Основные подходы и методы, применяемые в оценке недвижимости
Выполнил студент группы № 040941 ______________Кудрявцева К.И.
Специальность 21.02.05 Земельно-имущественные отношения
Руководитель ______________Аниканова Е.П.
Рецензент ______________ Карпова О.В.
Тула 2017
Содержание
Введение…………………………………………………………………………5
1 Методологические основы оценки недвижимости…………………………9
1.1 Правовые аспекты оценки недвижимости………………………………9
1.2 Понятия, цели и принципы оценки недвижимости……………………15
1.3 Информационное обеспечение при оценке недвижимости…………...29
2 Характеристика подходов и методов оценки недвижимости……………..33
2.1 Доходный подход………………………………………………………...33
2.2 Сравнительный подход…………………………………………………..38
2.3 Затратный подход………………………………………………………...42
3 Оценка объекта недвижимости с использованием основных подходов (на примере расчета стоимости 3-х комнатной квартиры)………………………46
3.1 Особенности составления отчета об оценке объекта…………………..46
3.2 Отчет об оценке рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры……...47
3.3 Определение стоимости 3-х комнатной квартиры с использованием основных подходов……………………………………………………………..52
Заключение……………………………………………………………………...61
Список использованных источников………………………………………….64
Приложение А…………………………………………………………………..66
Приложение В…………………………………………………………………...67
Приложение С…………………………………………………………………...68
Приложение D…………………………………………………………………...69
|
Введение
Рынок недвижимости по своей сути сложен и неоднороден, но, несмотря на всю многоликость, он является объектом интереса все более возрастающего количества физических и юридических лиц, которые проявляют неподдельную заинтересованность в понимании его текущего состояния, а также в своевременном выявлении важных тенденций его функционирования. Существенным является то, что это актуально не только для таких профессиональных участников рынка недвижимости как, например, застройщики и риэлторы, но и для смежных отраслей – страховых компаний, паевых инвестиционных фондов, банков и т.п. Очевидно, что для заинтересованных сторон первоочередное значение имеет динамика рыночной стоимости недвижимости, как существенный фактор при принятии стратегических управленческих решений.
Ценообразование на рынке недвижимости обладает некоторыми специфическими особенностями, т.к. оно складывается из цены здания и соответствующего земельного участка. Оценка стоимости недвижимости проводится экспертами, которые учитываю такие факторы, как существующий на момент оценки уровень спроса и предложения, конечный пользователь недвижимостью, внешняя среда, способы эффективного использования. Степень значимости факторов может варьироваться, но так или иначе они должны быть все учтены.
Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача оценщика – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для рыночной оценки имеющейся недвижимости, используют услуги оценщика. Услуги оценщика практически 
не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу.
Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Актуальность данной работы заключается в том, что правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.
Рыночная цена недвижимости, несмотря на то, что это товар, понимается несколько иначе, чем цена на потребительские товары или ценные бумаги. На то есть ряд причин, среди которых признается уникальность каждого объекта недвижимости, асимметричность информации, а также её частичная или полная закрытость, высокая степень неопределенности и длительность сделок по купле-продаже, разнообразные способы оплаты (посредством наличного расчета, предоплатная форма, форма взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, социального найма и пр.). Указанные причины зачастую приводят к тому, что истинную цену недвижимости не представляется возможным определить. Она может оказаться как значительно выше, так и ниже оценочной.
Процесс оценки стоимости недвижимости представляет собой научно обоснованную и логически систематизированную процедуру последовательного осуществления ряда мероприятий, задействующих 
известные подходы и методы оценки для достижения объективного мнения о стоимости недвижимости. При этом экспертами-оценщиками принимаются во внимание все факторы, оказывающие влияние на стоимость проектов, связанных с недвижимостью.
Изучение оценки недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов.
''Оценщики - самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все более востребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты.
Сейчас вторичное (готовое жилье) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Тульской области. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях. Так же для оценщика необходимо отличное знание и оперативное владение информацией о факторах, влияющих на рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.
Процесс работы по исследованию и составлению отчета об оценке недвижимости в России, в том числе и жилого дома, выбранного в качестве объекта оценки, осуществляется с помощью документов, которые одновременно являются источником, результатом и инструментом этой деятельности. Эта оценка недвижимого имущества предполагает не только единые правила документирования - оформления документов, но и единый порядок организации движения документов (документооборота).
Объектом исследования и изучения впредставленной дипломной работы является отчет об оценке 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45.
Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.
Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: исследовать основные теоретические и практические аспекты отчета об оценки стоимости объекта оценки. В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:
1) рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости;
2) изучить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости;
3) составить отчет об оценки стоимости объекта недвижимости на примере 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45.
4) обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.
1 Методологические основы оценки недвижимости