ТЕМА 1: Характеристика недвижимости как объекта

Понятие и признаки недвижимости.

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплексы отношений.

Место недвижимости в рыночной системе.

Особенности недвижимости как товара.

Жизненный цикл объектов недвижимости.

Направления и особенности развития рынка недвижимости.

Понятие и признаки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутр. плавания, космические объекты.

Вся Н. может быть разделена на 2 группы: 1) Простые объекты - земельные участки, участки недр, здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутр. плавания, космические объекты; 2) Сложные объекты – предприятие в целом как имущественный комплекс, включая машины, оборудования и транспорт. средства; права на обозначение индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги.

Объектом изучения в широком смысле явл. все процессы в Н. В более узком виде и сегменте рынка Н-ти, в части практич. реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства.

Гл. признаки Н-ти: 1. Стационарность;

2. материальность;

3. полезность.

А также признак Н-ти – это когда объекты требуется переместить,но без ущерба их назначению невозможно.

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплексы отношений.

Н-ть как физический объект:

1) местоположение;

2) площадь и границы;

3) объем;

4) размер (высота, длина, ширина);

5) форма;

6) ландшафт (возвышенность, низменность, река, пруд и т.д.);

7) залежи ископаемых;

8) тип почвы;

9) физич. характеристики;

10) внеш. среда.

Н-ть как объект экономических отношений:

1) товар;

2) капитал в вещной форме;

3) полезность;

4) доходность;

5) издержки содержания (ремонт, охрана, налоги);

6) ликвидность;

7) финансовый актив;

8) стоимость;

9) цена;

10) как объект налогообложения;

11) как объект инвестирования;

12) как объект спроса и предложения.

Н-ть как объект правовых отношений:

1) право собственности;

2) вещные права: а) право пожизненного наследуемого владения;

б) право постоянного пользования;

в) право хозяйственного ведения;

г) право оперативного управления;

д) право залога аренды;

е) сервитуты – право временно пользоваться на чужой территории, с разрешения собственника (прокладка труб, проход, дорога через чужой участок и т.п.);

ж) право на земельный участок собственника здания расположенного на этом участке.

Н-ть как объект социальных отношений:

1) место обитания людей;

2) условие жизни людей;

3) невосполнимый природный ресурс;

4) источник благ;

5) пространственный базис размещения.

Примечание: есть ограничения, особенно на землю. Постоянное ограничения включают систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; соблюдение условий использования; принудительный выкуп земель у собственника для гос. и муниципальных нужд.

Временные ограничения: возможность купли-продажи с/х земель, при условии сохранения их целевого назначения; изъятие неиспользуемых земельных участков.

Место недвижимости в рыночной системе.

Недвижимое имущество занимает место в системе при любом общественном устройстве, выполняя одновременно 2 важнейшие функции: 1) средство производства;

2) предметы личного потребления (для проживания, отдыха и т.д.).

Земля представляет собой особую ценность, поскольку является единственным местом проживания, основным естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве все других товаров и благ.

Земля и поверхность представляет пространственный и хозяйственный базис для хозяйствования, поэтому земля отражает экономич. отношения.

Земля на территории государства выполняет политическую функцию.

Средства производства явл. основой для хозяйствования любого предприятия (фирмы).

ТЕМА 2: Классификация объектов и субъектов рынка недвижимости.

Объекты и субъекты собственности.

Правоотношения и право собственности.

Функции рынка недвижимости.

Виды рынков недвижимости.

Функции рынка недвижимости.

Главная функция рынка н-ти – установление равновесных цен, при котором платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Другие функции:

ü регулирующая, состоит в том, что рынок автономно функционирования перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства;

ü коммерческая, состоит в реализации стоимости и потребит. стоимости н-ти и получение прибыли на вложенный капитал;

ü санирование, очищение экономики от неконкурентоспособных участников;

ü информационная, способ сбора объективной информации;

ü посредническая, «место встречи» покупателей и продавцов;

ü стимулирующая, выступает в форме эконом. поощрения прибылью от использования недвижимого имущества;

ü инвестиционная, как способ сохранения и увеличения стоимости капитала;

ü социальная, рост активности населения стать собственниками н-ти.

Виды рынков недвижимости.

Рынок земельных участков. Право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный слой (недра принадлежат государству).

Земельное законодательство в России совершенствуется, пока земля не продается и не покупается, а предоставляется гражданину право пользоваться землей по выбору.

Рынок нежилых помещений. К нежилым помещениям относятся офисные, торговые, складские, производственные. Рынок нежилых помещений сформировался в России.

Рынок жилья.

Рынок промышленной недвижимости, он представлен в гипертрофированном виде, не для всех граждан.

Понятие и виды сделок.

Сделка – действие физического или юридического лица, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Виды сделок: действительные и недействительные.

Действительные сделки порождают желаемые последствия.

1) купля-продажа;

2) хозяйственное ведение и оперативное управление;

3) дарение, наследование, окумент;

4) страхование, траст (доверительно управление);

5) аренда, лизинг, залог;

6) пожизненно наследуемые владения;