Табличка с названием улицы и номером дома отсутствует.

Результаты фотосъемки объекта оценки.

Двухкомнатная квартира

(кадастровый №31:15:1202006:2234)

Общая характеристика	Конструктивное, объемно-планировочное решение	Техническое состояние
Год постройки		---
Общая площадь, м2	57,4	---
Жилая площадь, м2	30,1	---
Этаж/этажность	7/7	---
Наружные стены	Блок «Аэробел»	Хорошее
Перегородки	Блок «Аэробел»	Хорошее
Перекрытия	Железобетонные плиты	Хорошее
Полы:
- в жилых комнатах	Ламинат	Хорошее
- в кухне	Ламинат	Хорошее
- в ванной	Керамическая плитка	Хорошее
- в туалете	Керамическая плитка	Хорошее
- в других помещениях	Линолеум	Хорошее
Проемы:
- оконные	Пластиковые	Хорошее
- дверные	Входная дверь – металлическая Межкомнатные двери - простые Балконные двери - пластиковые	Хорошее
Отделка стен:
- в жилых комнатах	Обои	Хорошее
- в кухне	Обои	Хорошее
- в ванной	Обои	Хорошее
- в туалете	Обои	Хорошее
- в других помещениях	Обои	Хорошее
Отделка потолков:
- в жилых комнатах	Окраска	Хорошее
- в кухне	Окраска	Хорошее
- в ванной	Окраска	Хорошее
- в туалете	Окраска	Хорошее
- в других помещениях	Окраска	Хорошее
Благоустройства	Отопление (автономное), водоснабжение холодное (центральное), водоснабжение горячее (автономное), канализация (центральная), электроснабжение, газоснабжение, вентиляция	Хорошее

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Затратный подход.

Затратный подход - основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

В случае проведения оценки квартиры затратным подходом, их стоимость может быть определена только путем выделения доли от полной стоимости замещения здания соразмерно площади встроенных помещений.

Применение затратного похода возможно при соблюдении следующих условий:

- с момента ввода объекта в эксплуатацию (постройки) прошло менее 5 (пяти) лет;

- в распоряжении Оценщика имеется расчетно-сметная документация на недвижимое имущество, права на которое оцениваются, или документально подтвержденные данные о затратах связанных со строительством и вводом в эксплуатацию оцениваемого объекта.

По мнению оценщиков, определение рыночной стоимости квартир и комнат таким подходом ведет к искажению реальной стоимости объекта. Исходя из всего вышесказанного, для целей настоящей оценки, затратный подход неприменим.

2.2.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке или предложениями о продаже и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Аналог №1.

Аналог №2.

Обоснование величин корректировок:

1.Уторговывание.

Так как информация о сделках купли-продажи на жилые аналогичные объекты является конфиденциальной, примем в качестве стоимости аналога стоимость предложения и применим уменьшающую корректировку на уторговывание.

2. Месторасположение.

Важнейшим фактором для недвижимости является ее расположение. Наиболее привлекательной является недвижимость, расположенная в центральных частях города, а также в местах с большим потоком людей с хорошо развитой инфраструктурой (хороший доступ к зданию, автостоянки, наличие всех коммуникаций).

3. Этаж/этажность.

Наименьшим спросом пользуются квартиры на первых этажах (за исключением случаев когда существует потенциальная возможность и экономическая целесообразность перевода под нежилое – торговое или офисное помещение). Последние этажи квартир, как правило несколько дешевле по сравнению с другими этажами, основные их минусы – возможность протечек кровли, облегченный доступ к квартире для злоумышленников и т.п., исключение составляют новостройки элитного класса, в которых последние этажи могут представлять собой пентхаусы.

4. Благоустройство дворовой территории.

К благоустройству прилегающей территории можно отнести следующее: наличие автостоянки возле объекта оценки, газоны с насаждениями и замощение тротуара, обустройство скамейками и иными местами отдыха, наличие отдельного входа, и тому подобное. Вышеуказанные улучшения в определенной мере сказываются на стоимости объекта оценки, так как повышают его привлекательность для потенциального покупателя.

5. Материал стен.

Применение данной корректировки обусловлено тем, что дом построенный из кирпича дороже чем аналогичным дом построенный из железобетонных или иных панелей. Это связано с тем, что кирпичные дома лучше «дышат» и гораздо экологичнее, они теплоемкие, обладают высокой степенью защищенности от возгорания. Кирпич не подвержен появлению грибков и микроорганизмов.

6. Состояние конструктивных элементов.

Данная поправка обусловлена разницей в техническом состоянию отдельных конструктивных элементов объекта оценки со сравниваемыми аналогами.

7. Качество внутренней отделки.

Также как и состояние конструкций – поправки на разницу во внутренней отделке объекта оценки со сравниваемыми аналогами определяются исходя из качественности отделочных материалов, а также их физического состояния.

8. Обеспеченность коммуникациями.

Учитывая современные высокие требования к комфортабельности жилья и офисов (а также к иным помещениям, где люди проводят достаточно большое количество времени) необходимо учесть разницу в стоимости помещений обеспеченных всеми необходимыми санитарно-техническими устройствами (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, телевидение, телефон, интернет).

9. Площадь.

Применение данной корректировки обусловлено разницей в стоимости 1м² недвижимости с различными площадями. Так, например стоимость 1м² помещения с площадью 100м² будет выше, чем стоимость 1м² аналогичного помещения площадью 500м². Это обусловлено количеством затрат на 1м² при строительстве этого объекта недвижимости, а также способностью потенциального покупателя заплатить за объект с большой площадью.

В данном случае применялся экспертный метод расчета и внесения поправок. Основу данного метода составляет субъективное мнение оценщика сформировавшееся в процессе его профессиональной деятельности, о том насколько оцениваемый объект хуже или лучше аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки Х, а цену продажи аналога примем равной 1, тогда:

- если объект оценки лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%: Х=1*(15%+1)=1(1+15%)=1,15.

- если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, то соответственно цена аналога уменьшится уменьшиться на те же 15%: Х=1-15%*1=1*(1-0,15)=0,85.

Экспертный метод расчета и внесения поправок используется, когда невозможно точно и достоверно рассчитать денежные поправки.

Таблица 2.2.1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнимые характеристики	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена предложения, руб.
Цена 1м2, руб.
Право собственности	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка
Скорректированная цена
Условия финансирование		купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа
Корректировка
Скорректированная цена
Уторговывание		торг	торг	торг	торг
Корректировка		В данном случае корректировка на Уторговывание к аналогам не применяется. Согласно информации полученной от продавцов стоимость окончательная, так как ниже чем непосредственно у застройщика - ГК «Белгородстроймонтаж».
Скорректированная цена
Местоположение	п. Дубовое, мкр. Улитка, ул. Счастливая, д. 6, кв. 24	п. Дубовое, мкр. Улитка - 2, ул. Заповедная, поз. 7в	п. Дубовое, мкр. Улитка, ул. Заповедная, поз. 7в	п. Дубовое, мкр. Улитка, ул. Счастливая	п. Дубовое, мкр. Улитка - 1
Корректировка
Скорректированная цена
Этаж/этажность	7/7	7/7	7/7	3/7	3/5
Корректировка				0,94	0,94
Скорректированная цена
Благоустройство дворовой территории	благоустроена	благоустроена	благоустроена	благоустроена	благоустроена
Корректировка
Скорректированная цена
Материал стен	блок «Аэробел»	блок «Аэробел»	блок «Аэробел»	блок «Аэробел»	блок «Аэробел»
Корректировка
Скорректированная цена
Состояние конструктивных элементов	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка
Скорректированная цена
Качество внутренней отделки	экономичный	экономичный	экономичный	экономичный	экономичный
Корректировка
Скорректированная цена
Обеспеченность коммуникациями	обеспечена всеми коммуникациями	обеспечена всеми коммуникациями	обеспечена всеми коммуникациями	обеспечена всеми коммуникациями	обеспечена всеми коммуникациями
Корректировка
Скорректированная цена
Площадь, м2	57,4			59,27
Корректировка
Скорректированная цена
Удельный вес аналога		Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле: где, D - весовой коэффициент Q - общее количество корректировок q - количество корректировок аналога; p - количество аналогов.
0,3	0,3	0,2	0,2
Среднее значение цены за 1м2, руб.
Стоимость объекта оценки, руб.
Округленная стоимость объекта оценки, руб.