Определение общей стоимости объекта
Недвижимости и земельного участка
На этом этапе затратного подхода определяем общую стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа и стоимости земельного участка.
Пример.
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| Расчётные показатели | Значение показателя |
| 1. Стоимость земельного участка | |
| 2. Восстановительная стоимость | |
| 3. Прибыль застройщика (30%) | |
| 4. Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3) | |
| 5. Устранимый физический износ (короткоживущие элементы) | |
| 6. Неустранимый физический износ (короткоживущие элементы) | |
| 7. Неустранимый физический износ (долгоживущие элементы) | |
| 8. Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7) | |
| 9. Устранимый функциональный износ | |
| 10. Неустранимый функциональный износ | |
| 11. Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10) | |
| 12.Внешний (экономический) износ | |
| 13. Общий накопленный износ (стр. 8 + стр. 11 + стр. 12) | |
| 14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4 – стр. 13) |
Практическая часть.
2.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентноспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течении всего года.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на потери от простоя и взимания ренты.
ДВД = ПВД – потери от простоя и взимания ренты,
5) сущ. дом) 2200-154=2046
А) 4400-308=4092
Б) 5260-368,2=4891,8
Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину операционных расходов (расходов, связанных с владением недвижимостью и её эксплуатацией).
ЧОД = ДВД – операционные расходы.
7) сущ.дом) 2046-695,64=1350,36
А) 4092-1391,28=2700,72
Б) 4891,8-1663,21=3228,59
Общие инвестиции рассчитываются как сумма капиталовложений (оценка существующей собственности) и дополнений (строительных затрат).
Норма прибыли на инвестиции рассчитывается делением чистого операционного дохода на общие инвестиции.
Н пр = ЧОД\ общ.инвестиции * 100%
сущ. дом) 1350,36/97205*100=1,39%
Б)2700,72/200973*100%=1,34%
В) 3228,59/221715*100=1,46%
Расчёты проводятся в таблице 1.
1) ПВД=арен.пл.замесяц 1мес *кол-во кв= 550*1*4=2200
Вариант Б 1*6*510=3060
2) Исх.данные
3) 2200+2200=4400
3060+2200=5260
4)ПВД с доп *7%(0,07)
сущ. дом) 2200*0,07=154
А) 4400*0,07=308
Б) 5260*0,07=368,2
6) Опер=ДВД *34%(0,34)
А)2046*0,34=695,64
Б)4092*0,34= 1391,28
В)4891,8*0,34=1663,212
8,9 исход.дан.
10) общ. Инв.
А) 97205+103768=200973
Б)97205+124510=221715
Определение варианта наиболее эффективного использования недвижимости
Таблица 1
| Показатели | Существующий дом | Вариант «А» | Вариант «Б» |
| 1) Потенциальный валовой доход (без дополнений), д.е. | - | - | |
| 2) Предполагаемое дополнение, д.е. | - | ||
| 3) Потенциальный валовой доход (с дополнениями), д.е. | |||
| 4) Потери от простоя и от взимания ренты, д.е. | 368,2 | ||
| 5) Действительный валовой доход, д.е. | 4891,8 | ||
| 6) Операционные расходы, д.е. | 695,64 | 1391,28 | 16632,21 |
| 7) Чистый операционный доход, д.е. | 1350,36 | 2700,72 | 3228,59 |
| 8) Капиталовложения (оценка существующей собственности), д.е. | - | - | |
| 9) Дополнения (строительные затраты), д.е. | - | ||
| 10) Общие инвестиции, д.е. | |||
| 11) Норма прибыли на инвестиции, % | 1,39% | 1,34% | 1,46% |
На основании расчётов необходимо сделать вывод – какой вариант является наиболее прибыльным. Вариант Б самый лучший
Расчет показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.
Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность по сравнению с другими альтернативными инвестициями.
Необходимо рассчитать период (срок окупаемости) проекта, чистую текущую стоимость доходов, ставку доходности (коэффициент рентабельности) проекта.
Расчёт периода (срока окупаемости)
Период окупаемости – это ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.
Схема расчёта срока окупаемости включает следующие этапы:
1. Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов;
2. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту;
3. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины;
4. Определение срока окупаемости Т (ок) по формуле:
Т (ок) = Число лет, предшествующих году окупаемости + невозмещаемая стоимость на начало года окупаемости \ дисконтированный денежный поток в год окупаемости
Расчёты проводятся в таблице 2.