Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1. Нормы настоящей главы регулируют отношения, связанные исключительно с объектами недвижимости в такой сфере, как удовлетворение жилищных потребностей граждан. Это не означает, что из данных отношений исключаются юридические лица, иные субъекты права собственности. В удовлетворении жилищных потребностей наряду с гражданами участвуют коммерческие и некоммерческие организации, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (иностранные государства, международные организации).

К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом. Понимание жилища в гражданском праве иное, чем в уголовном и иных отраслях законодательства (см. Комментарий к УК РФ. М., 1996, с.403).

Из этого перечня следует выделить единую, цельную, но делимую вещь — жилой дом (одноквартирный или многоквартирный). Остальные объекты — лишь части его (комната, квартира), составляющие единое целое. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан. Жилой дом — одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав (гл.6, подраздел 3), имеющего многофункциональное назначение (производственное, административное и т.п.) и соответственно разные потребительские свойства. Жилой дом наделен, как разновидность родового понятия "здание", общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим санитарным, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в том числе от дач, даже имеющих фундаментальную строительную конструкцию. Строения, хотя и поставленные на землю и используемые для проживания, но фундаментально не укрепленные в земле, относятся к движимым вещам (сборно-разборные строения, бытовки, балки, летние садовые домики) и не могут быть жилыми домами, равно как и любое нетрадиционное жилье, связанное с национальными, местными особенностями быта коренного населения (кочевые народности районов Крайнего Севера и т.п.). Самовольно построенный жилой дом не становится объектом права собственности застройщика (коммент. ст.222), хотя и может быть местом пребывания.

Функциональное назначение жилого дома, вводимого в эксплуатацию в результате завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта определяется по исполнительной проектной документации (надлежаще утвержденной).

2. Обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан ГК выбрано понятие "жилое помещение" вообще, а не жилой дом. Не все названные выше конкретные объекты названы в настоящей главе, а лишь — квартира, жилой дом и многоквартирный жилой дом. Жилая комната вообще не упоминается. Выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки применительно к объектам права собственности.

Признание многоквартирного жилого дома в качестве одной из разновидностей жилого помещения некорректно, так как такого рода жилой дом слагается из жилых помещений, которые принадлежат не менее чем двум собственникам. Определять одинаково и часть, и целое необоснованно. Понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит трудноразрешимые проблемы в применении конституционного права на неприкосновенность жилища (ст.25 Конституции).

Признание одноквартирного жилого дома в этом качестве оправданно, но имеет отрицательные последствия в правоприменительной практике: квартиронанимателю, приватизирующему занимаемую квартиру в одноквартирном доме государственного или муниципального жилищного фонда, оформляется по договору передачи в собственность жилое помещение в нем, а не одноквартирный жилой дом, что нарушает его права и интересы в гражданском обороте.

Части (комната, квартира) целого (квартиры, жилого дома) не утрачивают функционального назначения и потребительских свойств целого; они представляют целое в уменьшенном виде. Части целого могут принадлежать разным субъектам на праве собственности (вещного права), а общее имущество (коммунальная квартира, многоквартирный дом) образует общее имущество этих субъектов (граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования).

Изолированная комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры или дома, — последняя самостоятельная ячейка жилого помещения, деление которой возможно лишь на ряд самостоятельных комнат, сохраняющих и воспроизводящих функциональное назначение и потребительские свойства жилого дома как целого.

Деление права собственности в границах конкретного жилого помещения соответствует материальному делению его объекта, а при отсутствии технических, санитарных и иных потребительских возможностей дальнейшего деления материального объекта деление права все равно может быть продолжено, отражая в этом случае уже не конкретную часть площади жилого помещения, а идеальную (арифметическую) долю — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. части права общей собственности на данный жилой дом, квартиру, комнату (см. коммент. к ст.244, 245). Эта часть, доля права общей собственности на жилое помещение проецируется на какую-либо часть, долю площади помещения по закону или соглашению между собственниками, а в случае спора — по судебному решению.

3. Настоящая глава не охватывает отношения собственников жилья в границах таких объектов, как комната, квартира, но регулирует отношения собственников квартир в многоквартирном жилом доме по поводу их общей собственности. Поэтому к отношениям собственности в пределах таких разновидностей жилого помещения, как квартира, комната, применяются общие нормы, предусмотренные в гл.16 "Общая собственность", а к отношениям собственности в общем имуществе собственников квартир в многоквартирном жилом доме, а равно собственников в коммунальной квартире сначала применяются правила настоящей главы и Закона о товариществах собственников жилья, а в той части, в какой специальные нормы не установлены, — общие нормы гл.16.

Настоящая глава прямо не регулирует отношения собственности в коммунальной квартире, но в порядке аналогии закона ее нормы могут быть использованы.

Статья 288. Собственность на жилое помещение

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Статья 291. Товарищество собственников жилья

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение