Изменение жилищных правоотношений

Жилищные условия, несмотря на свою устойчивость, изменя­ются вследствие смерти нанимателя или членов его семьи, их отъезда, женитьбы, рождения детей и др. В результате таких изменений меняются и права жильцов. Поскольку значитель­ная часть прав и обязанностей вытекает изначально из усло­вий договора, которым оформлены жилищные отношения, на практике возникает необходимость изменения первона­чальных условий договора. Следует вспомнить, что ГК РФ исходит из принципа неизменности договора, а изменение его означает, что некоторые его условия, в том числе связанные с исполнением обязанностей, формулируются по-новому путем составления нового договора либо внесения поправок в действующий договор. Каким образом можно изменить жилищ­ный договор, прослеживается на примере договора социаль­ного найма жилого помещения.

Основания изменения условий договора социального найма жилого помещенияпо ЖК РФ:

а) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми поме­щениями на основании отдельных договоров социаль­ного найма (п. 1 ст. 82 ЖК РФ). В таких случаях указан­ные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Это право могут использовать лица, заключившие брак.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но при этом один из них пользуется жилым помещением на основа­нии договора социального найма, а другой — на основании договора коммерческого найма или иного договора. На таких лиц рассмотренное правило не распространяется;

б) замена одного нанимателя другим (п. 2 ст. 82 ЖК РФ). Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая лиц, не облада­ющих дееспособность), так и наймодателя.

Реализовать это право дееспособный член семьи может в трех случаях:

— смерти первоначального нанимателя;

— при жизни нанимателя (если наниматель и другие члены семьи выразят на это свое согласие);

— выбытия нанимателя из жилого помещения. Отличие данного правила ЖК РФ от подобного правила

ЖК РСФСР (ст. 88) состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совер шеннолетием будущего нового нанимателя.

Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными эле-ментами содержания дееспособности граждан является воз­можность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособ-ность) и нести самостоятельную имущественную ответствен­ность (деликтоспособность).

В отличие от правоспособности дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предпола­гает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граж­дане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого воз­раста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие про­цедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ¹.

в) вселение в жилое помещение граждан в качестве чле­нов семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ). Изменение договора социального найма жилого помещения в таком случае сводится к необходимости указать новых членов семьи нанимателя в договоре, заключенном ранее;

г) выбытие членов семьи нанимателя из жилого поме­щения;

д) получение нанимателем освободившегося жилого поме­щения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ);

е) решение суда, в котором нарушение договора другой стороной признано существенным (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение одной стороной договора, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

ж) решение суда об изменении договора в связи с сущест­венным изменением обстоятельств при одновремен­ном наличии следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ), а именно:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что подобного изменения обстоятельств не произойдет;

— причина, вызвавшая изменение обстоятельств, не могла быть преодолена заинтересованной сторо­ной после их возникновения при той степени забот­ливости и осмотрительности, какая от нее требова­лась по характеру договора и условий оборота;

ментами содержания дееспособности граждан является воз­можность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособ-ность) и нести самостоятельную имущественную ответствен­ность (деликтоспособность).

В отличие от правоспособности дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предпола­гает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граж­дане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого воз­раста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие про­цедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ¹.

в) вселение в жилое помещение граждан в качестве чле­нов семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ). Изменение договора социального найма жилого помещения в таком случае сводится к необходимости указать новых членов семьи нанимателя в договоре, заключенном ранее;

г) выбытие членов семьи нанимателя из жилого поме­щения;

д) получение нанимателем освободившегося жилого поме­щения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ);

е) решение суда, в котором нарушение договора другой стороной признано существенным (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение одной стороной договора, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

ж) решение суда об изменении договора в связи с сущест­венным изменением обстоятельств при одновремен­ном наличии следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ), а именно:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что подобного изменения обстоятельств не произойдет;

— причина, вызвавшая изменение обстоятельств, не могла быть преодолена заинтересованной сторо­ной после их возникновения при той степени забот­ливости и осмотрительности, какая от нее требова­лась по характеру договора и условий оборота;