Оценка стоимости земли и природных ресурсов

Теоретическая часть

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли – это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки – создание базы для налогообложения. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа.

1. Принцип наиболее эффективного использования.

2. Принцип ожидания.

3. Принцип спроса и предложения.

4. Принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода.

1. Метод капитализации дохода (земельной ренты).

2. Метод остатка (техника остатка для земельного участка).

3. Метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности.

1. Сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации.

2. Определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур.

3. Определение величины земельной ренты.

4. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров).

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Методы оценки лесных ресурсов

В мировой практике используется три метода.

1. Метод сравнения продаж. Собирается информация о продажах лесных участков, и вносятся корректировки на возраст, породный состав и др. В России гражданский оборот лесов запрещен.

2. Затратный метод. Может использоваться для оценки древесины. Стоимость даров природы – грибов, ягод и т. п., а в целом и оценочную стоимость лесных земель этим методом определить невозможно.

3. Метод капитализации лесной ренты. В качестве дохода в расчетах используется лесная (земельная) рента. Это избыточный доход лесопользователей, образующийся на относительно лучших по плодородию и местоположению лесных участках.

Задания

Задание 3.1

Стоимость земельного участка, купленного за 5000 дол., ежегодно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?

Задание 3.2

Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка земли со строениями, если через четыре года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования 12%.

Задание 3.3

Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?

Задание 3.4

Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн. руб. куплен в рассрочку на пять лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

Задание 3.5

Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн. руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по условиям погашения:

а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце третьего года одним платежом;

б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются каждый год с остатка основной суммы;

в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).

Задание 3.6

Определите оценочную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Задание 3.7

Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. руб. Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

Задание 3.8

Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб.

По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка – 12%.

Задание 3.9

Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции на три колонки. Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 дол. Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает следующие данные:

- в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина;

- чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов;

- срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет;

- возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;

- с учетом затрат времени на пересмену персонала, текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году;

- планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Задание 3.10

Чистый доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 дол. Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство – 10 лет.

Определите стоимость земельного участка.

Задание 3.11

Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток. Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый. Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 дол. (30 000 дол. за один участок). Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят (дол.):

- прямые издержки на освоение – 35 000;

- управление, охрана, контроль – 5000;

- накладные расходы – 10 000;

- прибыль подрядчика – 13 000;

- издержки по продаже – 4000;

- текущие расходы (налоги, страхование) – 5000;

- прибыль застройщика – 18 000.

Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 2%.

Задание 3.12

Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 30 га при строительстве трех коттеджей на 1 га. Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 10 000 ден. ед. Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени и составят 150 000 ден. ед. Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каждого соответствующего года. Административные расходы и накладные расходы равны 25% от общей цены продажи. Плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% валового дохода. Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером 1/3 га. С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в 10%.

Задание 3. 13

Оцените массив земли общей площадью 50 соток, который застройщик планирует разделить на пять участков по 10 соток каждый. Цена продажи участка 3000 дол. Застройщик будет продавать один участок в конце каждого года. Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 10 %. Издержки относятся пропорционально к концу каждого года и составляют:

- проектирование, расчистка, инженерная подготовка – 4900 дол.;

- управление и охрана – 500 дол.;

- накладные расходы и прибыль подрядчика – 800 дол.;

- маркетинг – 300 дол.;

- текущие расходы (налоги, страхование) – 500 дол.;

- прибыль предпринимателя – 1000 дол.

Задание 3.14

Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 дол. Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Таблица 3.1 – Исходные данные для задания 3.14.

Земельный участок	Цена продажи, дол.	Потенциальный валовой доход, дол.
1-й	400 000	105 000
2-й	500 000	122 250
3-й	300 000	73 171

Задание 3.15

На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 га. Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием. Оценка проводится 15 апреля текущего года.

Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом – на 2%, с третьим кварталом – на 1%.

В базе данных (таблица 3.2) имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам.

Таблица 3.2 – Исходные данные для задания 3.15.

Элемент сравнения	Участок
1-й	2-й	3-й	4-й	5-й	6-й
Дата сделки (квартал)	III	II	I	III	II	I
Размер земельного участка, га	0,08	0,06	0,06	0,08	0,06	0,08
Местоположение (км от ж/д станции)	3-5	3-5	6-10	3-5	6-10	6-10
Электричество	Есть	Есть	Нет	Нет	Есть	Есть
Водопровод	Нет	Есть	Нет	Нет	Нет	Нет
Наличие леса около участка	Есть	Нет	Нет	Есть	Есть	Есть
Наличие подъездной дороги с твердым покрытием	Есть	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть
Цена продажи, руб.	29 400	24 840	21 830	23 750	20 370	27 200

Задание 3.16

Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка.

Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 дол. На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250 кв. м. Стоимость воспроизводства 1 кв. м дома составляет 40 дол., а 1 кв. м гаража – 18 дол. Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ – 6000 дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.

Задание 3.17

На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А – административного здания; вариант Б – офисного здания; вариант С – торгового комплекса.

Вариант А

Стоимость строительства административного здания – 420 000 дол.

Срок эксплуатации – 50 лет.

Ставка дохода – 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли – 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.

Вариант Б

Стоимость строительства офисного здания – 460 000 дол.

Срок эксплуатации здания – 50 лет.

Ставка дохода – 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли – 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.

Вариант С

Стоимость строительства торгового комплекса – 625 000 дол.

Срок эксплуатации комплекса – 50 лет.

Ставка дохода – 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли – 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол.

Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

Задание 3.18

Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования вакантного участка городской земли: вариант А – под жилищное строительство; вариант Б – под коммерческое строительство; вариант С – под офисное здание.

Вариант А

Площадь возводимого дома – 650 000 кв. м.

Стоимость строительства – 9 дол. за 1 кв. м.

Чистый операционный доход – 1 600 000 дол.

Коэффициент капитализации для дома – 14%.

Вариант Б

Площадь возводимого здания – 700 000 кв. м.

Стоимость строительства 8 дол. за 1 кв. м.

Чистый операционный доход – 1 700 000 дол.

Коэффициент капитализации для здания – 15%.

Вариант С

Площадь возводимого здания – 600 000 кв. м.

Стоимость строительства – 10 дол. за 1 кв. м.

Чистый операционный доход 1 400 000 дол.

Коэффициент капитализации для здания – 13%.

Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту, если коэффициент капитализации для земли по всем вариантам составляет 10%.

Задание 3.19

Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили: на первом участке – 14 ден. ед.; на втором – 18 ден. ед.; на третьем – 22 ден. ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке – 35 ц/га; на втором – 28 ц/га; на третьем – 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден. ед.

Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задание 3.20

Рассчитайте стоимость сельскохозяйственных участков земли исходя из данных, приведенных ниже. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат, а коэффициент капитализации равен 24%.

Таблица 3.2 – Исходные данные для задания 3.20.

Показатель	Участок
1-й	2-й	3-й	4-й
Урожайность, ц/га
Цена продажи, руб./ц
Индивидуальные затраты, руб./ц

Задание 3.21

Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов зерновых. Их земли одинаковы по плодородию, но расположены на разном расстоянии от места сбыта продукции. Первое хозяйство в 10 км, второе в 25 км. Перевозка 1 т зерна на расстояние в 1 км обходится в 18 руб.

Какая форма ренты образуется в данном случае?

Определите ее величину, если известно, что урожайность в этих фермерских хозяйствах одинакова – 25 ц/га.

Вопросы к практическому занятию

3.1. В чем заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости?

3.2. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

3.3. Что такое улучшения и на какие виды они подразделяются?

3.4. Что понимается под экономической оценкой земельного участка?

3.5. В чем заключается отличие рыночной стоимости от инвестиционной стоимости земельного участка?

3.6. В чем состоит отличие между кадастровой и рыночной оценкой земельных участков?

3.7. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка?

3.8. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

3.9. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка?

3.10.Какие формы собственности на землю существуют в Российской Федерации?

3.11.Каким образом возникает право частной собственности граждан и юридических лиц на землю?

3.12.Какие ограниченные вещные права на землю существуют в Российской Федерации?

3.13.Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры публичных и частных сервитутов.

3.14.На какие категории земли подразделяется земельный фонд Российской Федерации?

3.15.Из каких юридических понятий складывается правовой режим земельного участка?

3.16.Что понимается под разрешенным использованием земельного участка? Какие требования или ограничения оно может содержать?

3.17.Какие формы платы за землю установлены в Российской Федерации?

3.18.Какие земельные участки в настоящее время находятся в свободном гражданском обороте?

3.19.Какие ограничения прав собственности существуют для иностранных юридических и физических лиц в Российской Федерации?

3.20.Какие земельные участки являются делимыми?

3.21.В каких случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд? Какие убытки и потери возмещаются при этом?

3.22.Какие методы оценки земли включает доходный подход?

3.23.Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

3.24.Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

3.25.Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

3.26.В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

3.27.В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

3.28.Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

3.29.Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

3.30.Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

3.31.Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

3.32.В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

3.33.Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?

3.34.Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

3.35.На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?

3.36.Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?

3.37.Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого участка и аналогов?

3.38.Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

3.39.В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам сравнения?

3.40.В каких случаях применяется метод распределения и в чем заключается его экономическое содержание?

3.41.Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

3.42.Что понимается под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?

3.43.В каких случаях метод выделения становится единственно возможным способом оценки земельного участка?

3.44.Почему метод выделения одновременно относится к сравнительному и затратному подходам?

3.45.В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

3.46.Какие методы оценки земли включает затратный подход?

3.47.Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затратам на инфраструктуру?

3.48.Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям инвестиционных контрактов?

3.49.В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке земли?

3.50.Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты?

3.51.По какой формуле рассчитывается земельная рента?

3.52.Почему при расчете земельной ренты используется показатель нормальной урожайности (средний показатель по области), а не фактическая урожайность конкретного производителя сельскохозяйственных культур?

3.53.Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий?

3.54.Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель?

3.55.Что понимается под кадастровой оценкой земель поселений?

3.56.Какие существуют различия между кадастровой и единичной оценкой городских земель?

3.57.Какие источники данных необходимы для проведения кадастровой оценки земель поселений?

3.58.Из каких этапов состоит процедура кадастровой оценки земель поселений?

3.59.Для каких целей могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель?

3.60.Какие этапы включает государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий?

3.61.Какие этапы включает государственная кадастровая оценка земель лесного фонда?

Литература

[1, 3 ­– 5, 8].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 4