Особенности продажи жилых помещений

Существенными условиями договора продажи жилого помещения (дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья) является

- предмет;

- цена;

- перечень лиц, проживающих в этом жилом помещении, сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем.

Если лица, сохраняющие права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, заключаемый после 1 марта 2013 года, теперь регистрировать не нужно
нужно регистрировать переход права

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Например, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Понятие - по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязан принять имущественный комплекс и уплатить за него определенную сумму.

Элементы договора продажи предприятия:

Предмет – предприятие как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии)

Субъекты:

Продавцом могут выступать гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. Если унитарному государственному или муниципальному предприятию, продавцом может быть только соответствующий уполномоченный орган Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.

Рассматриваемый договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Инвентаризация - это проверка фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов. Акт дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Она подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Условие о цене является существенным. При определении цены предприятия принимается во внимание не также Цена предприятия как бизнеса напрямую зависит от его репутации. Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации

Срок не является существенным условием.

Исполнение договора продажи предприятия:

Продавец должен подготовить предприятие для передачи покупателю. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. За продавцом сохраняется право собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Негативные последствия для продавца, связанные с передачей предприятия с недостатками:

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения цены

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи

Продавец в этом может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи.