Основные организационно-правовые формы предприятия в РФ

Согласно ст. 50 ГК юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Хозяйственные общества могут создаваться в форме акционерного общества, общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью.

Хозяйственными товариществами и обществами признаются коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности.

В случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, хозяйственное общество может быть создано одним лицом, которое становится его единственным участником.

Хозяйственное общество — это юридическое лицо, обладающее общей правоспособностью, основной целью которого является извлечение прибыли (коммерческая организация), а его уставный капитал разделен на доли (акции), удостоверяющие обязательственные права его участников по отношению к юридическому лицу, которые объединяются на основе заключаемого между ними гражданско-правового договора, не отвечают по обязательствам юридического лица и принимают риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им долей (акций). Хозяйственное общество создается в форме акционерного общества, общества с ограниченной или дополнительной ответственностью.

Акционерным обществом является коммерческая организация, образованная одним или несколькими лицами, не отвечающими по ее обязательствам, с уставным капиталом, разделенным на доли, права на которые удостоверяются ценными бумагами. Акционерным обществом признается коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций, удостоверяющих обязательственные права участников (акционеров) по отношению к обществу. Акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск связанных с его деятельностью убытков в пределах стоимости принадлежащих им акций. Учредительным документом общества является его устав, а в роли учредителей выступают граждане и(или) юридические лица. Причем общество может быть создано одним лицом и состоять из одного лица. Акционерные общества, в отличие от других видов коммерческих организаций, представляют собой почти исключительно объединение капитала, этим они отличаются от товариществ, объединяющих в первую очередь лиц, и от других хозяйственных обществ, которые хотя и ставят главной целью объединение капитала участников, но тем не менее предполагают возможность их непосредственного личного участия в хозяйственной деятельности организации. По признаку размещения акций акционерные общества подразделяются на два типа: открытые и закрытые.

Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полного товарищества и товарищества на вере (коммандитного товарищества). Участниками полных товариществ и полными товарищами в товариществах на вере могут быть индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Участниками хозяйственных обществ и вкладчиками в товариществах на вере могут быть граждане и юридические лица. Государственные органы и органы местного самоуправления не вправе выступать участниками хозяйственных обществ и вкладчиками в товариществах на вере, если иное не установлено законом. Вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке. Хозяйственные товарищества, а также общества с ограниченной и дополнительной ответственностью не вправе выпускать акции.

Производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Законом и учредительными документами производственного кооператива может быть предусмотрено участие в его деятельности юридических лиц. Производственный кооператив является коммерческой организацией. Члены производственного кооператива несут по обязательствам кооператива субсидиарную ответственность в размерах и в порядке, предусмотренных законом о производственных кооперативах и уставом кооператива. Правовое положение производственных кооперативов и права и обязанности их членов определяются в соответствии с Гражданским Кодексом законами о производственных кооперативах.

Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Органом унитарного предприятия является руководитель, который назначается собственником либо уполномоченным собственником органом и им подотчетен. Унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Унитарное предприятие не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества.

1. Основные типы производства. Основные факторы, влияющие на тип организации производства услуг

В зависимости от масштаба и структуры выпускаемой продукции, устойчивости ее номенклатуры, применяемой технологии производства и других факторов к применяемой организации производства могут применяться различные определяющие характеристики.

Одной из таких характеристик является тип производства.

Тип производства – организационно-техническая и экономическая характеристика производства с точки зрения уровня его специализации, состава и номенклатуры продукции, масштаба и повторяемости изделий в производстве, характера загрузки рабочих мест, типа используемого оборудования, квалификации работников, себестоимости единицы изделия.

Тип производства предопределяет производственную структуру предприятия и цехов, характер загрузки рабочих мест и движения предметов труда в процессе производства. Каждому типу производства свойственны определенные особенности организации производства, труда и материально-технического снабжения, состав оборудования, применяемые технологические процессы, состав и квалификация кадров. Применительно к конкретному типу производства строится система учета.

Производственные системы производят продукцию разной степени стандартизации:от высоко стандартизированной (с большой степенью однородности, повторяемости) до специальной (вырабатываемой для определенного случая или потребителя) продукции.

В первом случае используют стандартизованные технологии, материалы, оборудование, что способствует увеличению объемов выпуска и снижению себестоимости единицы продукции. В специальных производствах каждая работа носит индивидуальный характер, поэтому используется труд рабочих с высокой квалификацией, рабочий процесс протекает медленнее и менее поддается механизации.

В зависимости от степени стандартизации (характеризуется коэффициентом серийности) и объема производства (характеризуется программой производства) продукции различают единичный, серийный и массовый типы производства.

Под типом организации производства понимают комплексную характеристику особенностей организации и технического уровня промышленного производства. На тип организации производства оказывает влияние ряд факторов:

- уровень специализации;

- масштабность производства;

- сложность, размеры и повторяемость изготовляемой номенклатуры изделий.

Единичное производство предусматривает штучный выпуск изделий и услуг разнообразной и непостоянной номенклатуры ограниченного потребления (прокатные станы, очки, ткани ручной работы). Разновидностью единичного производства является индивидуальное или штучное производство (изготовление космических объектов, индивидуальный пошив одежды, медицинская помощь, ремонт автомобилей).

Серийное (партионное) производство предусматривает одновременное изготовление сериями широкой номенклатуры однородной продукции, выпуск которой повторяется в течение продолжительного времени (изготовление моторов, продовольственных продуктов). В зависимости от количества одновременно изготовляемых изделий в серии различают мелкосерийное, среднесерийное и крупносерийное производства.

Массовое производство характеризуется непрерывностью и длительным периодом изготовления ограниченной номенклатуры однородной продукции в больших количествах (изготовление автомобилей, персональных компьютеров, бытовых приборов). Здесь особое значение имеет высокий уровень стандартизации и унификации при конструировании деталей, узлов и агрегатов.

68. Производственный цикл и его длительность

Одно из основных требований рациональной организации производственного процесса состоит в обеспечении наименьшей продолжительности производственного цикла.

Производственным цикл – календарный период времени между началом и окончанием процесса изготовления детали или изделия.

Длительность производственного цикла определяется величиной норм времени на выполнение технологических операций, затратами времени на вспомогательные, обслуживающие, естественные операции и процессы, количеством одновременно обрабатываемых предметов труда, временем межоперационных и внутрисменных перерывов, применяемым способом передачи (движения) предметов труда в производстве.

В общем виде производственный цикл включает в себя рабочий период – время выполнения технологических и подготовительно-заключительных операций (операционный цикл), контрольных и транспортных операций, естественных процессов, а также перерывы – межоперационные и междусменные.

Межоперационные перерывы складываются из перерывов, обусловленных

партионностью работы (из-за ожидания обработки всей партии деталей),

комплектованием (при переходе деталей из заготовительной фазы в обработочную и затем в сборочную)

и ожиданием (при различной трудоемкости смежных операций).

Междусменные перерывы определяются режимом работы предприятия (обеденные перерывы, перерывы между сменами, выходные и праздничные дни).

Длительность выполнения технологического процесса, состоящего из нескольких операций, по обработке партии деталей (изделий) зависит от принятого метода передачи предметов труда с одной операции на другую (видов движения). Основным элементом, определяющим длительность производственного (технологического) цикла, является продолжительность операционного цикла.

Партия деталей – количество деталей, непрерывно обрабатываемых на каждой технологической операции в рамках производственного цикла без дополнительных затрат подготовительно-заключительного времени.

Длительность операционного цикла – календарный период обработки партии деталей на одной операции – равна:

,

где – длительность операционного цикла, мин.; n – размер партии деталей, шт.;

– полная норма времени на операцию (штучно-калькуляционная норма времени), мин.;

Рекомендации международных ИСО 9000 по обеспечению качества

ИСО – международная организация по стандартизации. Сфера ее деятельности касается стандартизации во всех областях, кроме электротехники и электроники, которые относятся к компетенции МЭК (международной электротехнической комиссии). Кроме стандартизации ИСО занимается и проблемами сертификации.

Основными задачами ИСО : содействие развитию стандартизации и смежных видов деятельности в мире с целью обеспечения международного обмена товарами и услугами, а также развития сотрудничества в интеллектуальной, научно-технической и экономической областях.

Стандарты серии ИСО 900 разработаны для предприятий, работающих в условиях рыночной экономики, где все производство подчинено задаче выпуска качественной продукции с целью обеспечения максимальной прибыли предприятия.

Для внедрения стандартов ИСО необходимо выполнить комплекс работ по созданию системы качества и условий для ее эффективного функционирования. При этом требования потребителя к качеству продукции следует рассматривать не только в отношении готовой продукции, но и в рамках самого предприятия, по всей технологической цепочке производства. Здесь вопросы организации производства и управления соединены в единый комплекс с учетом конкретных условий, сложившихся на предприятии.

Основное содержаниестандартов ИСО 9000– это рекомендации,содержащие виды деятельности (элементы),которые целесообразно внедрить на предприятиях, чтобы организовать эффективную работу по качеству.

Полный перечень рекомендуемых элементов систем качества приведен в таблице, приложенной к стандарту ИСО9000-1.

Наиболее важными элементами в этой таблице являются:

- Ответственность руководства;

- Управление проектированием;

- Закупки;

- Управление процессами;

- Контроль за проведением испытаний;

- Управление контрольным измерительным и испытательным оборудованием;

- Корректирующие и предупреждающие действия;

- Управление несоответствующей продукцией;

- Внутренние проверки качества;

- Подготовка кадров.

70. Методы контроля качества

В зависимости от конкретных задач, стоящих перед контролем, различают основные его виды: профилактический; приемный; комплексный; специальный.

Профилактический контроль имеет целью предупреждение появления брака в процессе производства продукции. Приемочныйконтроль осуществляется с целью выявления и изоляции брака. Комплексный контроль решает 2 задачи: и профилактики и приемки. Специальный контроль решает специфические задачи, например, инспекционный контроль, контроль эксплуатации продукции и т.п.

Методы контроля качества:

контроль наладки; летучий контроль; статистические методы контроля; выборочный или сплошной контроль; статистический анализ технологического процесса, оборудования, качества продукции.

Наряду с изложенной выше классификацией видов и методов контроля используется и классификация контрольных операций по следующим признакам:

1. в зависимости от особенностей контролируемых параметров различают:

контроль геометрических форм и размеров; контроль внешнего вида продукции и документации; контроль физико-механических, химических и других свойств материалов и полуфабрикатов; контроль внутреннего брака продукции (раковины, трещины и т.п.); контроль технологических свойств материалов; контрольно-сдаточные испытания; контроль соблюдения технологической дисциплины;

2. в зависимости от стадии производства:

предварительный (входной) контроль; промежуточный контроль; окончательный контроль;

3. в зависимости от степени охвата контролем производственных операций:

пооперационный контроль; групповой контроль, выполняемый после нескольких производственных операций;

4. по месту выполнения контрольные операции подразделяются на:

стационарные; скользящие контрольные операции, выполняемые непосредственно на рабочих местах;

5. в зависимости от объекта контроля операции по проверке:

исходных материалов; покупных полуфабрикатов и комплектующих изделий; продукции на разных стадиях производства; средств производства; технологических процессов; документации, методов, систем обеспечения (управления) качества продукции.

Для проверки фактического соответствия качества поставляемой продукции используются различные организационно-технические процедуры, формы и методы, в т.ч. контроль, диагностирование, испытание, анализ причин брака, отказов, рекламаций и др. несоответствий. Все эти процедуры выполняются, как правило, изготовителем или по его заказу – сторонней организацией. Поэтому у потребителя может возникнуть сомнение в объективности представленных ему результатов.

Другим видом контрольных процедур, обеспечивающих получение информации о качестве, является госнадзор, осуществляемый Госстандартом РФ, Госсанэпиднадзором и др.

71. Сертификация продукции и систем качества, виды сертификации

Сертификацияимеет два значения. Подтверждение соответствия качественных характеристик тому уровню, который требуется стандартом качества, ГОСТом, ТУ, двусторонним договором, другим установленным требованиям.

Целями сертификации являются:

· создание условий для деятельности юридических лиц и предпринимателей на едином товарном рынке, включая международный;

· содействие потребителям в компетентном наборе продукции и услуг;

· защита потребителей от недобросовестности изготовители (продавца и исполнителя);

· контроль безопасности продукции для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества;

· подтверждение показателей качества, заявленных производителей.

Сертификация может быть обязательной ( осуществляемой в случае, установленном законодательством) и добровольной.

При обязательной сертификации применяется знак соответствия который регистрируется органом сертификации. Выдача этого знака подтверждается лицензией на его применение в пределах, установленных этим документом. При сертификации проводятся испытания образцов, проверка состояния производства товаров, работ и услуг, а также инспекционный контроль образцов, взятых у изготовителя и ( или) продавца.

В зависимости от видов сертифицируемых услуг и продукции необходимо получение специальных сертификатов:

гигиенического,

санитарно-гигиенического заключения ЦСЭН;

сертификата пожарной безопасности (на продукцию);

сертификата (декларации соответствия) поставщиков комплектующих изделий и материалов; тары и упаковки; паспорта поли или

сертификат качества почв земельного участка, выданный агрохимической службой;

сертификат происхождения; техническая документация и т.п.

Сертификационными органами при обязательной сертификации являются Госстандарт РФ, его органы и др. органы в отношении отдельных видов продукции; при добровольной сертификации: органы по обязательной сертификации, либо любое юридическое лицо ( если оно зарегистрировано в Госстандарте РФ в установленном порядке.

За несоблюдение законодательства о сертификации к изготовителю, (продавцу, исполнителю) применяются санкции в виде штрафов, уплаты неустоек, возмещению убытков, либо ликвидации предприятия.

Органы Госстандарта РФ выдают обязательные для предприятий предписания об устранении нарушений требований по безопасности товаров, работ, услуг, либо о приостановке, снятии их производства. Если они представляют опасность для жизни, здоровья, имущества, окружающей среды.

72. Понятие качества бытовой услуги. В чём отличие качества обслуживания от качества производства услуг?

КАЧЕСТВО ПРОДУКЦИИ - это совокупность свойств продукции обуславливающих ее пригодность удовлетворять потребность в соответствии с ее назначением. Свойство - это объективная особенность продукции, проявляющаяся при ее создании, эксплуатации и потреблении

Качество продукции складывается до ее физического появления - это так называемый научно-технический уровень продукции, который определяет функции продукции, материалы из которых она сделана. Исходное качество должно быть сохранено в процессе изготовления продукции. Качество нужно поддерживать на протяжении жизненного цикла изделия (сервисное обслуживание). Когда спрос сокращается или повышается предложение без качественного изготовления не обойтись, а при очень большом предложении очень важное место занимает послепродажный сервис.

Стадия реализации для БО - это обслуживание. Качество обслуживания характеризуется совокупностью условий, обеспечивающих потребителю наименьшие затраты времени и максимальное удобство при получении услуги. Это время складывается из затрат на перемещение до предприятия с учетом количества таких посещение (сколько примерок надо сделать или все будет сделано на дому), ожидания обслуживания, процесса оформления заказа и времени исполнения услуги.

Для повышения качества выполнения услуги прежде всего повышаем качество проектных разработок и технологических процессов на стадии проектирования. При проектировании техпроцесса особое внимание обращают на повышение механизации, автоматизации производства, прогрессивность техпроцессов, совершенство и надежность всех видов технологического оборудования

Для обеспечения качества на стадии производства необходимо строгое соблюдение стандартов и ТУ, а для этого они должны быть и в них должны быть описаны операции контроля качества, предусмотрены соответствующая оснастка и инструмент. Также необходимо повышать квалификацию исполнителей, заинтересованность в качественном исполнении работы. Очень важна система контроля качества на всех стадиях от закупки материалов, до момента реализации, т.к. чем раньше выявлен брак, тем меньше сумма потерь.

Факторы повышения качества обслуживания:

· рациональное размещение сети приемных пунктов

· комплексность обслуживания (широкий ассортимент основных и сопутствующих услуг)

· развитие прогрессивных форм обслуживания

· сокращение сроков выполнения заказов, исключение случаев нарушения установленных сроков

· улучшение режима работы приемной сети

· повышение культуры обслуживания, комфорта, развития рекламы.

73. Недвижимость. Экономическое содержание, объекты недвижимости, регистрация прав на недвижимость

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё то, что прочно связано с землёй , то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодатель может признать недвижимыми вещами и другие предметы, в частности к ним уже сейчас отнесены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Предприятие в целом, как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукции. работы и услуги (фирменное наименование, товарные и знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Рынком является либо место купли-продажи товаров и услуг, заключения торговых сделок, либо экономические отношения, связанные с обменом товаров и услуг, в результате которых формируется спрос, предложение и цена. Рынок недвижимости, являясь составной частью инвестиционного рынка, решает задачи инвестирования в области реализации и перераспределения прав на недвижимость, определённую законом.

К рынку "Н" относятся следующие объекты "Н":

земельные участки ( регулируется земельным законодательством);

участки недр (регулируется законом "О соглашениях о разделе продукции ");

обособленные водные объекты (регулируется водным законодательством);

леса ( лесное законодательство);

предприятия и их отдельные части: здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей- Закон " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

воздушные и морские суда, космические объекты, т.к. они подлежат государственной регистрации.

Таким образом,к рынку земли в первую очередь относится рынок земли, зданий, сооружений, жилья, дач, садовых домиков, жилых и нежилых помещений, дачных и садоводческих участков, и предприятий (как имущественных комплексов), а также водных и воздушных судов, сделки по которым подлежат гос. гистрации.

Сделки с недвижимостью считаются заключёнными только после их государственной регистрации.Инспектор органа регистрации под роспись на заявлении уведомляет заявителя о возможности:

а) отказа в регистрации, обнаружив при приеме документов следующие обстоятельства: наличие подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных, не оговоренных исправлений в представляемых документах, наличие документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание; представление неполного комплекта документов, либо ненадлежащим образом оформленных документов; отсутствие или ненадлежащее оформление документа об оплате за регистрацию, предоставление информации, государственной пошлины, а также несоответствие уплаченной суммы установленному размеру платы, государственной пошлины; не представление документа, удостоверяющего личность лица, обратившегося для регистрации.

б) приостановления регистрации со ссылкой на ст.24 Закона о регистрации:

при отсутствии документа о согласии сособственников при обращении за регистрацией прав на долю в праве собственности на объект недвижимости.

В подтверждение приема документов на регистрацию заявителю выдается расписка, с перечнем документов, указанием даты их представления, фамилией и инициалов лица, принявшего документы, входящего номера принятых на регистрацию документов, являющегося номером регистрации и даты, не позднее которой заявителю будут выданы документы. Расписка подтверждает принятие документов на регистрацию и начало течения срока регистрационных действий. Перечень документов, указанных в расписке, дублируется в заявлении.

Сроки регистрации и предоставления информации указываются заявителем в заявлении, подаваемом соответственно для регистрации, либо получения информации. Документы выдаются инспектором ОПВД в приемные часы и дни в специально отведенном для этого помещении Бюро регистрации.

Выдаче подлежат:

- Подлинники всех документов, предоставленных на регистрацию, при условии, что к делу правоустанавливающих документов, хранящемуся в Бюро, приобщены надлежащим образом заверенные копии указанных документов, либо подлинники их заменяющие;

- Правоустанавливающий документ;

- Документ, послуживший основанием для отчуждения недвижимого имущества - предыдущий Правоустанавливающий документ с отметкой о произведенной регистрации прекращения права;

При осуществленной регистрации, помимо указанных документов, выдается свидетельство о государственной регистрации и (или) в случаях предусмотренных законом, Правоустанавливающий документ, содержащий специальную регистрационную надпись.

При отказе в государственной регистрации в случаях, предусмотренных Законом о регистрации, помимо документов, указанных выше, выдается уведомление об отказе. В случае приостановления регистрации выдается уведомление о приостановлении. При необходимости внесения изменений в Правоустанавливающий документ - также подлинник правоустанавливающего документа и другие документы, необходимые для внесения изменений.

При принятии решения о предоставлении информации: выписка (справка) из Единого Государственного Реестра по установленной форме, содержащая сведения в объеме, предусмотренном законодательством и заявлением,

При отказе в предоставлении информации: сообщение об отказе.

74. Основные методы оценки недвижимости

Для определения стоимости недвижимости должны приниматься во внимание размер, риск и период, связанные с получением дохода от использования оцениваемого имущества.

Стоимость недвижимости определяют четыре фундаментальных фактора, действующие на рынке:

· спрос на недвижимость со стороны платёжеспособных покупателей;

· полезность;

· ограниченность предложения;

· отчуждаемость объектов недвижимости.

Виды стоимости объектов недвижимости: рыночная, действительная, разумная, эквивалентная, реальная, залоговая, продажная и т.п., зависят от целей её оценки. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую можно продать собственность на конкурентном и открытом рынке при условии, что выполнены все требования "справедливой продажи": продавец и покупатель действуют по собственному желанию, полностью осведомлены, и принимаемая цена не отягощена дополнительными условиями.

Продажная цена имеет отклонения от рыночной, если отсутствуют какие-либо элементы рыночной стоимости. Например, если продавец хочет быстро продать собственность, он может предложить выгодные условия финансирования сделки \кредитование, рассрочка платежа и т.п.

Существует три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости:

· оценка с точки зрения затрат (затратный метод),

· оценка по прямому сравнению ( сравнительный подход),

· оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (подход подоходу).

Оценка по доходности наиболее близка потенциальным инвесторам и поэтому часто используется для оценки инвестиционной и коммерческой недвижимости.

Последовательность определения стоимости недвижимости:

1). Определение границ оцениваемого имущества.

2). Определение имущественных прав.

3). Определение цели и функции оценки.

4). Выбор даты оценки.

5). Определение вида оцениваемой стоимости.

В основе принципов оценки недвижимости положены позиции оценки, отражающие точку зрения: рынка; будущего пользователя недвижимостью; наилучшего и наиболее эффективного использования; взаимоотношений компонентов оцениваемой недвижимости. Для будущего пользователя важны принципы: полезности, замещения и ожидания. Позиции взаимоотношения компонентов недвижимости анализируются на основе принципов: добавочной продуктивности; вклада; возрастающей и уменьшающейся отдачи; баланса; экономического размера; экономического разделения. С точки зрения рынка важны принципы: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения.

С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования, оцениваемый участок земли, как свободный, или участка с улучшениями ( т.е. с построенными объектами недвижимости) должен удовлетворять 4 критериям:

быть законодательно разрешённым; быть физически осуществимым; быть финансово осуществимым; иметь максимальную продуктивность.

Таким образом, здесь используются принципы: максимизации возврата инвестиционного капитала; наилучшее использование земли у объекта оценки, которая как бы является свободной от строений; максимального соответствия сравниваемого объекта и базовым.

Наряду с разработанными и сформулированными принципами оценки существуют факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

К таким факторам, оказывающим влияние на оценку стоимости земли и других видов недвижимости можно отнести:

а) права собственности на недвижимость, как разницы между рыночной и контрактной арендной платой. Полное право собственности соответствует рыночной цене, а имеющиеся ограничения прав пользования недвижимостью ( наличие серветутов, т.е. прав ограниченного пользования своим объетом; долгосрочных договоров аренды с фиксированной ставкой арендной платы, переходящих к новому собственнику после покупки недвижимости; ипотека, доверительное управление, арест имущества и др.) снижают его стоимость до конктрактной;

б) условия финансирования, которые обусловлены оттяжкой оплаты договора купли продажи разными способами, обусловленными в самом договоре. Например, путём оплаты объекта по цене, больше рыночной стоимости\ при наличии кредита продавца, но по ставке процента ниже рыночного\; Либо путём предоставления покупателю ипотечного кредита при рыночной норме процента\ с дисконтированием денежных потоков: постоянный и шаровой платёжи\;

в) условия продажи: продажа по цене, ниже рыночной, ввиду срочности сделки, либо, если продавцом и покупателем существует семейная, деловая или финансовая связь, либо выше рыночной, если приращение собственности по договору к имеющейся собственности даст существенной увеличение общей собственности, а не простое их сложение ( например, выход к морю, дороге и т.п.), а также, если объект дорог будущему собственнику как семейная реликвия;

г) состояние рынка: инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе;

д) месторасположение: относительно других объектов недвижимости, транспортных артерий, объектов сферы сервиса и мест приложения рабочей силы, других факторов, степень учёта которых зависит от целевого назначения продаваемого объекта недвижимости;

е) физические характеристики: размеры, конструктивные элементы, качество строительных материалов, износ, внешний вид. состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики;

ж) экономические характеристики: объекты, приносящие доход оцениваются по величие текущих затрат, качеству управления, скидкам в арендной плате, условиям и срокам аренды;

з) возможное использование: используя нормы местного зонирования доступности услуг, можно перепрофилировать купленный объект под более доходный бизнес. Следовательно и в оценку необходимо включить новую цель использования недвижимости. Например, купив спорткомплекс, переоборудовать его под крытую автостоянку.

и) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью: внутреннее содержание объекта недвижимости (например, в приобретаемой гостинице: мебель, интерьеры, посуда, приборы).

Кроме того, оценщики должны учитывать такие факторы, как: хорошая репутация застройщика; престижный тип квар