Определение стоимости 3-х комнатной квартиры с использованием основных подходов
При определении стоимости квартиры затратным подходом используется восстановительная стоимость здания, общая стоимость здания и его физический износ. Восстановительная стоимость определена по сборнику №28 УПВС жилых и общественных зданий для всего здания, затем рассчитана стоимость одного квадратного метра общей площади здания и по общей площади квартиры без учета летних не отапливаемых помещений определена ее стоимость.
Восстановительная стоимость квартиры, уменьшенная на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки и умноженная на коэффициент пересчета в текущих ценах, называется инвентаризационной стоимостью. Она определяется по утвержденным в установленном порядке методикам и коэффициентам пересчета.
Таблица 3 - Расчет инвентаризационной стоимости квартиры
| Год постройки | ||
| Физический износ (Иф) | ||
| Восстановительная стоимость здания на 10 февраля 2016 г. (Свд) | 6 200 000 | |
| Общая площадь квартиры (F) | 66,1 | |
| Восстановительная стоимость 1 м2 общей площади здания по состоянию на 10 февраля 2016 г. Свм=Свд/F | 93 797 | |
| Действительная стоимость 1 м2 общей площади здания по состоянию на 10 февраля 2016 г. Со=Свм*(1-Иф/100%) | 75 037 | |
| Коэффициент перерасчета стоимости (Кп) | 1,01 | |
| Действительная стоимость 1 м2ощей площади здания на дату расчета Сом=Со*Кп | 75 787 | |
| Общая площадь квартиры без учета летних помещений | 66,1 | |
| Инвентаризационная стоимость квартиры Скв=Сом*Fокв(9) | 5 009 521 |
Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная затратным подходом, с учетом округления составила:5 009 521 рублей.
В ситуации, сложившейся на рынке жилья, стороны, заключившие сделку купли-продажи, по многим причинам не заинтересованы в передаче информации о фактической цене этой сделки третьим лицам. Поэтому достоверной информации о фактических сделках кули - продажи объектов, необходимых для проведения оценки, - нет. В то же время в распоряжении оценщиков имеется большой объем информации о ценах предложения на различные типы объектов. Информация распространяется рекламными печатными изданиями и в виде электронных баз данных. Поэтому оценка объекта сравнительным подходом была выполнена не по фактическим ценам сделок купли – продажи жилых помещений, а по ценам предложения на них.
Перед определением величины корректировок цен предложений по сравнительным объектам необходимо определить единицу сравнения. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения 1м2 общей площади квартиры.
На основании исследования цен предложений квартир отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с ним по основным характеристикам и параметрам, влияющим на стоимость, по следующим адресам:
Аналог 1 - Свободы ул., д.23, 3-х комнатная квартира, 10/16 этаж, стены отштукатурены, 98/55/18кв.м, неугловая, балкон новый застекленный, комнаты смежные, с/узел совмещен., состояние отличное – 5 950 000 рублей;
Аналог 2 – Пушкина ул., д.17, 3-х комнатная квартира, 3/9 этаж, стены панельные, 85/49,8/16,5 кв.м. не угловая, балкон застекленный, комнаты изолированные, с/узел раздельный, состояние хорошее - 3 250 000 рублей;
Аналог 3 – Гарнизонный проезд, д.1 корпус 3, 3-х комнатная квартира, 1/9 этаж, стены панельные, 69/30,1/13,4 кв.м. не угловая, комнаты изолированные, с/узел раздельный, состояние хорошее – 2 850 000 рублей;
Таблица 4 – Корректировки для объектов-аналогов
| Элементы сравнения | Единица | Объекты сравнения | |||||||
| измер. | оцениваемый | ||||||||
| Местоположение объекта | г. Тула, ул. Михеево, д.29, кв.45 | г. Тула, ул. Свободы, д.23 | г. Тула, ул. Пушкина, д.17 | г. Тула, гарнизонный проезд 1 | |||||
| Вид использования | 3-я квартира | 3-я квартира | 3-я квартира | ||||||
| Цена продажи | руб. | 6 200 000 | 5 950 000 | 3 250 000 | 2 850 000 | ||||
| Общая площадь, кв. | м2 | 75,8 | 98,0 | 85,0 | 69,0 | ||||
| Единицы сравнения | |||||||||
 1. Цена продажи | руб. | 5 950 000 | 3 250 000 | 2 850 000 | |||||
| Номер единицы сравнения | |||||||||
| Корректировки | (Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки) | ||||||||
| Цена продажи | 27 000 | 24 500 | 27 300 | ||||||
| Право собственности | полное право | полное право | полное право | полное право | |||||
| Корректировка | % | - | - | - | |||||
| Скорректированная цена | м2 | 5 950 000 | 3 250 000 | 2 850 000 | |||||
| Условия финансирования | рыночн | рыночн | рыночн | рыночн | |||||
| Корректировка | % | - | - | - | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 950 000 | 3 250 000 | 2 850 000 | |||||
| Условия продажи | коммерч. | коммерч. | коммерч. | ||||||
| Корректировка | % | - | - | - | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 950 000 | 3 250 000 | 2 850 000 | |||||
| Условия рынка (время продажи) | 02.2017 | 02.2017 | 02.2017 | 02.2017 | |||||
| Корректировка | |||||||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 950 000 | 3 250 000 | 2 850 000 | |||||
| Снижение цены в процессе торгов | цена предлож. | цена предлож. | цена предлож. | ||||||
| Корректировка | % | -5,0 | -5,0 | -5,0 | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 652 500 | 3 087 500 | 2 707 500 | |||||
| Местоположение | схожее | схожее | схожее | ||||||
| Корректировка | % | - | - | - | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 652 500 | 3 087 500 | 2 707 500 | |||||
| Физические характеристики: | |||||||||
| Площадь | м2 | 75,8/42,8/14,5 | 98/55/18 | 85/49,8/16,5 | 69/30,1/13,4 | ||||
| Корректировка | % | +15 | +15 | -15 | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 6 500 375 | 3 550 625 | 2 301 375 | |||||
| Состояние объекта | отличное | отличное | хорошее | хорошее | |||||
| Корректировка | % | - | -5,0 | -5,0 | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 6 500 375 | 3 373 094 | 2 186 306 | |||||
| Материал стен | панельные | отштукатуренные | панельные | панельные | |||||
| Корректировка | % | -5 | - | - | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 6 175 356 | 3 373 094 | 2 186 306 | |||||
| Этаж | 11/22 | 10/16 | 3/9 | 1/9 | |||||
| Корректировка | % | - | +5 | -5 | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 6 175 356 | 3 541 749 | 2 076 991 | |||||
| Санузел | раздельный | совмещ. | раздельный | раздельный | |||||
| Корректировка | % | -5 | - | - | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 866 588 | 3 541 749 | 2 076 991 | |||||
| Экология | одинаково | одинаково | одинаково | ||||||
| Корректировка | % | - | - | - | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 866 588 | 3 541 749 | 2 076 991 | |||||
| Балкон/Лоджия | балкон | балкон | балкон | нет | |||||
| Корректировка | % | - | - | -5,0 | |||||
| Скорректированная цена | руб. | 5 866 588 | 3 541 749 | 1 973 141 | |||||
| Весовой коэффициент | % | 33,3% | 33,3% | 33,3% | |||||
| Стоимость объекта оценки | руб. | 4 395 369 | |||||||
Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом округления составила 4 395 369 (Четыре миллиона триста девяносто пять тысяч триста шестьдесят девять) рублей.
В данной работе расчет стоимости показателей по доходному подходупроизводится с использованием метода прямой капитализации. В основе данного метода лежит тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выделенных объектов недвижимости одинакового использования распределяется вокруг определенной величины, которая и является индикатором для выбора ставки капитализации. Поскольку объект оценки это квартира, то доход от ее использования можно получать только в виде арендной платы. Определение арендной ставки на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям предлагаемых для сдачи в аренду сопоставимых объектов.
Такой подход оправдан с точки зрения, что потенциальный арендатор прежде, чем принять решение об аренде объекта, проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной ставке аренды предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки.
Для выбора ставки арендной платы за оцениваемый объект был проведен анализ. В результате чего, по предлагаемым в аренду квартирам в Центральном районе, была определена средне взвешенная ставка арендной платы, составившая 25000(двадцать пять тысяч) рублей в месяц. Потенциальный валовой доход (ПВД) —300000рублей в год.
Коэффициент загрузки (К3) отражает оценку потерь от недоиспользования площадей помещения и неплатежей арендной платы. Принимают в данном отчете коэффициент загрузки = 100 %, так как в аренду будет сдана вся квартира.
Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы.
Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь дает величину действительного валового дохода, который определяется по следующей формуле ДВД = ПВД — потери (12)
В данном случае ДВД будет равен ПВД.
Операционными расходами (ОР) называются периодические расходы для обеспечения морального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства ДВД.
Операционные расходы делятся на 3 группы:
— условно-постоянные расходы
— условно-переменные расходы
— расходы на замещение
К условно – постоянным относятся расходы, которые не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предлагаемых услуг:
1) налог на имущество
2) страховые взносы (платежи по страхованию имущества)
Со слов заказчика платеж по страхованию не выплачивается, налог на имущество не выплачивается.
К условно-переменным расходам относятся расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки объекта оценки и уровнем предоставленных услуг, в том числе:
1) расходы на управление
2) расходы по заключению договоров аренды
3) коммунальные расходы
4) расходы на содержание прилегающей территории
5) расходы на обеспечение безопасности
В 2016г. коммунальные расходы и абонентская плата за телефон составили 5 100,00 рублей в месяц. Следовательно, с учетом округления за год 61 200,00 рублей. Расходы на управление по заключенному договору аренды, содержание прилегающей территории и обеспечение безопасности — не учитываются.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену строительных элементов с коротким сроком службы.
Расходы на замещение не принимаются в расчет, так как период, на протяжении которого предполагается получаемый доход от данного объекта, не велик (1 год).
Чистый операционный доход (ЧОД):
Ставка капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал—это компенсация, которая должна быть вручена инвестору за ценность с учетом фактора времени. Доход на капитал называется так же отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала означает возмещение капитала.
В оцениваемой квартире делается допущение, что прогнозируется поступлением равномерных доходов, и перепродажа актива произойдет по цене равной сумме первоначальных инвестиций. Тогда ставка капитализации не должна включать надбавку о возмещении капитала. В результате ставка капитализации включает только доход на капитал.
В данной работе в качестве ставки капитализации применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования — это учетная ставка, по которой Центробанк выдает кредит банкам и обеспечивает возврат вложенных средств на данный момент экономической ситуации. Ставка рефинансирования составит 10%.
Таблица 5- Поток денежных поступлений за год
| Показатели | Условные обозначения | Значение |
| Потенциальный валовой доход, руб. | ПВД | |
| Коэффициент загрузки, % | Кз | |
| Действительный валовой доход, руб. | ДВД | |
| Условно-переменные расходы, руб. | - | 61 200 |
| Чистый операционный расход, руб. | ЧОД | 238 800 |
| Ставка капитализации, % | Ск | 0,1 |
| Стоимость объекта, руб. | ЧОД/СК | 2 388 000 |
Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная данным подходом, с учетом округления составила: 2 388 000 рублей.
Таблица 6 - Весовые значения коэффициентов
| Показатели | Подход | Сумма | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный | ||
| 1. Способность учитывать доходность объекта | 0,5 | 0,5 | ||
| 2. Способность учитывать местоположения объекта | 0,9 | 0,1 | ||
| 3. Способность учитывать технические характеристики объекта | 0,05 | 0,9 | 0,05 | |
| 4. Способность учитывать транспортную доступность объекта | 0,9 | 0,1 | ||
| 5. Способность учитывать состояние объекта | 0,85 | 0,15 | ||
| 6. Способность учитывать конъюнктуру рынка | ||||
| 7. Итого (Евн) | 0,05 | 5,05 | 0,9 | |
| 8. Удельный вес (Pi = Eвн ÷ Е) | 0,01 | 0,84 | 0,15 |
Таблица 7 -Результаты расчета рыночной стоимости
| Подход к оценке | Результат (руб.) | Весовой коэффициент |
| Затратный | 5 009 521 | 0,42 |
| Сравнительный | 4 395 369 | 0,37 |
| Доходный | 2 388 000 | 0,20 |
| Итого | 11 792 890 | - |
Рыночная стоимость оцениваемой квартиры по состоянию на дату 10 февраля 2017г., с учетом округления составила 3 930 963 рублей.
Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.
Заключительные положения
Информация оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению оценщиков, источников. Тем не менее, оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.
Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразится на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение оценщика.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной величины стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оценочной стоимости.
Заключение
Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизации экономической жизни.
В основе процесса объекта оценки 3-х комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45 лежат два основных метода:
1- метод сравнения;
2- затратный метод.
В результате оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке – это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащих итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
1) Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
2) Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требование к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007г. № 254-256.
3) 
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.х участков.
4) Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003г. № 1102-р.
Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма предоставления данных и содержание отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.
Разные фирмы и оценочной структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации к функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильности полученных результатов.
При оценке были использованы следующие факторы, влияющие на рыночную стоимость данного жилого дома, такие как:
1) износ, который характеризует состояние объекта недвижимости;
2) развитая инфраструктура, в которой находится объект недвижимого имущества;
3) удаленность от районного центра;
4) анализ на основе информации об аналогах объектов оценки;
5) количественный параметр жилого помещения;
6) текущее состояние жилых и вспомогательных помещений.
Способ оценки помогают наиболее объективно определить его рыночную стоимость на 10.02.2017 г. и максимально выгоднораспоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
На оценочную стоимость недвижимого имущества могут негативно влиять и такие факторы, как:
1) нестабильность финансового сектора;
2) 
политика властей на первичном рынке;
3) криминогенная обстановка на рынке;
4) несовершенство механизма лицензирования;
5) несовершенство законодательства, но в данном дипломном проекте эти факторы не учитываются.
В дипломной работе были рассмотрены основные методы и подходы к оценке, были изучены правила составление отчета, и в итоге был составлен отчет, в котором рассчитана стоимость 3х комнатной квартиры с помощью трех подходов. Рыночная стоимость 3х комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45, по состоянию на 15 января 2017г., с учетом округления 6 200 000 (шесть миллионов двести тысяч) рублей.