Методика управления корпоративным недвижимым имуществом

Методика управления корпоративным недвижимым имуществом

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Набор методов оценки

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

· с точки зрения сравнимых продаж;

· на основе затрат;

· с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

· метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

· методы соотнесения (переноса) и экстракции;

· метод капитализации земельной ренты (метод развития);

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом данный метод наилучшим образом отражает рыночные условия, учитывающие цену текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие шесть элементов сравнения:

1. Финансовые условия (условия финансирования сделки).

2. Условия продажи.

3. Рыночные условия (время сделки).

4. Местоположение объекта.

5. Физические характеристики.

6. Показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

,

где

Ц_СП – цена по сравнимым продажам;

Ц_Б – цена базовая;

k_i – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный).

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Алгоритм реализации мероприятий

Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:

· предпродажная подготовка;

· проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;

· заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;

· передача прав на объект победителю конкурса.

Более подробно остановимся только на проведении открытого конкурса, т. к. другие пункты, на наш взгляд, вполне ясны и не требуют дополнительного разъяснения

Таблица 93

Матрица "бизнес-процессы – недвижимость"

Бизнес-процесс	Объект недвижимости
производственные здания	офисные здания	прочие объекты
Операционная деятельность: бизнес-процесс "А"; бизнес-процесс "Б"
Инвестиционные проекты: инвестиционный проект "А"; инвестиционный проект "Б"

Как видно из матрицы, она позволяет сопоставить операционную и инвестиционную деятельность предприятия (связанную с основной деятельностью предприятия) с имеющейся или необходимой для этой деятельности недвижимостью как в актуальном времени, так и в перспективе. При этом такое сопоставление возможно как с разной степенью детализации, так и по нескольким основаниям (например, возможно сопоставление недвижимости по стратегическим, оперативным и тактическим задачам развития предприятия, выделение недвижимости по структурным подразделениям предприятия). Взаимно дополняя друг друга, такие матрицы позволяют точно определить состав необходимой предприятию операционной недвижимости и его возможности по выделению инвестиционной недвижимости.

Выделение объектов, отнесенных к операционной недвижимости, закрепление их за отдельными подразделениями предприятия дает возможность задействовать инструменты, обеспечивающие повышение заинтересованности подразделений в наиболее рациональном использовании недвижимости. Таким инструментом, уже достаточно широко используемым в зарубежной практике и постепенно внедряющимся в России, является прием внутренней аренды. При внутренней аренде недвижимость предприятия "передается" в аренду отдельным подразделениям на основе внутренних документов предприятия. При этом появляется возможность установления арендной платы, учитываемой в издержках подразделения на различных уровнях: от уровня, определяемого издержками по содержанию недвижимости, до уровня рыночных ставок на аналогичные объекты недвижимости при их альтернативном использовании. При этом, разумеется, необходимо учитывать, каковы могут быть последствия установления того или иного уровня арендной платы. Установление арендной платы на рыночном уровне может привести к столь значительному повышению издержек, что продукция подразделения может оказаться неконкурентоспособной. Задача введения внутренней аренды состоит не в извлечении дохода, а в минимизации затрат, так что политика арендной платы должна быть здесь направлена на то, чтобы подразделениям было выгодно и по силам сокращать свои потребности в недвижимости и при таком сокращении они получали бы ощутимую выгоду.

Выделение различных составляющих в общей массе недвижимости предприятия, повышение заинтересованности производственных подразделений в рациональном использовании недвижимости не решает еще всех проблем, связанных с управлением недвижимостью предприятий.

Необходимы также организационные преобразования, позволяющие выделить управление недвижимостью в самостоятельную функциональную область. Такое выделение предполагает создание специальной управляющей структуры, предметом деятельности которой должно стать управление имущественным комплексом предприятия. Возможны несколько вариантов решения этой задачи: выделение внутреннего структурного подразделения, привлечение к управлению внешней управляющей компании, создание дочерней компании по управлению имуществом, формирование обособленного подразделения (филиала). Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые могут быть представлены так, как показано в табл. 9.4.

Таблица 9.4

Варианты управления имущественным комплексом предприятия

Вариант управления	Преимущества	Недостатки
Внутреннее структурное подразделение	Учет специфики объектов производственного назначения. Возможность покрытия убытков от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества (налоговые преимущества). Сформированная система отношений с контролирующими и проверяющими органами	Осуществление деятельности по стандартам промышленного предприятия (приоритет основного вида деятельности). Отсутствие самостоятельности в осуществлении инвестиционной деятельности. Сложная система документооборота. Отсутствие механизма мотивации сотрудников в условиях единой системы оплаты труда
Внешняя управляющая компания	Высокий профессионализм в области управления коммерческой недвижимостью. Возможность привлечения целевых инвестиций. Сокращение затрат на содержание собственной службы управления коммерческой недвижимостью	Сохранение собственной службы по управлению операционной недвижимостью. Необходимость выделения объектов исключительно для коммерческого использования в условиях единого имущественного комплекса. Сложная система договорных отношений. Эффективное сотрудничество обеспечивается набором договоров: поручения, агентский, аренды и т.д.
Дочерняя компания	Самостоятельность в принятии решений. Сокращение трудоемкости и издержек за счет изменения системы документооборота, возможности совершенствования процессов управления. Комплексный подход к управлению собственностью. Учет специфики объектов производственного назначения	Необходимость передачи имущества в собственность дочерней компании (риск выведения активов). Невозможность покрытия отрицательных результатов от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества
Обособленное подразделение (филиал)	Комплексный подход к управлению собственностью. Учет специфики объектов производственного назначения. Реализация модели внутренней аренды. Возможность передачи всего имущественного комплекса на баланс филиала. Возможность мотивации и повышения квалификации сотрудников. Консолидированный бухгалтерский баланс. Изменения системы документооборота. Совершенствование процессов управления	Ограниченность функций головной компанией. Ограниченность в применении счетов в соответствии с НК РФ

Как очевидно из табл. 9.4, идеального решения не существует и каждое предприятие в зависимости от масштабов имущественного комплекса, организационно-правовой формы, стратегии развития предприятия должно выбрать тот вариант, который в большей степени отвечает его интересам.

Управление недвижимостью как составной частью активов предприятия лишь недавно стало выделяться в отдельное направление в управлении бизнесом, что связано с усиливающимися тенденциями к удорожанию недвижимости и повышением доли издержек, связанных с недвижимостью, в составе издержек предприятий. До тех пор пока затраты по владению землей и иной недвижимостью (в том числе налоговые) являются несущественными, предприятия не обращают на эти проблемы сколько-нибудь серьезного внимания, и лишь тогда, когда они становятся существенными, у их собственников и руководителей появляется понимание важности данной проблемы.

В отличие от операционной недвижимости, инвестиционная недвижимость – та, которая не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности и интересует его как источник получения дохода (как правило, в виде арендных поступлений и дохода от перепродажи недвижимости).

Здесь на первый план выходят уже иные вопросы:

• сколько? (какова стоимость недвижимости сегодня);

• какой доход? (какой уровень дохода может обеспечить недвижимость и в течение какого периода времени);

• какова может быть цена недвижимости в будущем?

В составе инвестиционной недвижимости можно выделить также две разновидности: собственно инвестиционную и спекулятивную. Инвестиционная недвижимость в собственном смысле – недвижимость, приобретаемая в целях долгосрочного использования и получения дохода в виде арендных поступлений. Спекулятивная недвижимость – приобретаемая с целью перепродажи с улучшением рыночной конъюнктуры. С точки зрения управления ими есть существенные различия – спекулятивная недвижимость, по сути, нуждается лишь в консервации и предпродажной подготовке, собственно инвестиционная – в постоянном поддержании ее в работоспособном состоянии. Но с точки зрения пели приобретения у них все же больше общих черт в противоположность операционной недвижимости: оба эти вида приобретаются для извлечения дохода собственно от недвижимости. Здесь будет уместна, очевидно, параллель с фондовым рынком, где также есть инвесторы и спекулянты (в этом отношении инвестиционная в широком смысле недвижимость ничем не отличается от финансовых активов, за исключением того, что скорость рыночного оборота недвижимости существенно ниже, чем па фондовом рынке).

Интерес собственника в данном случае связан уже не с физическими характеристиками недвижимости (как в случае операционной недвижимости), а с ее стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в течение периода владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной реверсии).

Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от недвижимости и ее стоимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть значительно шире, чем по отношению к недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно (вернее, в данном случае это право не существенно), необходимо право распоряжения – право сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

Не менее важны различия с точки зрения управления экономикой объекта. Если в случае с операционной недвижимостью задача находится преимущественно в сфере организационно-экономической, то в данном случае – в плоскости финансово-экономической: технические аспекты управления подчинены финансовой цели – максимизации дохода, а в стратегическом смысле – увеличению стоимости недвижимости.

Различия в целях, которые преследует собственник при использовании объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к оценке эффективности управления недвижимостью. Критерием эффективности является соответствие результатов деятельности по управлению недвижимостью целям собственника, но целям, точно идентифицированным и формализованным. Формализуя такую цель, как минимизация издержек, при управлении операционной недвижимостью может быть получен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность управления недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Для инвестиционной недвижимости набор используемых показателей будет, очевидно, иной: основным показателем здесь традиционно выступает показатель чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, а также величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости.

Суммируя приведенные выше суждения, можно представить основные особенности инвестиционной и операционной недвижимости так, как показано в табл. 9.5.

Таблица 9.5

Методика управления корпоративным недвижимым имуществом