейся предпринимательской «ненормальной» прибыли, а, следова­тельно, осуществления непрерывного институционального обеспечения добросовестной конкуренции вместе с монито­рингом и прогнозированием цен на рынках имущества.

Главная проблема русского экономического языка в современ­ную эпоху состоит не в том, что он засоряется заимствованиями ино­странных терминов (слов). Опасность заключается в искаженном толковании многих отече­ственных экономических терминов. Рядом с терминами и их толко­ваниями, по необходимости заимствованными из экономического образа мышления обществ с высокоразвитым рынком, продолжают жить толкования, укоренившиеся в принципиально другом строе мышления и другой экономической практике. Это дезориентирует понимание основ рыночной экономики, искажает правильные поня­тия, разработанные современной экономической наукой, и продле­вает жизнь ложным понятиям.

Большое зна­чение, имеет гармонизация двух основных «сторон» эконо­мических измерений (хотя у этой многомерной проблемы есть еще и другие стороны) в современной экономике – оценки стоимости имущества и бухгалтерского учета.

Международные и европейские стандарты оценки, которые были приняты в 2000 г. (обозначаемые, соответственно, как МСО-2000 и ЕСО-2000), по сравнению с прежними, содержали существенные из­менения, в основном связанные со всеми изменениями и дополне­ниями, которые были внесены в Международные стандарты финан­совой отчетности (МСФО) и которые, в свою очередь, были согласо­ваны с Международной организацией, объединяющей комиссии по ценным бумагам (МОКЦБ).

МСО написаны больше в формате учеб­ника, а не справочника, по этой причине МСО, как правило, менее дружественны к поль­зователям, чем ЕСО, которые специально обозначили как справоч­ник, при этом каждый раздел является «автономным».

Российская Федерация является Государством-членом Междуна­родного комитета по стандартам оценки (МКСО). Вышедшая в 2000 г. работа «Методология оценочной де­ятельности: Современное состояние и перспективы развития в оценочной деятельности Российской Федерации», выполненная в соответствии с Техническим заданием Фонда «Бюро экономическо­го анализа» (под эгидой Минэкономразвития России и Мирового Банка), включала проекты российских стандартов оценки, разрабо­танные в соответствии с имевшимися к 2000 году сводами МСО и ЕСО. Эта коллективная работа прошла обсуждение и была положи­тельно оценена Мингосимущества России. Представленные в Минимущества России материалы, подготовлен­ные авторами в рамках настоящего проекта, использованы при раз­работке проектов следующих нормативных документов: Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации, Стандарт по оценке стоимости предприятия (бизнеса), Стандарт по оценке недвижимого имущества, Стандарт по оценке машин и оборудования, Стандарт по оценке нематериальных архивов и интеллектуаль­ной собственности. В соответствии со структурой, принятой в международных и ев­ропейских стандартах, в их состав наряду с общими (и организаци­онными) стандартами включаются «руководства» по отдельным на­правлениям оценочной деятельности.

Сейчас разработаны и действуют новые стандарты:

– Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;

– Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

– Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;

– Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Задания

Задание 1.1

Объясните, что значит высказывание: «Оцениваемое имущество может рассматриваться с двух позиций: извне и изнутри». Приведите примеры.

Задание 1.2

Составьте схему, систематизирующую виды стоимости, цели, принципы и методы оценки.

Задание 1.3

Составьте классификационную таблицу объектов недвижимости.

Задание 1.4

Перечислите принципы и методы анализа рынка недвижимости, используемые в российской оценочной практике

Задание 1.5

Составьте схему взаимосвязи ФСО №№ 1 ­– 4 применительно к отчету по оценке двухкомнатной квартиры.

Задание 1.6

Составьте перечень информации, используемой в процессе оценки недвижимости.

Задание 1.7

Перечислите современные информационные источники, используемые в процессе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Вопросы к практическому занятию

1.1. Что понимается под гармонизацией методологических основ прикладных экономических измерений?

1.2. Имеются ли отличия международных стандартов оценки от европейских?

1.3. Как происходит развитие методологических основ оценки в России?

1.4. Какие отечественные Стандарты по оценке стоимости различных видов собственности вам известны?

1.5. Чем отличаются методологические основы оценки от методическо­го обеспечения конкретных расчетных процедур?

1.6. В чем заключается работа оценщика по сегментации рынка недвижимости?

1.7 В чем заключается различие в определении недвижимости как объекта оценки в существующих законодательных актах?

1.8. В чем состоит особенность недвижимости как объекта оценки?

1.9. В каких целях определяется рыночная стоимость различных объектов недвижимости?

1.10. Какие виды стоимости могут определяться в процессе оценки?

1.11. Существует ли взаимосвязь определяемого вида стоимости с целями оценки?

1.12. Назовите принципы, используемые в процессе оценки недвижимости доходным, затратным и сравнительным подходом.

1.13 Какая экономическая информация необходима для определения объективной величины рыночной стоимости недвижимости?

1.14. Для каких целей анализируется состояние экономического развития страны, региона, конкретного сегмента рынка недвижимости?

1.15. Что должна содержать внутренняя экономическая информация об оцениваемом объекте?

1.16. Какие физические характеристики оцениваемого объекта и его окружения учитываются в процессе оценки?

Литература

[1 ­– 9].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 2