Договор социального найма заключается с гражданином, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК).

Ордер на жилое помещение - административный акт, порождающий обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить с держателем ордера договор найма указанного в ордере жилого помещения. Он выдается органом местного самоуправления, принявшим решение о предоставлении жилого помещения.

В ордере должны быть перечислены все лица, вселяющиеся в жилое помещение совместно с нанимателем. Включение членов семьи нанимателя в ордер подтверждает их согласие на вселение в предоставляемое жилое помещение.

Ордер оформляется по определенной законодательством форме и действителен при условии, что выдан надлежащему лицу, при наличии оснований для предоставления жилого помещения, с соблюдением установленной очередности, на свободное жилое помещение, соответствующее требованиям законодательства в отношении размера, уровня благоустроенности и пригодности для проживания.

Ордер может быть признан судом недействительным если был получен в результате неправомерных действий получивших его лиц либо должностных лиц, при участии которых было принято решение о предоставлении жилого помещения

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи(ст. 48 ЖК). В случае когда ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц, последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если ордер признан недействительным по иным основаниям, указанные в нем граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в пределах населенного пункта, где гражданин проживает, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК).

При предоставлении жилого помещения должны учитываться интересы нанимателя и членов его семьи, в том числе:

число проживающих с нанимателем лиц (ст. 40 ЖК - в зависимости от числа проживающих определяется необходимый минимум жилой площади);

половой состав лиц, вселяемых в жилое помещение, - не допускается заселение одной комнаты лицами одного пола старше девяти лет, за исключением супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК);

состояние здоровья граждан, вселяющихся в жилое помещение (ч. 2 ст. 41 ЖК) <*>.

Предмет договора социального найма и иных договоров найма - жилое помещение. Вместе с тем есть и определенные особенности. В частности, к предмету договора социального найма предъявляются более высокие требования: жилое помещение должно быть не только пригодным для проживания, но и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта (п. 1 ст. 40 ЖК).

Особенности социального найма заключаются также в том, что в качестве его предмета не названы жилой дом, а также часть дома или квартиры. По договору социального найма может быть предоставлено изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ч. 1 ст. 52 ЖК). Вместе с тем по договору социального найма в общежитии предметом найма может стать даже часть комнаты.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться в пределах нормы жилой площади (ч. 2 ст. 40 ЖК), которая установлена в размере 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК). Эта норма носит ограничительный характер, а не предусматривает минимальный размер площади на одного человека.

Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади дополнительная жилая площадь может быть предоставлена только определенным категориям граждан, в том числе гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

При предоставлении жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда эта норма жилой площади может быть иной. К примеру, жилая площадь в общежитии составляет не менее 6 кв. м на одного человека.

В Основах федеральной жилищной политики присутствует понятие "социальная норма площади жилья" - размер площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой предоставляются компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политики социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Размер платы за наем в договоре социального найма не относится к существенным условиям и не подлежит согласованию. Плата определяется на основании установленных уполномоченными на то государственными органами цен и тарифов.

Согласно ст. 56 ЖК наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. В договорах социального найма наниматель оплачивает не только наем, но и коммунальные услуги (ст. 57 ЖК).