Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании, возводящие жилую и нежилую недвижимость.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Функции рынка недвижимости

Основными функциями рынка недвижимости, являются:

· регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам строительной отрасли, формируется ее эффективная структура;

· стимулирующая функция, заключается в использовании научно-технических и управленческих инноваций, для получения дополнительных конкурентных преимуществ, в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

· коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

· установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

· функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных субъектов;

· социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Одной из важнейших функций по управлению недвижимостью города является ее оценка. На сегодняшний день оценка рыночной и кадастровой стоимости осуществляется на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 05.12.2013).

Органы местного самоуправления должны создавать благоприятные условия для инвестирования на территории муниципальное образования, что оказывает непосредственное влияние на развитие данной территории.

Инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта в процессе взаимодействия субъектов, объектов инвестирования и соответствующих органов управления.

Важную роль в регулировании рынка реальных инвестиций играют гарантии государства по соблюдению прав участников инвестиционной деятельности, предусмотренные действующим законодательством.

В городах инвестиционная деятельность может финансироваться за счет:

- собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыли, амортизационных отчислений, денежных накоплений и сбережений граждан и юридических лиц, средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.);

- заемных средств инвестора (банковских и бюджетных кредитов, облигационных займов и др.);

- привлеченных финансовых средств инвестора (средств, полученных от продажи акций, паевых и иных взносов членов трудовых коллективов и др.);

- денежных средств, централизуемых объединениями предприятий в установленном порядке; ассигнований из федерального, регионального и местного бюджетов, внебюджетных фондов и иностранных инвестиций.

Инвесторы – физические лица вкладывают свой капитал в строительство.

Инвестиционный климатв городе складывается под влиянием следующих факторов:

- экономический потенциал (ресурсы, наличие свободных земель для размещения производства, обеспечение энергетическими и трудовыми ресурсами, развитие инфраструктуры);

- рыночная среда (конкуренция, инфляция, емкость местного рынка, экспортные товары, присутствие иностранного капитала);

- политические факторы (взаимоотношения федерального центра и муниципальных властей, доверие населения к власти, социальная стабильность, межнациональные и религиозные отношения);

- социальные и социально-культурные факторы (уровень жизни населения, жилищно-бытовые условия, уровень медицинского обслуживания, преступности, реальной заработной платы, миграции);

- финансовые факторы (доходы бюджета, обеспеченность средствами внебюджетных фондов, доступность кредитов в иностранной валюте, ставки банковского процента).

Основные индикаторы инвестиционной привлекательности города:

- географическое положение (объем розничного товарооборота на 1м2 площади города);

- обеспеченность природными ресурсами и их доступность (ресурсные платежи в расчете на 1 жителя, плата за землю в расчете на 1 жителя);

- структура экономики (доля налоговых сборов на территории города от негосударственных и немуниципальных хозяйствующих субъектов в общем их объеме);

- развитие культуры и образования населения (численность специалистов на 100 экономически активных жителей, численность молодых специалистов, выпущенных образовательными учреждениями);

- социально-политическая стабильность (среднедушевой доход на 1 руб. прожиточного минимума, уровень общей безработицы, раскрываемость преступлений);

- экономическая стабильность (доля налоговых доходов бюджета города в его общих доходах, объем налоговых доходов города на 1 руб. расходов бюджета города, среднедушевые капитальные вложения в жилье);

- состояние окружающей среды (среднедушевые инвестиции в охрану и восстановление окружающей среды);

- состояние и развитие инфраструктуры (коэффициент годности муниципальных фондов);

- нормативно-правовая база (объем местных налогов и сборов на 1 работающего горожанина);

- взаимодействие органов управления с предприятиями (доля муниципальной собственности в общей собственности города);

- система льгот для инвесторов (среднедушевой объем собственных инвестиций предприятий и организаций города).

Основным недостатком этой универсальной системы оценочных индикаторов инвестиционной привлекательности городской территории является их подверженность инфляции (поскольку большинство показателей – стоимостные) и разнородность. Однако по ряду индикаторов на основе экспертных оценок определены пороговые значения их эффективности (например, эксперты считают, что инвестировать в городскую территорию выгодно, если не бюджетная обеспеченность – не менее 70%, а местное налоговое бремя (на 1 человека) – не более 1000 руб.).

Основные причины, сдерживающие приток инвестиционных ресурсов в город:

- отсутствие достаточного количества городской земли для создания новых промышленных предприятий;

- постоянный рост стоимости ресурсов;

- снижение численности экономически активного населения;

- неустойчивое финансовое состояние, характеризующееся

- снижением собственных налоговых доходов и ростом расходов бюджета города.

Таким образом, при положительном результате инвестиционной деятельности компании на территории определенного муниципального образования прослеживается взаимный рост: с одной стороны, улучшается инфраструктура территории, отмечаются положительная динамика в сфере занятости населения, привлечения туристов, облагораживание облика города; с другой стороны, инвестор получает прибыль от реализованного проекта, повышение имиджа компании и реализацию эффективных проектов.